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"投资客在撤退"!杭州楼市"金九银十"风光不再

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接二连三的“万人摇”、主管部门介入调查的“公寓界拼多多”,土拍降温、二手房降价……楼市传统销售黄金期“金九银十”已过大半,杭州楼市热点不断。

热点背后,信号强烈:在中央“不将房地产作为短期刺激经济的手段”的明确表态下,楼市预期已经转变,理性回归,房住不炒。

“银十”怪象背后:投资客退潮

国庆假期,杭州诞生第16个“万人摇”楼盘——杨柳郡。10月2日,该楼盘公示登记结果,590套房、10416组登记,外界普遍认为“最后的杨柳郡”会迅速清盘。可意外的是,10月9日选房日,90平方米以上的大户型依然抢手,44平方米至66平方米的小户型却遭遇大规模弃选,号子一直叫到了9201号购房者。这场选房“马拉松”,足足“跑”了10个小时。

“投资客在撤退。只有那些真正考虑自住的人,才会对户型、楼层挑挑拣拣。”浙报传媒地产研究院院长丁建刚分析,大规模弃选,正说明本次摇号的参与者大多为了自住。

这几天,记者走访了几家准备本月开盘的“网红盘”,比如滨江区的绿城·晓风印月、南星板块的仁恒滨江园等,销售人员均表示,意向客户均是自住,投资客几近绝迹。

在投资更为活跃的酒店式公寓市场,投资客也在离场。国庆假期,位于绿地·华家池项目内的“华家池·侨公馆”,打出“68万起”的超低价格。事实是,一家销售代理公司将一套酒店式公寓分割成3套销售,由3个陌生人“共享产证”。如此“操作”,引来杭州市住保房管局介入。丁建刚分析,一套房拆成3套卖,折射出酒店式公寓市场分化严重,“虽然投资客尚存,但可投资额度已经降低了。”数据显示,今年前3季度,杭州市区酒店式公寓成交13471套,同比下降45.6%。

“万人摇”“不需摇”并存:新房降温

投资在退潮,如果回顾一下刚刚过去的“金九”,还能看出更多端倪。

据浙报传媒地产研究院统计,9月,杭州新房成交量为11662套,与去年同期相比下降了约8.95%。今年前三季度,杭州商品房总成交93536套,较上年同期下跌了约17.01%,为2015年以来的第二低。

虽然9月出现2个“万人摇”的红盘,但更多楼盘是“不需摇”的。据不完全统计,9月杭州楼市整体中签率约为14%,较8月份的8%涨幅明显。流摇楼盘多达43个,临安区、余杭区成为流摇高发区。单个楼盘的表现,更能说明中签率在走高:8月金地·江山风华推出的房源中签率7.7%,但9月升至10.3%;新希望滨江·锦宸8月中签率为5.56%,9月升到了17.9%……

进入10月,开发商的出货节奏明显加快。本月,杭州预计有61个盘入市,其中纯新盘24个。少数拥有“限价彩蛋”的红盘,依旧会红得发紫。比如第17个“万人摇”大江东板块河庄街道的金色和庄,均价1.2万元,比周边二手房低了6000元,导致220套房子有28719户家庭报名登记,成为杭州摇号至今报名人数最多的楼盘。不过,它并没有“焐热”整体行情,大多数楼盘则要“清冷”很多。像恒大·国玺悦龙府领出第一批预售证,共计124套,均价3.85万元/平方米,首开只有54人报名,直接流摇。2017年,恒大的拿地楼面价为30387元/平方米,业内人士测算,项目保本房价是4.25万元/平方米。亏本销售,足见开发商对未来的判断并不乐观,与其捂盘僵持,不如割肉“抢跑”。

土地、二手房均降价:理性回归

更多迹象表明,楼市已经“入秋”。

从房地产的“面粉”——土地市场看,降温十分明显。“限房价、限地价”新政影响下,杭州土拍一改此前的火爆。9月以来,杭州共成功出让涉宅地块18宗,其中溢价率在20%以上的地块仅有8宗,甚至还有3宗地块底价成交。可以预见,在调控政策延续、融资环境趋紧、去化压力显现、短线预期锁死的大背景下,土地市场也将更加趋于理性。

再看二手房市场。“从成交量变化来看,今年3月起,每个月都有一些回落。”杭州我爱我家品牌总监周包军认为,杭州二手房成交正呈“阶梯式”下滑趋势,到9月二手房成交已跌至6098套。另一方面,二手房的供应量相当充裕,目前已有超过9.6万套二手房挂牌。随着供应增加和成交周期变长,二手房的价格也在松动,房东一改以往的“牛气”,有了3%至5%的议价空间。周包军认为,回落是市场向“正常”的回归。“尤其是土地‘双限’,对稳定预期的效果非常明显。眼下,调控没有出现任何松动,购房者情绪平和。”他表示,目前二手房市场投资客的身影较少,购买者大多是自住客户。

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