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阳光100转型路漫长

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公开宣布彻底转型后,阳光100(02608.HK)交出今年的中期成绩单。2019年上半年,阳光100录得37.88亿元合约销售额;营业额35.95亿元,同比跌3%;毛利润增加20.2%至8.11亿元,毛利率上升4.4%至22.6%。

从股价暴跌、卖地还债,到业绩不佳、贷款担保人失联,阳光100经历了失落的2019。外界重重质疑下,阳光100于7月25日回应,将坚定、下决心离开住宅主流房地产市场,把全部精力投入到创新产品线。

公司所指新业态,即阳光100的“1+3”品牌战略。“1”是聚焦年轻知识精英、中产阶层目标客群,“3”是共享式服务公寓(喜马拉雅)、文化街区(凤凰街)和复合型社区(阿尔勒)。

为支撑公司彻底转型,阳光100今年先后出让重庆、清远两大项目,回笼近60亿元资金,其中有45.78亿元被公司用于偿债。

资产出售带来的短期收益显而易见。公司于中期报告中直言,两个非核心项目股权转让所得带动净利润增长77.4% 至7.931亿元,净利率上升10个百分点至22.1%,权益股东应占净利润增长5.9%至329.8百万元。

此外,整体流动性以及资产结构亦因此有所改善。上半年末,阳光100现金及现金等价物较2018年末增加35.2%至约35亿元,总有息负债减少11.3%至263.36亿元,净负债率下降55.5个百分点至206.1%。

报告期末,阳光100资产负债率为82.83%,较2018年同期基本持平。负债总额约488.03亿元,同比增长3.91%。其中,流动负债总额约261.63亿元,非流动负债约226.4亿元。

在公司董事会副主席兼执行董事范小冲看来,出售资产一方面可快速回笼资金、降低负债,另一方面有利于轻装上阵,集中精力换赛道。“今年公司还会继续出售项目,算上前两个项目,全年要出售的项目价值达百亿元。”他透露。

但数据优化能否可持续,摆在阳光100面前的挑战还很多。上半年,公司加强非住宅类产品销售,商用物业及车库合约销售约15.6亿元,占比为41%。但同时也要看到,物业管理及酒店经营收入、轻资产经营收入分别仅2.12亿元、1566万元。

与此同时,206.1%的净负债率,仍是悬在阳光100头上的“达摩克里斯之剑”。

创新业务培育期仍然漫长,阳光100为何如此坚定转型?范小冲认为,如果继续走高周转、高负债的房开老路,作为一家民营企业,阳光100并不具备优势。加上资金成本高昂和调控严密,在这种游戏规则下,彻底的转型势在必行。

但放眼整个行业,转型成功的案例少之又少。行业龙头仍在强调“收敛聚焦”、“地产仍是核心主业”,规模与资金均不占优势的小型企业竞争力何在?阳光100认为,租售结合的商业模式是公司非住宅主力产品可持续发展的关键。

这一模式的特点是,通过高溢价销售取得收益并反哺运营服务平台,以统一售后管理保证质量并获得经营性收入。“在高利息、低租金的市场环境下,租售结合的商业模式能够让阳光100非住宅产品得到有效复制,形成良性的产品循环。”公司称。

但有业内人士表示,房企转型相关业务运营经验并不成熟。此外,一些转型业务还未到成熟的市场机遇期。从资本市场看,目前融资期限一般在两到三年,难以对新业务运营形成长久支撑。此次决心转型,关键要看其能否在非住宅市场上发力。

阳光100表示,出售部分项目股权之后,公司仍有可支持长期发展的优质土地储备。截至报告期末,拥有土地储备总规划建筑面积约1284万平方米,主要位于环京区域、温州,以及无锡、西安、武汉、沈阳等城市。

阳光100还透露了未来的扩张布局。公司将秉持谨慎拿地的原则,以长三角、珠三角及环首都经济圈城市为主要拓展区域。预计未来一年内新增项目的所在城市将包括西安、郑州、海口、岳阳、盐城等。

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