政策定调改革土地管理制度 专家称短期对楼市无直接影响

“改革土地管理制度，增强土地管理灵活性”是8月26日召开的中央财经委员会第五次会议强调的重点内容之一。

同日，《土地管理法》（修正案）获十三届全国人大常委会第十二次会议表决通过。修改后的《土地管理法》对农村土地征收、集体经营性建设用地入市和宅基地管理的法律规定作出若干调整，并取消了多年来集体建设用地不能直接进入市场流转的二元体制。

多位接受《证券日报》记者采访的业内专家认为，允许集体经营性建设用地入市是这次《土地管理法》修改的最大亮点，也符合“改革土地管理制度，增强土地管理灵活性”的政策指向。

　　扫除制度性障碍

“长久以来，农村集体土地必须依法转为国有土地后，才可作为经营性建设用地出让。虽然此前集体经营性建设用地入市已在个别地区进行试点，但并未全面推行。”58安居客房产研究院首席分析师张波在接受《证券日报》记者采访时表示，此次调整一方面标志着土地市场供应格局已经由一元化向二元化发展，同时也意味着在城镇化率不断提升的同时，从土地层面为城乡建设发展一体化扫清了制度性障碍。

城市国有土地和农村集体用地相互割裂一直是我国城乡二元结构的重要表现。随着近年来各项改革的不断深化，现行农村土地制度与社会主义市场经济不相适应的问题日益凸显。在此背景下，中办、国办于2014年年底印发《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地改革试点工作意见》，在全国部署农村土地制度改革试点工作。

“由于试点突破了土地管理法和城市房地产管理法有关规定，所以2015年2月份全国人大常委会决定，授权国务院在33个试点县行政区域内暂停实施土地管理法的5个条款、城市房地产管理法的1个条款。”自然资源部法规司司长魏莉华介绍称，自2015年以来，33个试点地区的农村土地制度改革取得了明显成效，为《土地管理法》修改奠定了坚实基础。

从此次的修法情况来看，新增“对土地利用总体规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，允许土地所有权人通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用”的规定。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐在接受《证券日报》记者采访时表示，此次修订的《土地管理法》尽管没有放开集体建设用地进入住宅领域，但允许集体建设用地无需经过政府征收直接进入工业、商业等经营性领域，允许土地所有权人通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，打破了二元土地制度的坚冰。其最大的意义在于进一步加大要素的市场化流动性，提升要素的使用效率，推动二次城市化进程，有利于进一步挖掘经济增长潜力，实现高质量增长。

　　对楼市暂无直接影响

随着此次集体经营性建设用地入市“合法化”，业内最为关注的莫过于其对土地市场以及房地产市场可能带来的影响。

张波认为，长远来看，集体经营性建设用地入市的确会对土地供应格局产生重大影响，推动土地供应格局由一元化向二元化发展，但这种影响却是逐步的、渐进的；如果仅从中短期来看，其对于土地市场的冲击非常有限，因为入市并非无条件和随意的，不仅要符合规划，入市土地的总量也会有相应年度计划。

许小乐亦表示，由于此次修订的《土地管理法》，尚未放开集体建设用地入市进入住宅领域，所以，目前对城市房地产市场不会产生过于直接的影响。

值得关注的是，虽然此次修订的《土地管理法》正式删去了从事非农业建设必须使用国有土地或征为国有的原集体土地的规定，但事实上，打破集体建设用地入市要先征收为国有的规定，于两年前已率先“露脸”。

2017年8月份，原国土资源部会同住建部确定首批13个城市试点开展利用集体建设用地建设租赁住房，随后，自然资源部、住房和城乡建设部于今年年初联合公布《关于福州等5个城市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案意见的函》，原则同意福州、南昌、青岛、海口、贵阳5个城市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案。至此，集体建设用地建设租赁住房试点城市数量已增至18个。

许小乐预计，未来，集体建设用地有望逐步从住房租赁市场到房地产开发放开，以实现中央提出的“多主体供给、多渠道保障、租购并举”的住房体系。