中央别墅区低总价房源开闸，入手机遇很重要

多年不出地的中央别墅区终于迎来的自己的恢弘时代。后沙峪刚需房、刚改房的市场潜在供应超过1300套，除了优越的自然环境，真正的购房客更看中这里的板块成熟度，包含交通、商业、医疗、教育等资源。

 

区域首个限房价项目开盘后，今年夏天三个限房价项目接踵亮相，产品类型因为70/90限制而出现同质化，但是部分开发商也在致力于做产品差异化处理，希望能做销量突围。

 

去年，合院+洋房产品的祥云赋开盘，成为中央别墅区后沙峪板块的首个限房价项目。今年夏天，公园十七区、建邦·顺颐府项目接踵亮相，中央别墅区罗马湖畔也出现了限房价项目扎堆态势。据不完全统计，去年到今年，共有超过1300套刚需刚改产品已经和即将涌入后沙峪区域。它们进入市场后，将面临什么样的命运？

 

罗马湖被称为“中央别墅区的后海”，因身处罗各庄和马头庄两个村庄之间，所以得了这么一个“洋名儿”。名字来源虽然乌龙，但不妨碍这片区域的“高大上”。

沿着温榆河岸，北京在东北郊形成了国内最早的中央别墅区。经过27年发展，温榆河畔的中央别墅区高端别墅群鳞次栉比，“墅区”“圈层”是该区域楼盘销售人员挂在嘴边的热词。尤其身处中央别墅区核心的后沙峪板块，从交通、教育、医疗、休闲社交等各方面配套来看，都已非常成熟。

 

去年，祥云赋限房价项目入市，为后沙峪首个限房价项目；今年初夏，公园十七区、建邦·顺颐府、中铁·诺德阅墅陆续亮相，即将开盘，后沙峪板块已经很久没有这么热闹过了。其中，祥云赋和建邦·顺颐府为合院+洋房的“高低配”，公园十七区为纯洋房，中铁·诺德阅墅为叠拼、合院。

 

2015年来到后沙峪区域的黄华（化名），先当房产中介，后做楼盘销售，她告诉记者，自2015年以来，后沙峪板块的纯新盘项目就少之又少。这种低调的局面，从去年祥云赋限房价项目出世，今年罗马湖多项目扎堆入市，才被打破。

 

限房价项目在同一区域扎堆入市的情况不少见，如今，顺义罗马湖畔，祥云赋、公园十七区、建邦·顺颐府三个项目也扎堆做邻居。

 

引人瞩目的是，这一次站上后沙峪舞台的“主角”，是大量的刚需、刚改房，打破了过往后沙峪别墅“唱大戏”的局面。即将入市的公园十七区和建邦·顺颐府，和仍在销售的祥云赋，围绕着罗马湖“同台竞技”。三个项目均有90平方米以下的刚需户型，且为主力户型，公园十七区还有120平方米、140多平方米的刚改户型。它们的集中入市，将大大降低入住中央别墅区的置业门槛。

 

 

在中原地产研究中心梳理的签约相对活跃的限房价项目中，祥云赋与瑞悦府、和悦华锦、华润理想国、西城天铸等项目上榜。中原地产首席分析师张大伟分析表示，当前，北京限房价项目市场分化非常严重，少数位置优秀的项目签约相对活跃，“但除了小部分网红项目外，大部分项目目前看，入市都出现了问题。”

 

据记者统计，祥云赋已入市500多套90平方米洋房；公园十七区一期即将入市300多套洋房，包括90平方米、120平方米、144平方米户型；建邦·顺颐府共有526套89平方米洋房和60套147平方米洋房等待入市。以此计算，待三个项目的这些房源全部入市，后沙峪区域将涌入超过1300套的刚需刚改产品，这还未计算公园十七区的后续开盘计划；即便不算上去年开盘的祥云赋，今年新入市的两个项目也将有近900套洋房的供应。

部分记者探访了解到，目前祥云赋没有社区接驳班车开通计划；建邦·顺颐府未来将设置社区接驳地铁班车，业主免费乘坐；公园十七区则已发布了详细的班车计划，便于业主快速到达地铁。

 

此外，据记者走访样板间发现，区域同样存在限房价项目的“通病”——同质化。在祥云赋、公园十七区和建邦·顺颐府三个项目中依然较严重。其中，公园十七区家居智能化系统和精装修是一个特色；建邦·顺颐府的最大卖点则是开发商北京建工地产的国企背景。目前，公园十七区的排卡量已超过一期释放的300套，预计6月底开盘；建邦·顺颐府刚开始排卡，预计7月底8月初开盘。

 

有业内人士表示，建邦·顺颐府的89平方米主打户型，从样板间来看，厨房的采光不尽如人意。祥云赋的90平方米洋房并非全部南北通透。而公园十七区不仅南北通透，还做到了三居两卫的户型，值得一看。

 

与北七家、孙河板块抢客

 

后沙峪罗马湖的三个限房价项目同台竞技的同时，附近的北七家板块和孙河板块也有“生力军”与之竞争，尤其北七家板块聚集了多个限房价项目。除了早前入市的华润·理想国、和悦华玺外，未来金茂府、金隅金辰府也将入市。

 

就三大板块的竞争，郭毅认为，北七家在售的多是“7090”刚需项目，可能会存在竞争，但后沙峪项目不会影响到北七家。孙河的限房价别墅和后沙峪的别墅项目则会形成相对竞争局面，不过，孙河板块从现状看配套条件还是依托后沙峪，自己本身配套资源不成熟。

 

刚需族会否乐意选择中央别墅区的小三居作为自己的首套房？地产专家分析认为，相对来说，购买90平方米以下中小户型的客户，开始追求高标准的生活氛围，同时由于客户对于交通、商业、教育的极度依赖，中央别墅区的刚需刚改盘，应该是一个不错的选择。

因此，对他们来说，后沙峪板块的成熟配套和相对通达的交通路网是一个选择，尤其是目前朝阳区500万左右洋房产品基本断供。“目前看来，后沙峪板块总价低的小户型会承接很大一部分朝阳外溢的客群。