<%@ /0080/e/0080ep_includecss_1301.vm %>
网易首页 > 网易深圳房产 > 正文

贝壳许小乐:房价过高影响市场可持续性 开发商应聚焦一二线

0
分享至

网易房产讯     2019年7月27日,博鳌·21世纪房地产论坛第19届年会上,围绕“楼市下半场的道与术 ”的论坛主题,贝壳研究院首席市场分析师许小乐发表了题目为《全流通视角下的楼市增长潜力量暨购房功能排行榜TOP100》的主题演讲,其认为:过去人口流向塑造城市房地产市场格局,现在房价在影响人口流向房价高不代表市场动能强,过高的房价反而抑制市场可持续增长。

贝壳许小乐:房价过高影响市场可持续性 开发商应聚焦一二线

一、市场不可持续正在显现

许小乐首先指出,一个城市的购房动能是房地产市场持续、稳定增长的能力只有短期价格上涨,没有稳定的交易量支撑的增长实际上缺乏持续性动能。

当前对城市房地产市场的判断存在一种路径依赖,以房价来衡量城市购房能力,将高房价视为高能力,陷入高房价-买房-房价涨的预期自我循环。从历史上看,当人们买房是基于房价上涨的预期,房价泡沫就容易被吹大。但现在,我国房价与人口增长的反馈拐点到来,过去房价上涨能够吸引人进来,当涨到一定高度后悔抑制人口进入。”

事实上,房价“只涨不跌”的神话正在被打破,市场的不可持续正在显现。根据贝壳研究院数据显示,2018年到今年上半年,一些明星城市房价出现持续下跌。

许小乐分析指出,全国上半年100个城市中,房价同比去年下跌的城市有56个,上涨的城市有44个。北京、上海上半年房价指数分别同比下跌2.8%、2.6%。同时,市场热度没有延续,一些城市交易量下降。尽管一季度市场有季节性回暖,但上半年市场与去年基本持平全国重点14个城市二手房交易量同比仅增长3%。

贝壳许小乐:房价过高影响市场可持续性 开发商应聚焦一二线

二、房价高不代表市场动能强

另一方面,同样在调控之下,为什么有些城市受到的冲击小并且短暂,而有些城市受到的冲击大并且持续?

此次博鳌论坛现场,许小乐从全流通的框架进行观察分析指出,表面上是各个城市不同的调控力度,深层原因在于城市房地产市场内在结构的差异

对于一个城市市场而言,首次购房者进入市场是撬动市场的底火,首次置业群体会在新房和二手房之间选择,市场的持续性取决于源源不断的首次置业者能够进入市场。若是首次购房群体进入二手房市场,会撬动二手房市场的换房链条,二手房业主能有机会置换更好的住房,实现交易量的扩大和房价的上涨,又会推动新房换房需求。

因此,许小乐表示,首次置业群体的数量和进入能力决定了市场的持续性,改善性换房需求的释放能力决定市场的变化幅度。调控的核心举措是降低首次置业群体进入市场的能力。同样是首付比例上调,房价较低的城市首次置业者受到的影响不大,房价过高的城市,首次置业群体进不来,换房群体换不动,市场受到的影响较大。

许小乐以北京为例

北京的限购限贷政策使北京首次置业群体购房能力减弱,二手房换房被“认房认贷”的政策束缚,大规模的换房链条缺乏动力,市场陷入了衰退。因此,许小乐指出:房价高不代表市场动能强,过高的房价反而成为城市市场的抑制力量未来房地产市场的动能关键在于市场的可持续能力,核心是购房需求的转化能力。

三、现在房价正在影响人口流向

从全流通的框架里,贝壳研究院提炼出三个关键指标衡量城市房地产市场的持续力和转化力:

(1)无房群体的数量;

(2)无房群体进入市场的能力,决定了需求转化能力;

(3)改善群体的换房能力,决定市场起来的幅度。

贝壳研究院通过建构起城市购房动能指数,并且得到了城市动能排名,并且从排名中,许小乐现场分享了几点发现:

第一,城市动能指数与城市的经济增长水平之间总体一致,但也存在着偏离。

第二,城市动能指数与当前房价水平总体一致,与房价的解释力达到76%,但一些城市的房价与实际动能存在偏离

第三,城市房地产大格局正在重塑。和传统一二三四线划分有所不同,杭州因为较强的需求持续力超越一线广州;环沪、环深三四线城市超越部分二线城市、二线“明星城市崛起”,如武汉、西安、成都等,具有持续增长动能;

第四,城市圈的总体动能取决于城市动能的方差而非总和,圈内动能接近,市场的持续性因为区域的融合而增强。从城市圈动能分布来看,环京内部排名方差更大,呈现明显的分化型城市圈特征,环深环沪内部梯队均匀,差异较小,呈现明显的融合型城市圈特征。

通过对购房动能指数的分析,贝壳研究院也进一步分析认为:过去人口的流向塑造了城市房价格局,现在房价正在影响人口流向。

换句话说,便是住房成本过高的城市,将会受到高房价的束缚而变得不可持续。相反,居民住房成本相对合理的城市会在未来的竞争中显现出优势。

四、开发商应该如何布局

对于开发商而言,许小乐认为,在新的城市潜力的框架下,开发商增量布局既要考虑未来整体的城市潜力,也要考虑开发业务的空间。

贝壳许小乐:房价过高影响市场可持续性 开发商应聚焦一二线

许小乐说道:对于开发商来说,存量运营领域也酝酿重要机会。在改善需求成为新刚需的当下及未来,品质居住美好生活和老旧小区、服务缺乏存在矛盾,老旧小区改造和物业管理是新的蓝海。一些具有地理优势的住宅小区,如果没有可持续的运营管理机制,同样也会走向衰败。如何让存量住宅历久弥新,需要大量专业居住服务者介入,包括社区物业管理、房屋改造装修、房屋流通等。同时,社区物流、医疗、教育、养老、健身、文化等社区生活配套服务也会进一步融入到社区生活中去,延长社区服务的价值链条,增加社区生活的品质。社会运营和社区服务,是让住户与社区形成紧密的连接,实现人塑社区,社区塑人的良性互动。

相关推荐
热点推荐
218:214,特朗普赢得“胜利”,转身却发现:中国早已完成2项布局

218:214,特朗普赢得“胜利”,转身却发现:中国早已完成2项布局

博览历史
2025-07-06 12:00:06
以色列又突然不宣而战,战机奔袭千里,20余次轰炸3座港口

以色列又突然不宣而战,战机奔袭千里,20余次轰炸3座港口

跳跳历史
2025-07-07 11:16:56
大S去世仅半年!小S就和姐夫日本再晒合影,胖不少比心具俊晔很潮

大S去世仅半年!小S就和姐夫日本再晒合影,胖不少比心具俊晔很潮

娱圈小愚
2025-07-07 09:28:52
篮协真是毁人不倦!刚刚造出来的新星又要毁了吗?

篮协真是毁人不倦!刚刚造出来的新星又要毁了吗?

田先生篮球
2025-07-06 12:30:15
得了癌症的患者是怎么离开人间的?网友:有点惨,但建议大家看完

得了癌症的患者是怎么离开人间的?网友:有点惨,但建议大家看完

解读热点事件
2025-07-05 00:10:03
壶口瀑布公驴露JJ遭游客投诉,景区整改给驴戴罩子,结果更显眼了

壶口瀑布公驴露JJ遭游客投诉,景区整改给驴戴罩子,结果更显眼了

小萝卜丝
2025-06-28 10:03:26
身价过百亿,坐拥北京一条街,出门私人飞机,京圈富婆都有谁

身价过百亿,坐拥北京一条街,出门私人飞机,京圈富婆都有谁

素衣读史
2025-05-28 11:58:48
张雪峰“拉黑”的十大专业:新闻传播、生物学、材料学、小语种…

张雪峰“拉黑”的十大专业:新闻传播、生物学、材料学、小语种…

华人星光
2025-07-06 21:10:53
75年得知王恩茂境况,主席大怒:怎能当地委副书记?指示分配军队

75年得知王恩茂境况,主席大怒:怎能当地委副书记?指示分配军队

咸説历史
2025-06-26 16:58:18
万亿白酒帝国崩塌,谁在痛饮这场苦酒?

万亿白酒帝国崩塌,谁在痛饮这场苦酒?

正经污君
2025-07-02 21:31:59
甘肃天水一幼儿园幼儿血铅异常:当地初判三色枣发糕、玉米肠卷添加剂超标,老师也在测血铅

甘肃天水一幼儿园幼儿血铅异常:当地初判三色枣发糕、玉米肠卷添加剂超标,老师也在测血铅

澎湃新闻
2025-07-06 10:12:31
马英九返回对岸前,对统一提出了一个要求,没有得到国台办的认同

马英九返回对岸前,对统一提出了一个要求,没有得到国台办的认同

成视Talk
2025-07-07 11:41:05
重磅!河南电子科技大学,要来了!

重磅!河南电子科技大学,要来了!

半导体圈
2025-07-07 12:34:08
骑士官方:朗佐-鲍尔正式加盟球队

骑士官方:朗佐-鲍尔正式加盟球队

懂球帝
2025-07-07 03:08:18
我军用12吨炸药2吨汽油,成功爆破越军大型工事,埋葬越军上千人

我军用12吨炸药2吨汽油,成功爆破越军大型工事,埋葬越军上千人

有范又有料
2025-07-06 22:04:37
一路走好!3天时间,6位明星名人传死讯,最年轻者仅21岁

一路走好!3天时间,6位明星名人传死讯,最年轻者仅21岁

叨唠
2025-07-07 00:01:07
人民日报评海归间谍论,没提董明珠,却句句说进网友心坎 风向反

人民日报评海归间谍论,没提董明珠,却句句说进网友心坎 风向反

比利
2025-07-04 17:39:58
34岁雌雄同体:具备男女两性器官,被赶出家门10年,她该如何生存

34岁雌雄同体:具备男女两性器官,被赶出家门10年,她该如何生存

清游说娱
2025-07-05 09:37:30
退休金15000吃榴莲被儿子质问“你配吗”,给他断供后他懵了

退休金15000吃榴莲被儿子质问“你配吗”,给他断供后他懵了

磊子讲史
2025-07-02 17:49:16
罕见!今年三伏天近10年来最短

罕见!今年三伏天近10年来最短

南方都市报
2025-07-07 00:08:18
2025-07-07 15:00:49

深圳房产

多个公寓5折甩货:75万拿下一套小户型

编辑推荐楼盘

头条要闻

特朗普发长文抨击马斯克成立"美国党" 马斯克回应

头条要闻

特朗普发长文抨击马斯克成立"美国党" 马斯克回应

财经要闻

外卖大战补贴升级:能持续多久?

体育要闻

不会再有第二个,快乐又伟大的托马斯-穆勒

娱乐要闻

娜扎与张云龙恋情曝光后 粉丝为何担忧

科技要闻

“没见过这么大场面”!外卖大战补贴升级

汽车要闻

据说新款问界M7长这样?售价水涨船高?

态度原创

手机
本地
艺术
时尚
公开课

手机要闻

问题比想象的更严重!索尼已在多地停止Xperia 1 VII手机销售

本地新闻

建筑地标如何成为城市人才汇聚的 “强磁场”?

艺术要闻

故宫珍藏的墨迹《十七帖》,比拓本更精良,这才是地道的魏晋写法

“运动混搭风”今年夏天越来越流行,这样穿减龄又好看!

公开课

李玫瑾:为什么性格比能力更重要?

无障碍浏览 进入关怀版