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雅居乐创二代走向前台 陈卓贤长子地产集团谋求IPO

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景业名邦实际控制人陈思铭,是雅居乐董事局主席陈卓林的侄子、副主席陈卓贤的儿子。

如果不是一纸招股书,鲜有人听过景业名邦这个名字;如果不是雅居乐,年轻的景业名邦不会自带“光环”。

2019年6月18日,港交所排队上市企业名单中悄然出现一个年轻身影——景业名邦集团控股有限公司(下称“景业名邦”)。这个年仅六岁地产发展商的名号,或许海南景业清水湾业主听得最多。而公司实际控制人陈思铭,雅居乐陈氏家族可能对其最为熟知。

陈思铭,雅居乐集团(3383.HK)副主席陈卓贤长子,又一位走入公众视野的“地产二代”。

现年30岁的陈思铭,不同于杨惠妍、许世坛、孙喆一等直接进入父辈企业,而是选择自我创业。但如果抽丝剥茧,会发现景业名邦依然脱离不了雅居乐的暗影。从创始资金、发展路径、到管理团队,景业名邦几乎复刻雅居乐的轨迹。如今,陈思铭意欲在资本市场展现更大的野心。

抹不掉的雅居乐身影

海南,无数地产商暴富又折戟的地方。

从雅居乐海南清水湾出发,沿清水湾大道驱车北上,不到五分钟便到达景业清水湾3号三期所在处。2018年,景业清水湾3号三期为景业名邦带来10.67亿元的收入,占其去年物业销售带来收益的85.8%。

十二年前,雅居乐以226元/平方米、共计10亿元总价款又拿下清水湾一期12个地块,此后不断重仓,在海南赚得盆满钵满。2018年,惊雷突降,海南出台全岛限购政策,雅居乐该年在海南区域只获100亿元销售额。而2017年,其单个项目就曾卖出170亿元。

即使父辈在海南经历风风雨雨,地产二代仍义无反顾踏上海岛。2013年,24岁的陈思铭注册创立景业名邦。次年便透过收购广州意浓实业有限公司,获取从化区一宗地块,开发首个住宅项目景业荔都。同年,景业名邦便将物业发展业务拓展至海南,开发景业清水湾3号。

此后几年间,景业名邦相继收购海南景业、广州景业、广州广泽、广州卓都、海南卓都等公司。在这期间,雅居乐相关身影频频出现。实际上,即使陈思铭未进入父辈公司,家族资源对其事业的哺育依然难以忽视。以至于业界将景业名邦称为雅居乐的“影子公司”。

招股书显示,景业名邦由陈思铭及妻子Shum Wing Yin通过家族信托全资持有,陈思铭担任执行董事兼主席,而其创建景业控股的初步资金便“由其家庭资源提供。”

不仅如此,景业名邦有多名高管出自雅居乐。譬如,董事会副主席兼执行董事刘华锡是雅居乐老将,曾任雅居乐集团副总裁;执行董事兼财务中心总经理韦妙嫦,为前雅居乐财务经理、审计监督中心经理;副总裁谭玉杏、蓝炽源,以及Zheng Catherine Wei Hong、薛双有及吴新平几位执行董事,亦有雅居乐任职经历。

此外,景业名邦在中国内地的主要营业地点及总部,同样是向广州番禺雅居乐房地产开发有限公司租用。据招股书,番禺雅居乐2016年起将持有的景业名邦大厦出租给景业名邦全资子公司广州舜邦,租期10年。

更为直接的是财务资助。招股书显示,2015年3月,中山雅居乐长江酒店向创立初期的景业名邦提供了一笔3亿元融资。2018年,景业名邦对上述贷款已经提前完成还款。

相比父辈发家史,二代创业起步显然要轻松许多。上世纪90年代,陈氏五兄弟从家具厂转型做房地产,打造出雅居乐地产品牌。2018年,雅居乐踏入千亿门槛。陈卓贤是陈氏五兄弟老五,雅居乐掌门人陈卓林卷入高官贪腐案后,其逐渐走至台前,2015年起任雅居乐副主席。

而背靠雅居乐,截至2019年3月31日,景业名邦在已4个省10个市拥有30个项目,应占建筑面积合共约300万平方米。业务营运主要位于广东、海南、云南及湖南省。其中6个项目已竣工,6个项目处于在建状态,另有18个未开发项目,总建筑面积约300万平米。总物业权益价值为95.454亿元。

布局掣肘

地产二代会为行业注入怎样的底色?能否突破父辈的模式?陈思铭对自身公司的定位是“生态人文地产发展商”。 目前,其核心业务为物业开发及销售,同时涉及酒店运营、物业投资及物业管理等业务,主要针对改善型住房、第二套房或度假屋买家客群。

招股书显示,2016年~2018年财政年度,景业名邦营业收入分别为人民币6.4亿元、8.38亿元、13.39亿元人民币;对应毛利润分别为1.6亿元、2.7亿元、5.1亿元;对应净利润分别是8450.7万元、8607.8万元、3.81亿元。

而其中,物业开发贡献占集团收益超过90%,分别达6.24亿元,7.83亿元,12.46亿元,每年占比97.5%,93.4%,93.7%。对应年内溢利分别是8450.7万元、8607.8万元、3.81亿元。酒店营运、物业投资及租赁和物业管理收入比重相对小,均不超过1%。

从其业务板块看,地产二代暂时未给行业带来惊喜。此外,景业名邦过去三年主要营运项目全部位于广州和海南,物业开发收入来源则只来自广州景业荔都一期和海南陵水景业清水湾一至三期销售入账。在海南限购和环保风暴加持下,如此布局利于其区域深耕,但也为业绩可持续性埋下隐患。

值得注意的是,近三年其毛利率分别为25.7%、32.2%、38.6%。净利率也从2016年的13.2%增长至2018年的28.7%。而2018年达到38.6%的毛利率,得益于低廉的土地成本。

资料显示,景业荔都及景业清水湾3号一至三期的发展土地均通过收购获得,收购代价分别为1.39亿元、7000万元,成本较为低廉。整体来看,过去三年,景业名邦土地成本分别为1.22亿元、1.19亿元及1.9亿元,分别占相应年度已售物业成本总额的26.4%、23.9%及25.6%,属行业较低水平。

尽管有雅居乐提供财务资助,但景业名邦仍然经历了负债过山车。截至2016年、2017年、2018年底,其总借款分别为7.3亿元、11.2亿元以及7.6亿元,对应净负债率分别为614.4%、194.1%及42.0%。对于2018年净负债率骤降,其表示由于2018年末银行及其它借款总额减少3.63亿及产生年度溢利3.82亿致总权益进一步增加所致。

合约负债方面,近三年末此数据分别为4.34亿元、14.07亿元、22.39亿元;流动比率分别为1.1、1.1、1.0;年末现金及现金等价物分别为2.56亿元、2.98亿元、2.19亿元。经营活动产生的现金流连续两年为负,分别约-2.7亿元、-2.10亿元。

成长中的景业名邦显然需要更多资金以加速扩张。招股书表示,如果上市成功,募集的资金将有三大用途,一是现有项目的开发资金,二是土地购买,三是一般运营资金。

2018年,包括中梁地产、海伦堡地产、奥山控股及万创国际等房企纷纷赴港上市,形成一股中小内房企赴港IPO热潮。实际上,在“加杠杆”成为扩张主流的行业,一旦融资渠道趋窄,急速扩张、布局单一、渠道受限的中小房企会最先面临生死考验。由此,其纷纷将目光瞄准香港资本市场,以求融资再发展。

但“子承父业“的发展道路能在多大程度上实现突破,或许挑战多于机遇。毕竟,在行业集中度愈发提高的今天,曾经风光如雅居乐,也在去年遭遇盈利与债务的滑铁卢。与父辈相比,地产二代囊中的迷你房企,要闯过的关卡只会更多。

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