重组后首份中报出炉，大悦城欲三年冲千亿

“A控红筹”重组完成后，大悦城控股（000031.SZ）于8月28日交出首份中期成绩单。上半年，通过“狠抓签约回款”，公司实现签约金额253.98亿元，同比增长62.86%；签约面积112.05万平方米，同比增长115.77%。

今年1月28日，大悦城地产完成对中粮地产的资产转让，成为后者的控股子公司。3月份，中粮地产更名为“大悦城控股”，保留000031的股票代码。整合后，大悦城控股持有大悦城地产64.18%的股权，而中粮集团则持有大悦城控股75.64%的股权。

此前，中粮地产、大悦城地产分别在A股和H股上市，同属中粮集团。中粮地产主营商品房开发，大悦城则是国内商业地产品牌。多年来，双方由于业务、团队重合等问题受到“同业竞争”诟病。重组几经波折，去年12月终获证监会审核通过，成为地产界一大重组案。

作为国资委首批确定的16家以房地产为主业的央企之一，大悦城控股的销售规模与保利发展（600048.SH）、中海地产(00688.HK)等央企并不在同一梯队。但受益重组后的资产整合，大悦城控股交出的首份中报仍不乏亮点。

上半年，公司整体营业收入182.71亿元，同比增长102.96%；净利润29.88亿元，同比增加 23.19%；归属于上市公司股东的净利润19.32亿元，同比增加41.97%；归属于上市公司股东的扣非净利润14.65亿元，同比增长243.03%。

大悦城控股主营业务包括商品房销售及一级土地开发、投资物业及相关服务、酒店经营、物业及其他管理。从收入构成看，上半年住宅类项目实现结算收入148.85亿元；投资物业及相关服务收入 26.64亿元；酒店经营收入4.34亿元；物业及其他管理收入 2.29亿元。

报告期末，公司持有已开业10个大悦城购物中心及1个祥云小镇项目，分别位于北京、上海、天津、沈阳、成都、杭州、烟台、西安等8个城市。购物中心可出租面积共计87.07万平方米，上半年平均出租率96%，实现租金收入16.01亿元。

同时，大悦城控股拥有在建及拟建的大悦城5个，位于北京、成都、重庆、武汉等城市；在建拟建的大悦城春风里项目4个，位于北京、苏州、青岛。

在行业融资收紧、龙头房企纷纷降速求稳之时，大悦城控股仍在冲击规模的赛道上。上半年销售刚达254亿，公司便表示将利用两个上市公司整合的优势，实现三年销售型业务签约破千亿的目标。

此前由于定位于年轻群体，“大悦城”已在城市中形成天然品牌效应。从中粮地产更名为大悦城控股也可看出，集团欲借此聚合品牌效应。大悦城控股董事长周政曾谈道，整合有利于突出核心竞争力，使品牌更加明确，便于融资、品牌、土地拓展及团队运营。

为冲击千亿规模，大悦城控股扩储积极。上半年累计获取9宗地块，总计容面积103.38万平方米，权益比例69%。新获取土地位于重庆、宁波、苏州、三亚等二线及强三线城市。此后又新增4个项目，总计容面积138.62万平方米。截至目前，大悦城控股已进入全国30个城市。

与同期销售均价2.3万元/平方米相比，上半年拿地均价6125元/平方米，隐含毛利率较高。上半年，集团毛利率、净利率分别为49.5%、16.4%，同比分别上升1.0%、下降10.6%。净利率下降主要由于结转高价项目导致土增税大增、财务费用增加以及合联营公司投资收益减少。

截至报告期末，大悦城控股已售未结面积271.6万平方米，覆盖2018年地产结算面积4.3倍；预收账款267.9亿元，较2018年末上升19.8%，覆盖2018年地产结算收入2.1倍。

同时，受益重组整合，大悦城控股资产负债率和净负债率分别降至78.6%和118.2%，较2018年末分别下降6.3%和53.0%。国资企业优势下，平均融资成本同样低至4%-5%。期末集团短期借款45.93亿元，一年内到期的非流动负债131.72亿元，现金及现金等价物245.49亿元，短期偿债无压力。

值得注意的是，在行业资金面整体紧缩之时，大悦城控股频频为子公司提供财务资助与融资担保。截至8月20日，公司及控股子公司担保余额为278.48万元，占公司截至2018年末归属于上市公司股东净资产的比重为354.26%。