“造车者”恒大：地产与汽车的现金流平衡术

如同掌门人许家印的行事风格，中国恒大的业绩曲线一样地跌宕起伏，在2017年转入效益模式后，恒大接连实现了两年净利润的惊人增长，又在2019年上半年快速滑落。

8月28日，恒大公布中期业绩，上半年净利同比下滑近半。不过，恒大表示，这与去年同期基数过高有关。

与此同时，上半年恒大销售录得负增长，预示着未来营收和净利的增长进入放缓区间。

在此背景下，恒大依然投入巨资发展新能源汽车，主要“造车”平台恒大健康上半年营收大涨，但账面亏损近20亿。

恒大正在加紧造自己的新能源汽车。8月28日，恒大自有汽车品牌“恒驰”亮相，量产或在明年上半年。

像所有的主流地产商一样，恒大也面临地产主业放缓与新业务难盈利的悖论。而要拆解这一难题，最关键的仍是自有现金流的充沛；3亿多平米土储、5万亿货值，是恒大豪赌未来的最大砝码。

当天的业绩会现场，许家印没有出现，总裁夏海钧发表了长篇的演讲和独白，详解恒大净利的成长性，房地产的销售“大饼”与行业并购，以及恒大的万亿空间。

净利回归

财报显示，上半年恒大依旧保持着龙头的姿态，销售2818亿元，仅次于碧桂园、万科；270亿净利润位居行业第一；149亿的股东应占利润则仅次于中海地产。

但净利润增速明显放缓，净利润、核心业务利润、股东应占利润均同比下降约5成。

与此形成对比的是，恒大在2017年中期及2018年中期，净利润分别实现224.5%和129.3%的大幅增长。

恒大方面表示，上半年净利润增速下降，是由于恒大前两年提前偿还所有永续债，释放了200亿的净利，使得2018年上半年净利润达到530.3亿元的高位，现在回落也属正常。“可以说是前两年净利增速太高了，当下才是回归到常态。”

上半年的结算收入也减少了。上半年营业收入2269.80亿元，同比下降24.40%；结算收入减少，也影响净利润增速。

另外，从2018年下半年开始，恒大的销售增速便开始放缓。其2018年的合同销售额为5513亿元，销售面积5243.5万平方米，同比增长分别为10%和4.25%。较2017年34.2%的销售金额增速下降24.2个百分点，较12.6%的销售面积增速下降8.35个百分点。

今年上半年，恒大销售额和销售面积更是双双出现负增长。销售金额为2818.1亿元，较2018年上半年的3042亿元同比下降7.36%。合约销售面积为2620万平方米，较去年上半年的2906万平方米同比下降9.84%。

多名业内人士指出，房地产行业的天花板已现。事实上，上半年房地产行业的整体销售增速已经大幅下降。克而瑞统计发现，在30家2018年销售超千亿的房企中，与去年增长动辄翻倍，平均增速超50%相比，今年上半年无一家房企增速达到50%，大部分在10％左右，或低于10%。

销售与结算之间存在一年半到两年的时间差，销售放缓，意味着恒大未来的净利释放也将变慢。“房地产行业销售的高增速已经不可持续，未来房企也很难再实现净利润的高增长，净利润增速将回归常态”，深圳一知名开发商人士认为。

随着政策对房地产消费端融资的收紧，预计房企下半年销售将继续承压。

而近期恒大已经提前打响“金九银十”的“促销战”，在8月20日推出“全国532楼盘，闪购7.8折”的促销活动，或将压缩未来的净利增长空间。

持续“输血”新能源汽车

只当房地产行业的大象，恒大并不满足。在自身压力加大的情况下，恒大依然频频输血新业务，其中最大的一块是新能源汽车。

截至2019年7月，恒大共投资超过300亿，入股新能源汽车产业链上各家公司，并在广州和沈阳、天津等地建厂，拟投资总额超过千亿。

目前，恒大新能源汽车的主要业务平台是恒大健康。2008年上市的恒大健康，压着许家印对未来新能源汽车和健康行业的希望。2019年的中报，恒大健康交出了一份不甚乐观的答卷。

半年报称，恒大健康上半年营业收入为26.48亿元，同比增长132.1%，毛利润6.11亿，同比增长10.9%。

营业收入的大幅增长主要来自健康管理收益，恒大健康的拳头产品“恒大养生谷”因业务增加，收入从2018年同期11.38亿元上升到23.55亿元，增幅达106.90%。

目前，恒大健康已布局16个恒大养生谷，未来三年计划实现布局50个以上，预计2021年陆续开业。

与大幅增长的营收不同，2019上半年恒大健康净利润亏损19.84亿，2018年录得净亏损约人民币14亿，显示亏损持续扩大。而2017年，恒大健康净利润还是正的为3亿元。

这与恒大健康大手笔入主新能源产业密切相关。在超百亿大手笔的投入下，上半年，新能源汽车产业仅带来2.84亿的收入。

分析人士认为，新能源汽车属于资金密集型产业，需要至少数百亿资金作支撑，短期难以实现盈利。

在主业与新业务之间取得平衡，净负债率是一个关键指标。中报显示，恒大中期净负债率微降，仍属行业偏高水平。

恒大今年在持续发新债还旧债。融资形式多样，包括债券、信托项目、质押股权、资产证券化等等方式。

5月24日，深交所披露文件显示，恒大发行了110亿元的公司债券，又于6月在上交所通过发行200亿元的公司债券；截至今年4月，还发行了共计56亿美元债，约合人民币384.9亿元。平均利率约8.6%。

另外，恒大在多个信托机构建立信托项目。包括但不限于中信信托、山东国际信托、中航信托、爱建信托、大业信托等。

标普认为，恒大频繁发债将妨碍其降低杠杆率的努力。

由此，重组深深房回A、降低杠杆率显得尤为重要。据当初战略投资协议，恒大如果在2020年1月31日之前没有成功重组上市，就得赎回近700亿元的股权。

如今距离承诺的节点，只剩下5个月的的时间。

在被问及回A进展时，夏海钧表示乐观，“目前进展顺利”。

同一日，作为战投之一，深圳控股副总裁董方及首席运营官朱国强表示，恒大重组深深房，目前从政策上不存在任何重大因素阻碍重组，恒大和深深房一直在与中国证监会保持密切沟通。

不拿地与“现金为王”

大手笔投资新能源汽车的同时，许家印也在其他投资上收了手。在3月份的业绩会上，他透露，新能源汽车是恒大投资的最后一个大产业，未来5年不会再投其他大产业。

像万科一样，恒大也在回归“基本盘”，加快销售回笼现金，以保持主业和新业务的现金流平衡。

上半年，恒大净负债率微降，在手现金余额2880亿，覆盖短期债务在1倍以上。夏海钧表示，行业调整周期内，要“现金为王”。

恒大的土地储备已经达到了一个惊人的量级。据中报数据，截至2019年6月30日，集团总土地储备项目864个，总规划建筑面积3.19亿平方米，平均楼面地价仅1639元/平米，还有未纳入土地储备的旧改等项目的建面高达7012万平米。

2019年上半年，恒大共计购得土地储备79幅，新购土地储备建筑面积4，449万平方米。夏海钧透露，恒大上半年新增的项目中，40%是通过并购而来。

“恒大已经是中国开发商中土地储备量最大的，这是一笔巨大的财富。”夏海钧说，合计可提供约5万亿的可售货值。

这些巨量、低廉的土地储备，将持续为恒大提供现金流、收入和利润。这也是支撑恒大去进行新业务扩张的底气。

未来似乎也属于这些巨头们。“中国房地产市场‘大饼’已定，大概在15万亿左右。未来的市场空间，不是由房地产增量市场不断的扩张带来，而是中小企业的消亡，大企业的扩张带来。”夏海钧表示。

2006年，中国前十大的地产商大约占了4.7%的市场份额，到2018年年底，前十大的地产商占到了26%，这其中，前三大巨头占了12.6%，而夏海钧认为，今年的集中度还在继续上升，或将到15％-16%。

五年以后，中国前十大的地产商大概会占到销售额的40%；前三大的地产商，大概要占到20%左右，即3万亿元。

到了那时，中国的龙头企业要想在前三甲排名中露脸，销售规模应该达到1万亿元左右。

目前6000亿销售额的恒大，雄心勃勃要拿下万亿市场。

未来还在远处。面对当下复杂的融资和市场环境，恒大和融创却都提出了不拿地。“我们将逐步减少在拿地方面的投入。”夏海钧说，恒大不会去拿地王，不会推高地价，而将以并购和旧改持续获得资源。