网易房产讯 2019年7月27日，博鳌·21世纪房地产论坛第19届年会上，围绕“楼市下半场的道与术 ”的论坛主题，贝壳研究院首席市场分析师许小乐发表了题目为《全流通视角下的楼市增长潜力量暨购房功能排行榜TOP100》的主题演讲，其认为：过去人口流向塑造城市房地产市场格局，现在房价在影响人口流向；房价高不代表市场动能强，过高的房价反而抑制市场可持续增长。
一、市场不可持续正在显现
许小乐首先指出，一个城市的购房动能是房地产市场持续、稳定增长的能力，只有短期价格上涨，没有稳定的交易量支撑的增长实际上缺乏持续性动能。
“当前对城市房地产市场的判断存在一种路径依赖，以房价来衡量城市购房能力，将高房价视为高能力，陷入高房价-买房-房价涨的预期自我循环。从历史上看，当人们买房是基于房价上涨的预期，房价泡沫就容易被吹大。但现在，我国房价与人口增长的反馈拐点到来，过去房价上涨能够吸引人进来，当涨到一定高度后悔抑制人口进入。”
事实上，房价“只涨不跌”的神话正在被打破，市场的不可持续正在显现。根据贝壳研究院数据显示，2018年到今年上半年，一些明星城市房价出现持续下跌。
许小乐分析指出，全国上半年100个城市中，房价同比去年下跌的城市有56个，上涨的城市有44个。北京、上海上半年房价指数分别同比下跌2.8%、2.6%。同时，市场热度没有延续，一些城市交易量下降。尽管一季度市场有季节性回暖，但上半年市场与去年基本持平，全国重点14个城市二手房交易量同比仅增长3%。
二、房价高不代表市场动能强
另一方面，同样在调控之下，为什么有些城市受到的冲击小并且短暂，而有些城市受到的冲击大并且持续？
此次博鳌论坛现场，许小乐从全流通的框架进行观察分析指出，表面上是各个城市不同的调控力度，深层原因在于城市房地产市场内在结构的差异。
“对于一个城市市场而言，首次购房者进入市场是撬动市场的底火，首次置业群体会在新房和二手房之间选择，市场的持续性取决于源源不断的首次置业者能够进入市场。若是首次购房群体进入二手房市场，会撬动二手房市场的换房链条，二手房业主能有机会置换更好的住房，实现交易量的扩大和房价的上涨，又会推动新房换房需求。”
因此，许小乐表示，首次置业群体的数量和进入能力决定了市场的持续性，改善性换房需求的释放能力决定市场的变化幅度。调控的核心举措是降低首次置业群体进入市场的能力。同样是首付比例上调，房价较低的城市首次置业者受到的影响不大，房价过高的城市，首次置业群体进不来，换房群体换不动，市场受到的影响较大。
许小乐以北京为例。
北京的限购限贷政策，使北京首次置业群体购房能力减弱，二手房换房被“认房认贷”的政策束缚，大规模的换房链条缺乏动力，市场陷入了衰退。因此，许小乐指出：房价高不代表市场动能强，过高的房价反而成为城市市场的抑制力量。未来房地产市场的动能关键在于市场的可持续能力，核心是购房需求的转化能力。
三、现在房价正在影响人口流向
从全流通的框架里，贝壳研究院提炼出三个关键指标衡量城市房地产市场的持续力和转化力：
（1）无房群体的数量；
（2）无房群体进入市场的能力，决定了需求转化能力；
（3）改善群体的换房能力，决定市场起来的幅度。
贝壳研究院通过建构起城市购房动能指数，并且得到了城市动能排名，并且从排名中，许小乐现场分享了几点发现：
第一，城市动能指数与城市的经济增长水平之间总体一致，但也存在着偏离。
第二，城市动能指数与当前房价水平总体一致，与房价的解释力达到76%，但一些城市的房价与实际动能存在偏离。
第三，城市房地产大格局正在重塑。和传统一二三四线划分有所不同，杭州因为较强的需求持续力超越一线广州；环沪、环深三四线城市超越部分二线城市、二线“明星城市崛起”，如武汉、西安、成都等，具有持续增长动能；
第四，城市圈的总体动能取决于城市动能的方差而非总和，圈内动能接近，市场的持续性因为区域的融合而增强。从城市圈动能分布来看，环京内部排名方差更大，呈现明显的分化型城市圈特征，环深环沪内部梯队均匀，差异较小，呈现明显的融合型城市圈特征。
通过对购房动能指数的分析，贝壳研究院也进一步分析认为：过去人口的流向塑造了城市房价格局，现在房价正在影响人口流向。
换句话说，便是“住房成本过高的城市，将会受到高房价的束缚而变得不可持续。相反，居民住房成本相对合理的城市会在未来的竞争中显现出优势。”
四、开发商应该如何布局
对于开发商而言，许小乐认为，在新的城市潜力的框架下，开发商增量布局既要考虑未来整体的城市潜力，也要考虑开发业务的空间。
许小乐说道：“对于开发商来说，存量运营领域也酝酿重要机会。在改善需求成为新刚需的当下及未来，品质居住、美好生活和老旧小区、服务缺乏存在矛盾，老旧小区改造和物业管理是新的蓝海。一些具有地理优势的住宅小区，如果没有可持续的运营管理机制，同样也会走向衰败。如何让存量住宅历久弥新，需要大量专业居住服务者介入，包括社区物业管理、房屋改造装修、房屋流通等。同时，社区物流、医疗、教育、养老、健身、文化等社区生活配套服务也会进一步融入到社区生活中去，延长社区服务的价值链条，增加社区生活的品质。社会运营和社区服务，是让住户与社区形成紧密的连接，实现人塑社区，社区塑人的良性互动。”
本文来源：网易房产原创
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陈跃_NO6916
