规范住房租赁，加大供给力度

日前，深圳发布《深圳市人民政府关于规范住房租赁市场稳定住房租赁价格的意见》（以下简称《意见》）。《意见》于9月5日起开始实施，有效期为5年。

《意见》提出，将多渠道增加租赁住房供应，力争到2022年新增建设筹集各类住房60万套，其中租赁住房不少于30万套。按照《意见》要求，深圳市今后新增商品住房中，自持租赁住房供应比例原则上不低于30%。《意见》还提出建立住房租赁指导价格发布制度、实行租赁住房管理“黑名单”制度，解决随意涨租问题。

与此同时，杭州、南京、北京等诸多城市正在进行住房租赁市场整治，虚假房源、随意涨租、租金贷是整治重点。这些行动都是为了落实去年5月住建部发布的《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，这个通知针对包括北京、天津等城市在内的16个一二线城市，要求毫不动摇地坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，认真落实稳房价、控租金，降杠杆、防风险，调结构、稳预期的目标任务，支持刚性居住需求，坚决遏制投机炒房，因地制宜，精准施策，确保房地产市场平稳健康发展。

其中，有两个要求是首次提出。其一是“控租金”，主要是2015年-2017年房价大幅上涨后，带动房租价格也大幅上涨，金融资本与房屋中介在这个过程中推波助澜，在一些城市继“买不起房”之后，出现“租不起”的现象，已经影响到了民生。其二是对住房供应结构给予了定量化的规定，住房用地的比例至少要达到25%，在住房用地中，公租房、租赁住房和共有产权住房用地必须要达到50%以上。通知还提出，探索推动供地主体多元化，在权属不变、符合土地利用总体规划和城乡规划的情况下，非房地产企业依法取得使用权的国有土地可作为租赁住房用地。

显然，中央政府是想通过扩大租赁住宅的供给满足低收入者的居住需求，解决房价过高造成的民生问题。同时，过高的房价已经成为影响中国经济发展与金融稳定的最重要因素，不得不加以抑制。

中国社科院的一份报告认为，当房价水平较低时，房地产对经济增长的正向拉动效应超过负向挤出效应；而当房价水平过高时，负向挤出效应将超过正向拉动效应。研究发现，当房价收入比超过9：1后，房地产对经济增长将是负作用。2018年中国房价收入比为9.3，将产生负向挤出效应。而在北京、深圳、上海、厦门等城市，房价收入比早已经超过20：1，基本在20-40之间，已经让当地普通居民无力购房。因此，16个城市被要求扩大公租房、租赁住房和共有产权住房供给，并严控租金上涨。

扩大租赁住房比例的一个理论支持是，中国住房租赁比例过低，住房自有率常年维持在70%以上，远高于西方发达国家水平。瑞士信贷在其2018年全球财富报告中估计，中国房产价值占到家庭总财富的约62%，而在美国，这一比例仅为28%。

其中的原因在于，首先，中国是处在城市化进程中，住房需求过大导致住房价格不断上涨，买房能够获得巨大财富增值效应；其次，中国落户、子女教育等都与住房挂钩，租住不同权使人们必须买房；其三，住房租赁市场长期处于法律空白，房东与中介处于强势地位，租户权益得不到保护，房东或中介可以随意解除合同、涨价。

今年以及未来一个时期，应该加大公租房、租赁住房和共有产权住房的建设力度，增加有效供给。这是因为，今年以来，通过调控政策，以及抑制地产企业的融资能力，影响了到它们购地与建设的工作。一方面，这会减少房地产投资，对经济增长构成影响；另一方面，供给减少会制造供需紧张。当前一个时期，加大公租房、租赁住房和共有产权住房的建设力度与供给，能缓和这两个问题。

针对虚假房源、随意涨租、租金贷等问题的整治，不应该是运动式的行政执法，而应该从健全立法的角度，完善租赁市场的法律法规。只要建立能够保护承租人合法权益的法律，出了问题能够通过法庭维护利益，整个市场就会有规矩、有秩序，人们的租房体验加强，会鼓励更多人租房居住。

但是，对于中国人而言，租赁被视为一种过渡，因为公租房的面积小、位置偏、基础设施差，很多人结婚生育后还是会尽可能地购买适合自己的商品房，因此，在一些热点城市继续增加商品住房供给是必要的，这样才能缓解房价越来越高、居住越来越困难等问题。