重新思考三类杠杆 闽系房企分化季

当地产调控叠加企业转型期，即使是激进的闽系房企也开始变得小心翼翼。

8月13日，旭辉执行董事兼行政总裁林峰在业绩会上做了定调，公司接下来将是“有财务约束的增长”。他提醒道，“过去有哪些经验让你形成完整的路径依赖，你就要小心。只要形成路径依赖，有可能后面有坑。”

同样的观点也在阳光城不久前的半年度业绩会上传出。阳光城执行董事长兼总裁朱荣斌称：“过去和吴建斌是‘他有钱，我有地’，现在更像是在钢丝绳上跳双人舞。”

这正和过去的闽系，形成明显的差异。曾经依靠“高杠杆、高周转、强扩张”部分闽系房企快速崛起。中信证券的研报也曾如是指出：“积极的杠杆政策乃是闽系房企最为明显的第二特征。”

闽系房企们正在经历什么？

高速增长成现象级

闽系房企之间的差距正在拉开。

时间倒退到2017年上半年，彼时，以世茂和旭辉为领先，2家房企全口径销售额为400亿元左右，其余的闽系房企销售额集中在200亿元左右，差距并不大。

目前，处在闽系第一梯队的是世茂、阳光城、旭辉、正荣和融信这5家房企。根据《克而瑞上半年房企销售TOP200排行榜》，这5家上半年全口径销售金额分别为1003.5亿元、900亿元、884.4亿元、688.4亿元和566.8亿元，均超过了500亿元。

其余闽系房企今年上半年全口径销售额处在500亿元以下。

例如泰禾为456.7亿元、金辉为420亿元、融侨为327.2亿元、中骏和福晟均在388亿元，禹洲、宝龙和联发等在300亿元。

多数闽系房企在今年上半年还是保持了规模上的绝对性增长。

过去三年里的上半年，世茂从453.4亿元、733亿元到1003.5亿元，成为闽系领跑者，也是唯一一家在今年上半年就破千亿元的房企。

阳光城则是从295.8亿元、663亿元到900亿元，增速惊人。旭辉方面的提升也较为明显，分别为471.5亿元、661.8亿元和884.4亿元。396.6亿元、635亿元到688.4亿元，是正荣的表现；融信从310亿元、545.3亿元到566.8亿元，也较为稳健。

不过，规模增加的另一方面，是销售增速的明显放缓。

这在头部闽系房企2018年上半年和2019年上半年的增幅对比上，已经有所体现：世茂为61.7%和36.9%；阳光城为124%和35.7%；旭辉为40.4%和33.6%，正荣为60%和8%；融信为75.9%和3.9%。

同样的情况也发生在中小型闽系房企身上。

例如联发，2018年上半年和2019年上半年的增幅分别为32.6%和23%，销售额在过去三年的上半年里分别仅为124.7亿元、165.4亿元和203.8亿元，增加并不明显。

也有闽系房企在上半年市场中出现了销售的下滑，比较典型的是泰禾和融侨两家房企。

财报显示，2018年上半年和2019年上半年，泰禾从663亿元降至456.7亿元；融侨则从355.7亿元下滑至327.2亿元。2018年上半年，泰禾的增幅曾达到61.7%，融侨曾为57.7%。

这跟房地产行业整体增速的放缓，莫大相关。根据克而瑞上半年的数据显示，今年1?6月，前100强房企累计权益销售规模近3.9万亿元，仅同比微增4%，增速较2018年整体放缓。

有的闽系房企不得不面临盈利难或者变难的现状。比如阳光城的净利润率在2018年仅为6.9%，处于较低的行业水平；融信方面，上半年毛利率为23.9，比去年同期29.3下滑18.42%。

重新思考三类杠杆

进行杠杆上的调整，势在必行。主要包括财务杠杆、经营杠杆和合作杠杆三大方面。

降低财务杠杆是一方面。以融信为例，公司在2018年开始不再一味追求销售额的高增长，降负债注重现金流和利润成为重点任务。方法是通过降低融资成本、节省内部行政开支及营运成本提升企业的盈利能力。

反映在融信过去两年的半年报上，净负债率从2018年上半年的140%降至77%。融信总裁余丽娟不久前还表示，今年公司仍会继续下调负债率，期望通过两年时间来进行债务结构的优化，提高安全边界。

融资开始变难的大环境，是闽系降低财务杠杆的考虑因素之一。按照朱荣斌的介绍，关于融资，公司每个月都会召开会议来进行讨论，准备充足的预案，应对融资难的现状。

“公司对于未来发展是顺势而为，底线是保证公司的安全运营。阳光城既要保证发展速度，但又不能突破负债。”朱荣斌称。

加强经营杠杆，也被诸多的闽系所强调。对销售去化以及回款率的重视，表现得十分明显。

比如阳光城的思路已经明确为从原先的融资驱动型公司成为靠经营驱动型发展的公司。为了提振业绩，公司一季度明确“开战即决战、月月是年关、半年当一年、一年是两年”的思想，实现了开门红；“小阳春”结束后，立即发起“5个月内实现千亿元”的行动，为的就是确保销售补充现金流。

同样，正荣地产行政总裁王本龙在年初的业绩会上也释放了加快回款的信号。目前，正荣回款率基本上接近80%，处在行业较高的水平。

在合作杠杆上，当下的闽系也开始变得审慎。

依靠合作项目快速扩大规模，曾被认为是闽系房企快速成长的捷径，旭辉就是其中的典型。在2016年至2018年旭辉的新增土储中，权益占比分别为53.85%、41.67%和57.26%，并不算高。同样，旭辉的权益销售占比历年来并不算高。

“今年调整了思路，上半年新增的土储权益比占到74%，旭辉希望通过两三年把权益比提升到65%?70%。”8月13日，林峰称。

多元化尝试

不再依靠“高杠杆、高周转、强扩张”策略的部分闽系房企，还能依靠什么发展？

发力商业地产，是旭辉给出的尝试。时代周报记者了解到，在今年7月，旭辉宣布成立商业地产管理总部，集团原来的商业管理部和旭美商业并入旭辉商业。林峰认为，未来公司一定会从纯开发销售转向开发销售和持有收租并举。

“但是这个过程会很长，我们估计会花10?20年时间。未来希望租金能占营业收入的30%。”林峰表示，同时，公司还会坚定在长租公寓的发展，在规模上保持上海长租公寓第一位，“旭辉的多元化不会去收缩。”

截至目前，旭辉的多元化业务板块还包括了物业与社区服务、教育、EPC （住宅产业化）、工程建设（六小龙）和金融业务。

不过，对多元化有兴趣的，并不仅仅是旭辉，诸多的闽系早就先于旭辉开始多元化的布局。

例如，泰禾在2017年提出“泰禾+”战略以来，涉及的领域已经包括商业、特色小镇、金融、医疗养老、教育、文娱、酒店等业务条线；正荣在2018年成立产业集团，提出“745”发展模式，涉及包括医疗、文化旅游、商业等等。

对长租公寓比较坚定的有中骏。在未来3?5年内，长租公寓业务被视为公司实现弯道超车的倚杖，公司计划在2019年新增1.7万间至3万间，并预计在2020年实现长租公寓总数达到5万间。

根据中骏的表述，公司多元化的目标是为了建立“FUN+ 幸福生活”的生态圈，业务体系涵盖地产开发、商业管理、物业管理及长租公寓、联合办公、健康管理、教育等。

在多元化业务上，世茂是目前比较明确提出要在资本市场上“大展拳脚”的一家—在未来三年里，要将旗下的酒店和物业进行分拆上市。

目前世茂各个板块的条线也逐渐清晰。世茂房地产、世茂酒店、世茂商业、世茂主题娱乐、世茂服务、世茂新业务和世茂文化七大板块组成了世茂发展的新生态圈。

不过，房地产主业对于依旧在各家闽系的营业收入上占据至少九成以上的比重，尚未成为绝对性的盈利增长点。

克而瑞的研究报告认为：“从战略布局角度考虑，规模化达到一定阶段势必会向多元化迈进，这也符合行业发展的整体趋势。”