环京买房鄙视链

在过去的环京市场买房概念里，距离是重要价值，哪里距离北京近就买哪里。

以此形成了鲜明的环京买房鄙视链，以下图为例，置业的选择顺序为：燕郊＞香河＞固安＞涿州，距离相对更远廊坊、永清、霸州等则排名更低。

但随着轨道交通的完善，改变了城市和城市之间的通勤时间，现在购房者看的更多是交通通勤的时间距离。

一波高铁新城出现在购房者的置业选择中，例如涿州、廊坊、武清、怀来、兴隆等，高铁成了环京房价“强心剂”。

其中距离北京最近的燕郊，房价也玩命地靠拢向北京，一度冲到4万/平，超过北京房山、大兴区，更不用说远郊怀密延平了。

2017年3月，北京楼市调控政策加码，其中主要内容是认房又认贷，并相应提高首付比例。随后，环京区域相继跟进调控政策。2017年6月2日，廊坊市人民政府发布《关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》，意见明确表示北三县及廊坊、永清、固安、霸州、文安限购，非本市户籍居民购房需提供3年当地社保且限购1套。

2017年起限购政策收紧，让沸腾的环京市场冷静下来，房价猛踩急刹车并迅速回落，其中表现最明显的还是燕郊，新房房价几近腰斩。

调整后的环京买房梯队

限购和房价回落，也让环京买房选择顺序得以重新洗牌。以目前环京主要城市的新房价格为主要参考标准，环京买房选择梯队排序如下：

·第一梯队：北三县（三河市、大厂县以及香河县）

北三县指的是廊坊的三河市、大厂县以及香河县，而燕郊只是三河市的一个镇，目前新房价格在2万左右，大厂新房价格在1万5左右，香河新房价格在1万3左右。

·第二梯队：固安县（新房价格1万4）、廊坊市（新房价格1万5）、涿州（新房价格1万3）；

·第三梯队：永清（新房价格1万）、霸州（新房价格1万）。

谁在买环京的房子？

环京房价冷却之后，购房者也开始客观地分析目前环京房价到底值不值，是不是与城市匹配，到底该不该买？

其实会选择在环京置业的购房者，无外乎三类：

01改善不置换

总的来讲，这类购房者有钱有闲，置业以养生度假需求为主，更关注环境改善，追求环京独特的自然资源，比如霸州温泉养生、怀来冬季滑雪、承德夏季避暑。

02刚需上车

受北京高房价及限购影响，部分刚性需求购房者不得不选择在环京置业。

对于这部分购房者来讲，“通勤”的需求也是极其刚性的。目前出行方式有4种，自驾、公交、地铁、城际。

通过高德地图交通大数据计算，从环京市县（区）到北京驾车通勤的平均时间来看，通勤时间基本上在75-80分钟之间。

其中固安到北京的驾车通勤时间最短，仅为74分钟。怀来驾车通勤时间最长，达到103分钟，这也与怀来距离北京市较远、交通拥堵等有关。值得关注的是，燕郊在环京八个区域中到北京的通勤占比最高，达71.8%。但到北京直线距离最近的燕郊平均驾车通勤时间与距离并不成正比，平均驾车通勤出行时间达到75分钟，因拥堵造成约2倍的时间成本。

公交层面，京南的通勤班车比较多，北三县的也不弱，但也都面临交通拥堵、通勤时间长的问题。

地铁才是通勤价值的核心，但目前唯一确定的就是地铁M22号线平谷线将在燕郊设站，计划于2019年开工，2022年建成通车。

城际高铁作为通勤工具的价值在现阶段还不算很大，虽然高铁只要半小时，但是候车，上车，下车时间加一块都不会少于40分钟，通勤时间也没有缩短多少。还有通勤班次、车票成本、与主城区距离等很多限制。

03投资升值

严肃君的N个500人置业群里，经常有群友会问“环京以后到底还有没有升值潜力？”

在此，严肃君还是想强调一下，对于房产投资的个人观点。

首先，通过房子实现资产翻倍的时代已经一去不复返了。

在“房住不炒”的大方针下，房价保持平稳是主基调，房子的金融属性已经大大的减弱了，房子或许有升值或者保值功能，但在这样的市场下绝不再适合投机获利。

其次，任何投资都是有风险的，如果是投资环京房产的话，严肃君建议购房者正确的评估个人的抗风险能力，既要享的了房价上涨的红利，也要抗的住资产贬值的压力。

严肃君身边也有朋友先买了固安房上车，希望作为升值杠杆，以房换房，未来能够再在北京置业。但北京限购政策之后，首套房认房又认贷。被二套的朋友，只能哭诉自己首套资格没有了，几乎等于失去了北京买房的机会。

一站新区，两站北京，这里是霸州

屁股决定脑袋（先解决定位问题），才有可能充分发挥购房者本身的聪明才智，选择最适合自己的买房区域。

对于上述3种置业者，霸州在环京楼市的排位正在上升，究其原因：

1、从房价来看，目前霸州依旧是价格洼地。

2、政策利好，环京又环雄。

环北京都市圈的发展过程中，最具影响力的三个事件分别为：通州副中心建设；大兴国际新机场建设；雄安新区建设。后两个都将直接利好霸州。

3、一站新区，两站北京，交通是硬件。

霸州位于京、津、雄三角黄金地带，北距北京不到80公里，东临天津70公里，南临雄安新区仅20公里，距离新机场也只有40公里。霸州规划有三轨三高速两国道，是目前唯一拥有两条高铁的县级市。

京雄高铁设霸州北站，资料显示京雄城际铁路河北段时速350公里每小时，北京段时速250公里每小时。从霸州出发，向南7分钟可达雄安站，向北7分钟可达固安东站，13分钟到达新机场站，33分钟到达北京西站。

此外，津保高铁设霸州西站，至天津30分钟；京九铁路设霸州站。

4、中国温泉之乡

按照《霸州市城乡总体规划(2013—2030年)》，霸州被定义成了华北重要的生态宜居新城、休闲文化名城和温泉养生健康城。

这里已探明地热面积大于500平方公里，热水储量约220亿立方米，地下泉水富含氟、硅等多种矿物质及稀有元素，具备极高康养价值。身为世界四大富热田之一的霸州被誉为“中国温泉之乡”。

5、产业发展

伴随雄安的落地，北京的“三城一区”与河北的“沿G45高速北京中关村—永清—固安—霸州—保定方向的科技成果孵化转化产业带”，最终形成京雄科技创新走廊，并与长三角的沪嘉杭科技创新走廊、粤港澳的广深科技创新走廊，共同构成中国三大创新走廊。

可以确定的是，“沿G45高速北京中关村—永清—固安—霸州—保定方向的科技成果孵化转化产业带”的龙头是北京，龙尾是雄安，而龙身则包括永固霸等沿线节点城市。

在这条京雄科技创新走廊上，霸州将致力于高端制造等为代表的战略性新兴产业的落地。

目前受产业外溢效应的影响，与雄安毗邻的霸州高科技产业发展迅猛。霸州产业链里面增速最快的就是科技类企业，超过11%。也正是因此，霸州能够吸引道诸多高素质的优质科技人才。

温泉新都孔雀城位于北京正南、国家级战略新区旁、霸州开发区核心，项目地处大北京都市圈核心、京津雄交通枢纽，毗邻北京新机场、定位为临空经济后勤保障区，域内“三轨六高”构建立体交通体系，一站新区、两站北京、30分钟直达西客站。同时，坐享中国温泉原乡地热资源，历时5年开发，产品涵盖叠院/洋房/高层/公寓等多种产品，目前主推80-127㎡花园宫邸，均价9000元/㎡左右，为目前环北京置业优选。