库存积压、供需断层 “限竞房”何去何从？

（原标题：北京限竞房入市一周年调查： 库存积压、供需断层 “限竞房”何去何从？）

“大兴金茂悦最近两天在我们平台去化了30套。”某二手房平台置业顾问刘先生告诉21世纪经济报道记者。在入市一周年的当口，限竞房成为北京新房市场的主角。北京中原数据显示，6月3日到9日，北京49个限竞房楼盘共成交866套，环比前一周上涨73%，占新建住宅交易总量的82%。

不过，从区域来看，限竞房成交楼盘主要集中在海淀、丰台、大兴等区域，而大量集聚在五环甚至六环之外的限竞房楼盘深陷去化泥潭，北京限竞房市场的冰火两重天再次上演。诸葛找房数据显示，目前北京积压限竞房达6成，其中五环外的限竞房库存占已上市限竞房全部库存的93.57%。

矛盾背后是整个北京房地产市场的供需错配。合硕机构首席分析师郭毅告诉21世纪经济报道，中低价位、位置偏远限竞房的大量供应已经不太符合目前北京实际的市场需求结构。

“从周期来看，可以确定起码还有1年到2年时间是限竞房供应高峰期。”中原地产首席分析师张大伟介绍，北京预计有近100个限竞房项目，但目前刚刚入市一半。2019年限竞房供应量有望超过6万套。去化困境之下，降价是必然的选择。

“靠天吃饭”

6月3日到9日一周，禧瑞春秋、葛洲坝紫郡蘭园、领秀翡翠华庭等10个限竞房项目的周销售额均突破亿元，北京49个限竞房楼盘项目成交套数也达到866套，占北京新建住宅市场(不包括回迁房，剔除共有产权房，含普通住宅+豪宅+别墅)成交套数（1051套）的82%。

由于产品高度同质化，成交高峰背后，地段成为限竞房突围的关键因素，也有业内人士将此评价为“靠天吃饭”。从区域上来看，成交楼盘主要集中在海淀、大兴、丰台等区域。中原地产首席分析师张大伟认为，最近入市的限竞房位置相对较好，4、5两月限竞房签约也都是1500套以上的高位，但限竞房市场分化非常严重，少数位置优秀的项目签约相对活跃。除了小部分网红项目外，大部分项目入市都出现了问题。

网易房产数据显示，截止到6月18日，销量较好的限竞房项目包括大兴区的和悦华锦和金地悦风华，成交套数分别为782套和582套，昌平区的华润理想国，成交套数为726套。“古城的长安云锦，丰台的橡树澜湾、国风长安，基本上出来就被秒光了。”贝壳选房置业顾问刘先生提到，限竞房主要还要看区域。

限竞房销售区域分化非常明显，2018年6月至2019年5月北京新房市场限竞房总成交10333套，其中丰台限竞房项目多数位于五环内，位置较好购房者关注度高，丰台区成交套数1768套，去化率在52%，表现优于其他区域。

从楼盘来看，销量较好的限竞房大多位于五环之内，靠近市中心。诸葛找房数据显示，目前北京四环内上市的限竞房项目有4个，销售率达到了64%。北京去化率超过一半的17个限竞房项目中，有11个位于五环内。相反，多个去化率不足10%的限竞房项目均位于平谷、青龙湖、五里坨等五环甚至六环之外的偏远地区，这些地区不仅远离商业区，而且缺乏教育、医疗和交通配套资源。

限竞房冷热之间，隐藏的真正矛盾是大量的刚需群体并未果断入手看似刚需的限竞房。

矛盾的供需

从事房地产行业的张先生最近正在考虑投资一套限竞房。“我周围有很多人要买，但是限竞房八年不能出手，投资属性有些欠缺，谁也不知道八年之后会出现什么变化。”

张先生所说的“八年”指的是限竞房购房者在取得房产证五年内不得出售的规定，再加上2年期房、1年办契税和不动产权证，基本需要8年时间。所以，“限竞房”一经推出便被贴上了不具备投资价值的标签。

实际上，限竞房本身就是作为“福利房”的性质出现。2016年，北京市推出限竞房政策以应对高房价和北京住房高端化倾向。这些房子以限定价格方式出售，户型多以“70/90”为主。2016年10月之后，限竞房用地甚至逐渐成为北京住宅用地供应的主流，2017年、2018年两年，北京限竞房用地分别占整体住宅用地的67%和80%。

2018年6月10日，南五环外的瀛海府作为首个入市限竞房项目，一天之内194套房源全部售罄。不过，这之后类似的销售盛况再也没有上演。房山区良乡镇旭辉城同样在6月10日作为北京首批限竞房项目获得预售证，该楼盘以90平方米以下的户型为主，房源超过900套，但截至6月18日，旭辉城累计成交套数仅为98套。高库存、难去化成为了北京诸多限竞房项目的共同结局。

截止到2019年6月10日，北京限竞房网签完成率只有31%，即便考虑数据滞后性，北京限竞房实际销售比例也只有45%左右。

郭毅告诉21世纪经济报道记者，房地产市场的需求是多元化的，曾经北京房地产市场中有面对刚需刚改客群的小户型低总价产品，也有针对高端改善客群的大户型、高品质产品。同时，还有面对终极改善客群的超大户型、豪华型产品。但如今，限竞房在北京住宅供应中占比已超六成，而这部分产品只面对刚需刚改客群，这就造成了北京房地产市场的供需矛盾。

“从北京房地产市场目前的成交结构来看，还是以改善型客群为主。但限竞房的大量供应，特别是一些中低价位和位置相对比较偏远的限价房，已经不太符合目前北京实际的市场需求的结构。”郭毅称。

尽管如此，仍然有近50个限竞房项目将在未来一到两年陆续上市，2019年入市的限竞房有望超过6万套。不过，北京成交的98块限竞房用地中，四环内只有4块，四到五环7块，其他87块全部位于五环甚至六环外，这意味着多数新项目将涌向去化难的五环以外区域。

限竞房何去何从？

“作为自住环境不错，产业集中，周围30到50米为高速绿化带，区位内有三条地铁站交汇。”记者以购房者身份咨询了首创远洋的禧瑞天著项目，居理新房置业顾问王先生告诉记者，禧瑞天著是东南方向的销售冠军，由于东边目前没有限竞房项目，禧瑞天著并未降价也没有任何优惠活动。

实际上，网易房产数据显示，截至6月18日，禧瑞天著累计成交套数377套，库存1578套，去化并不理想。不仅如此，亦庄、大兴、昌平、石景山等区域，限竞房项目入市十分集中，大多数同质化户型集中供应，区域竞争异常激烈。

“限竞房主要以刚需客群为主，大多还是比较依赖地铁的。”如果说禧瑞天著还有一定的交通优势，那么对于大多数远离商业中心，配套设施不完善的远郊限竞房项目来说，降价成为了唯一选择。

近期销售较为可观的大兴金茂悦便采取了降价的方式。大兴金茂悦周边目前都是在建的住宅项目，距离天宫院地铁站八公里左右，周边的教育、医疗资源都不够完备。贝壳找房置业顾问刘先生介绍，大兴金茂悦二期开价四万一，去化程度非常不理想，现在价格在三万七到三万八之间，比一期高了几百块钱。“刚需的人群主要在乎价格，他们会在北京置业三到四次，以后再换。”降价之外，金茂悦还打出送面积的优惠，赠送面积在2至4平方米之间。

目前，北京入市的限竞房项目已经普遍降价10%左右。郭毅向21世纪经济报道提供了一组数据，2017年到2019年大兴区普通住宅年度成交均价分别为58387元/平方米、55826元/平方米、49190元/平方米。她认为，这体现了限竞房对整体成交价格的结构性拉低，因为商品房降价的情况比较少见，价格下降主要在于限竞房的影响。“一些项目主动对价格进行调整，希望能够加快去化速度，从目前来看，降价策略作用还是非常明显的。”

记者了解到，目前在促销的限竞房项目还包括房山的熙悦观湖和丰台的翡翠西湖等。二者所在的青龙湖是北京新房市场的热门板块，6个入市的限竞房项目提供了6000套以上房源。张大伟指出，供给井喷很可能带来价格战。

翡翠系本是万科的高端产品系，也被带入到了限竞房的产品当中去，这也是房企为了提高产品定位、客户认知附加值，以加快去化所作出的努力。

中原地产数据显示，在所有供应的限竞房户型中，90平米以内套数占比达68.6%，在成交结构中90平米以内户型占比高达74.9%，高于供应比例。这可以说明，刚需群体依然青睐低总价小户型产品，但大量位置偏远，价格依然偏高的低性价比房源依然让许多买房者望而却步。

张大伟指出，关键在于限竞房是非普通住宅。“对政府来说，应该把限竞房纳入普通住宅，或者说把限竞房中面积不太大的，面积在140平米内的，纳入普通住宅。”北京非普通住宅标准要求二套首付需要80%，而普通住宅首付仅需60%。“限竞房严格意义上来说不是豪宅，即使过去没有买过房，现在买限竞房也是按照豪宅来算，这样肯定不太合理。”