8月全国土地市场供求降温 长三角市场成主力军

在各大房企的年中业绩会上，几乎每家房企都被问及2019年下半年的拿地计划，土地成为了继销售额、现金流等之后又一大备受关注的指标。2019年上半年，房企经历了一波融资的寒冬，资金压力逐渐显现。

数据显示，8月份，全国300个城市的土地市场呈现降温态势，供求同环比均降，一线城市的成交情况也不容乐观。此外、成交均价、溢价率也在同步走低。土地市场的主力军由一二线城市转变至长三角地区。专家表示，“稳地价”已取得初步成果，预计后续土地市场将会保持平稳。

一线城市土地成交环比下滑47%

中国指数研究院公布的数据显示，8月份，全国30个城市共推出2430宗土地，环比下降了2%，同比下降了11%。此外，推出的土地面积共计9383万平方米，环比下降了7%，同比下降了16%。

在总供应量减少的同时，8月份，全国300个城市仅成交土地1666宗，环比下降了24%，同比下降了21%。土地的成交面积也不尽如人意，为6503万平方米，环比减少了27%，同比减少了20%。

另一个在同步缩水的指标是土地出让金。中国指数研究院公布的数据显示，8月份，全国300个城市的土地出让金总额为3194亿元，环比下降了37%，同比下降了14%。

一线城市的土地市场向来是各大房企的必争之地。数据显示，一线城市的土地市场供应量较去年同期有了小幅的上涨，溢价率同比则呈现持平的状态。2019年8月份，依次按城市共推出了49宗土地，面积为219万平方米，环比减少了29%。

而在成交方面，一线城市在8月份仅成交了4宗土地，面积为167万平方米，环比减少了47%，同比减少了9%，出让金环比也环比下降了51%。“底价成交”和“流拍”屡见不鲜，房企拿地也开始逐渐谨慎。

资金压力增大 房企谨慎拿地

中报季刚过，曾有不少房企的负责人在中期业绩会上透露，下半年会暂缓拿地。不少房企的扩张战略也过渡到了平稳发展战略。

“稳”是不得不“稳”。易居研究院智库中心研究总监严跃进对《华夏时报》记者说：“融资环境缩紧以及对后期政策会持续收紧的预期影响了房企的拿地决策。”同策研究院发布的数据显示，2019年8月份，40家典型房企的融资金额为368.26亿元，环比下降了58.15%。此外，主要的债权融资方式和融资金额均在大幅下跌，公司债的融资金额则出现了超8成的下跌幅度，信托贷款的融资则大跌了超6成。

8月9日，银保监会发文将在32个城市开展银行房地产业务专项检查，严查各种通过将资金挪用、转到等方式流入房地产行业的违法违规行为。房企融资被屡屡收紧，融资渠道也在同步减少，资金压力增大。

中国指数研究院公布的数据显示，2019年8月份，10个重点城市的宅地供应量环比上扬，但收金的总额却跳水近4成。此外，10个重点城市的宅地整体平均溢价率环比下降了8个百分点。

“房企积极拿地的原因在于相对宽松的融资环境或比较火热的市场。房企的销售款大量回笼以及比较充裕的现金流会让房企采取扩张性的经营策略。”合硕机构首席分析师郭毅对《华夏时报》记者说。

郭毅认为，从融资层面来看，开发贷、信托以及企业发债出现了收紧的态势，企业的融资渠道大幅收窄，融资成本也在快速回升。“融资和市场都不支持房企继续扩张拿地了。”郭毅对《华夏时报》记者说。

严跃进也认为，土地市场与房屋交易市场有很大的关系。郭毅对《华夏时报》记者说：“今年，整个三四五线城市面临着一个比较严峻的销售形势，此类城市人口外流严重，因此，地缘性的购房人群数量下降，需求也在减少。”

此外，郭毅认为，棚改开工量的减少也造成了三四五线城市的购房需求减弱。“从供求端来看，目前，一二线城市调控收紧，三四五线城市自身需求乏力。”郭毅说，“融资和回款的压力导致房企在下半年的扩张进程中表现出了一个谨慎的态度。”

房企青睐长三角

在全国土地市场整体降温的态势下，长三角地区的土地市场表现不俗。中国指数研究院公布的2019年8月份全国住宅用地成交总价排行榜TOP10榜单显示，榜单前十的地块中，长三角地区宅地入榜六席，且包揽榜单前三名。此外，南京雨花台区的一地块以61.8亿元成交，摘得榜单头筹。

目前，长三角地区为土地市场的主力，且土地溢价率水平同比走高，备受房企青睐。对此，郭毅对《华夏时报》记者说：“长三角地区发展较早，同时城市群之间相互联动，产业协同关系也非常紧密，各项基础设施非常完善以及发达。因此，长三角地区自身的消费潜力和实力都有一个较好的基础。”

郭毅认为，从房企比较谨慎和理性的布局来看，长三角地区的发展比较稳定，房企也可以在长三角地区看到一个清晰的发展前景。“房企能够明确获知项目未来的价值、前景以及规划周期，这是吸引房企来长三角地区大规模投资的一个核心原因。”郭毅对《华夏时报》记者说。

此外，严跃进认为，从大趋势来看，未来长三角地区的土地市场也会降温。政策联合市场、融资这一套“组合拳”使得“稳地价”初现成果，这也将有助于打击炒地行为，进而创造更公平的拿地环境。