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雅居乐毛利降净利增,背后有玄机

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8月21日,雅居乐发布了2019年上半年财报。根据财报,今年上半年,雅居乐实现营业收入271.14亿元,较去年同期增加12%。不过,其毛利同比下降31.6%至82.2亿元,净利润却同比增长37.7%至58.94亿元。雅居乐这两个财务指标一降一升背后的原因是什么?

海南项目拖累毛利

根据财报,2019年上半年,雅居乐的毛利率为30.3%,较去年同期下跌19.3个百分点。

对于毛利以及毛利率下降的原因,从财报直观的数据来看,雅居乐上半年的营业收入仅同比增长12%,但销售成本却增长了55%。

在同一天召开的业绩发布会上,雅居乐副总裁潘智勇表示,毛利下降的原因很明显,一是高毛利的收入少了,具体来说是海南的项目,毛利率达58%,占营业收入的40%。去年同期收入为90亿元,今年上半年入账只有10亿元。二是同期的土地成本增加,非海南板块去年同期的成本是7500元/平方米,今年上半年的成本为8960元/平方米,同比增加19%。

不过,潘智勇指出,过去一年来已经消化了海南市场对于雅居乐的不利影响,30%的毛利率是一个不错的数字,有信心未来可以做到30%以上。主要原因有两个,一是目前开始拿的地,毛利率在30%左右。二是非房产板块的新业务毛利率较高,诸如上半年雅生活的毛利率为37%。

三大因素增厚净利

毛利下降,净利增加,这背后的原因又是什么?新京报记者分析财报发现,主要有三大因素间接或直接增厚了雅居乐的净利润。

一是提效控成本,在“三项费用”中,雅居乐今年上半年的销售及营销成本同比微降,财务费用则以收益的形式呈现,净额约为9.26亿元。财报显示,上半年,雅居乐的利息开支约为33.35亿元,同比大增59%,其中,资本化利息约为23.33亿元,意味着这部分费用从成本直接转化为资产,间接增厚利润。

二是其他收益净额的大幅增长,今年上半年高达47.22亿元,较2018年同期的3.14亿元上升14倍。新京报记者查询财报发现,增幅上涨的主要原因是,包括出售一间附属公司,实现收益29.89亿元;由合营企业转至附属公司的重估收益,增加5.79亿元的收益;按公允值计入损益的金融资产公允值收益8.83亿元,去年同期亏损约3605万;出售按公允值计入损益的金融资产收益2.47亿元,同比增加155%。

通过上述两个因素的影响后,被销售成本拖后腿的毛利降幅,被追了回来,雅居乐除所得税前利润为102亿元,同比增长5.5%。

最后一个因素是报告期内所得税开支大幅下降,从2018年上半年的53.89亿元降至2019年上半年的43.07亿元,同比下降20%。最终,雅居乐除税后的净利润为58.94亿元,同比增幅为37.7%;归属于母公司股东的净利润50.77亿元,同比增长35.1%。

“1130亿全年目标不变”

去年正式踏入“千亿阵营”的雅居乐在今年年初定下全年1130亿元的预售目标。根据财报,今年上半年,雅居乐累积实现预售金额约为582亿元,全年预售目标完成率为52%,累积实现预售建筑面积为405.9万平方米,预售均价则为每平方米14340元。

对此,雅居乐董事会主席兼总裁陈卓林表示,“希望能按照预期实现1130亿元的目标,具体还要看现在的经济和市场情况。”

此外,在土地方面,今年上半年,雅居乐审慎增添土储,开拓新市场,先后在多个城市群及海外增添了28个优质新项目,新购项目的预计总建筑面积达692万平方米,对应楼面地价约为每平方米4200元。其中雅居乐应占权益预计总建筑面积为581万平方米,相关应付土地金额为232亿元。

截至2019年6月30日,雅居乐土地储备遍布72个城市,预计总建筑面积达3927万平方米,其中北海、昆明、清远、石家庄、襄阳及柬埔寨金边为新开拓市场。

对于新增土储,陈卓林表示,“232亿元的拿地金额是合理的,下半年会用一半的回款来买地。”

对于拿地策略,雅居乐副总裁王海洋表示,“多方式拿地、拿好地、不拿错地。至于城市选择,我们会结合市场情况去判断,目前强调的是安全度、未来为股东创造价值。”

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