黄其森用3个小时回应泰禾债务、销售、人事等问题

“泰禾的危机已过。”面对诸多媒体的采访，黄其森如是说。

6月14日下午，在位于北京通州的泰禾·中国院子，身穿湖蓝色T恤、浅卡其色长裤、黑色皮鞋的泰禾集团董事长黄其森准时于14点30分出现在众多媒体面前，伴其左右的是泰禾集团副总裁葛勇、泰禾集团CFO姜明群以及泰禾集团新晋品牌负责人、泰禾集团副总裁全忠。

整体看上去，黄其森显得较为轻松自在，与此前媒体字里行间呈现出的泰禾资金链紧张的状况不太一样。而全程3个小时的采访以及媒体见面会结束后半个小时的非正式交流，他的充沛精力一直在线，丝毫看不出疲惫。

超过3个小时的交流，干货满满。黄其森敞开心扉，销售额、债务兑付、人事调整、管理问题、架构调整、股权质押、项目出售、战略布局、多元业务，均有涉及。特别是媒体最为关注的资金链问题，黄其森多达三次表示，“泰禾没有大家想象的这么惨”。对于谜一般的销售额，黄其森首次披露，2018年卖了1300亿元。对于战略布局，黄其森称，泰禾坚决不去三四线城市。对于出售项目，黄其森透露，不会再有大规模出售，还有两三个项目要卖。对于管理问题，黄其森承认泰禾只算得上是小学生水平，但是也在向优秀的企业学习。

6月14日下午，泰禾举行媒体见面会，泰禾集团董事长黄其森表示，“泰禾的危机已过”。新京报记者 段文平 摄

谈销售额：去年卖了1300亿，今年目标1500亿

泰禾的销售额一直是个谜，是为数不多房企中未披露的一个。尤其是黄其森曾对外宣称2018年泰禾的销售目标是再翻一番至2000亿元，更令泰禾的销售额备受关注。

黄其森解释称，上市公司没有硬性要求做销售数据的披露，更重要的是，目前市场上的销售额有签约口径、权益口径等，各家机构都不一样。没有主动对外说，造成不同的误解。后续，会加强这块的管理。

虽然泰禾之前回复深交所称，公司董事长黄其森先生关于2018年销售目标2000亿元，属于其对公司发展的目标和愿景，不构成本公司的预测和承诺。但是，对具体销售数字仍三缄其口。

在6月14日举行的媒体见面会上，黄其森终于破天荒进行了首次披露：“泰禾没有大家想象的这么惨，去年卖了1300亿元，回款金额在700亿-800亿元，这不算太差。最重要的是，泰禾的权益比例占80％-90%，如果按照权益金额排名，在所有房企中，泰禾应该排在第15位或者更高。”?

对于2019年销售目标，黄其森透露，较为审慎、保守，但是更看重回款，希望不低于1000亿元，甚至更高。截至今年5月份，泰禾已经实现400亿元左右的回款。黄其森说，对实现全年回款目标非常有信心。

至于2000亿元的销售目标，黄其森不想多说，他表示“上市公司太敏感”。?

谈债务：偿还180多亿短期负债，刚性兑付不到60亿

除了销售额外，自从去年下半年来，泰禾的资金链危机传闻甚嚣尘上，特别是出售多个项目股权、高管频繁离职等加剧了市场传闻。

不过，泰禾确实面临着短期偿债压力。2018年泰禾经营活动产生的现金流量净额139.31亿元，期末现金及现金等价物余额为115.58亿元；公司短期借款及一年内到期的非流动负债合计金额达574.28亿元，货币资金对此的覆盖比例仅为0.26，同时，公司存货周转率、流动比率、速动比率同比均出现下降。

如今，泰禾的短期债务偿还的如何了？黄其森透露，现在对于泰禾来说，没有太大问题了，“今年需要完成的刚性兑付债务也只有100多亿元。如果一百多亿都完成不了，那泰禾还能做什么呢？”

达574.28亿元的短期债务，具体已经完成了多少？泰禾集团副总裁葛勇解释，从去年已经开始做了资金的安排，过去五个月，泰禾已经偿还了180多亿元的短期负债，还有300多亿元，做了偿还日期的置换，到今年年底，泰禾的刚性兑付金额不到60亿元。

也就是说，让泰禾短期兑付压力大大下降的是其中300多亿元的债务置换。这让泰禾步入危局，也成为解局关键，更使得泰禾从中吸取教训与经验。

黄其森回忆道，前几年，泰禾放开来做，很多金融机构找上门来，谁的（钱）快、谁的（钱）便宜就跟谁合作。但是也带来了困扰，100多家金融机构，很多出现问题，也间接影响到了泰禾，“从去年下半年开始调整与梳理，形成15-20家战略合作伙伴，这样交流沟通起来很容易，也分散降低了风险。”

具体置换方式的操作上，葛勇解释，引入新的合作伙伴，置换掉原来的合作伙伴；在债务金额、期限上，进行合理优化，加大长期债务的占比。“接下来，你会看到，泰禾的负债中，长期贷款占比会越来越多，短期会越来越少。”

谈卖项目：还有两三个项目，不会有大规模出售

为了回笼资金、补充现金流，泰禾为旗下部分项目寻找合伙伙伴。截至目前，泰禾已经将旗下南昌4个项目、漳州1个项目、杭州2个项目、苏州1个项目、广州1个项目、佛山1个项目的部分股权出售给世茂房地产，总交易对价超过77亿元。

泰禾接下来还会继续为旗下项目寻找买家吗？黄其森表示，不排除一些项目跟一些优秀的企业合作，但是体量不会太大，大概还有两三个项目。

对于泰禾集团层面将引入战略投资者的传闻，黄其森透露，“有接触，大家都希望跟泰禾合作，但更多是项目层面。如果是股东层面，我不方便透露。从目前的情况来说，也说明一点，泰禾是一个比较包容开放的心态。”对于合作伙伴的选取标准，黄其森表示，一是有共同的价值观，二是对泰禾有帮助。

“对于合作伙伴还是有选择的，比如与世茂房地产的合作，志同道合，门当户对。” 黄其森说。

谈布局：坚决不去三四线城市，未来更倾向于合作拿地、小股操盘

曾经，泰禾是闽系房企的一面旗帜，以纵横捭阖之势驰骋于土地竞拍市场，多次拿下高价地块，成为盛极一时的“黑马”，更成为对手口中的“劲敌”。而泰禾院子系列产品，也让其成为明星房企。

直到2016年上半年，市场发展逐渐“失控”。黄其森回忆道，市场形势不对，所有的企业都到一二线来举牌拿地，两三天出一个高价地。“2016年年中开会，我对公司的人说，要对市场有敬畏之心，不能这样干。”2016年下半年，泰禾停掉了招拍挂拿地，到目前为止，公开市场几乎不去拿地，更别说高价地了，“泰禾已不做带头大哥好几年”，黄其森笑着说。?

虽然减少拿地，但是黄其森说，有一点非常坚持，坚持在一线、二线城市布局。截至目前，泰禾的项目分别分布在以北京、上海、广深为中心的城市群，三个地方占泰禾整体土地储备的80%，剩下就是福州、厦门。

对于接下来的战略布局，黄其森表示，“深耕一二线、坚决不去三四线城市，在泰禾已布局的20多个城市深耕，最多会扩展到西安、重庆、成都，其它的地方不会再去了。”黄其森举例称，“卖的这些项目一拿出来，很多房企找上门来谈，大家都流口水，如果这些项目在三四线，没人来谈的。”

对于拿地的方式，黄其森透露，泰禾会以更包容更开放心态，比如输出品牌，小股操盘，合作拿地，这也不会影响到整个销售，因为泰禾的权益占到80%、90%，这次稀释完之后，权益还是非常高的，所以今后的合作会更多一点。对于下半年的市场，保持相对谨慎的态度，很多地方存在不确定性，每个区域根据回款情况，来确定拿地的安排。

在媒体见面会后，黄其森被团团围住，与部分媒体继续交流。新京报记者 段文平 摄

谈人事变动：流动很正常，以内部推荐为主

泰禾的人事变动同样引人关注。

今年4月29日，泰禾集团发布公告称，收到公司副总经理张晋元的辞职报告，张晋元因个人原因申请辞去其所担任的全部职务，辞职报告即日生效。除了张晋元外，从去年以来，包括泰禾集团副总裁、广深区域总裁许珂，泰禾集团副总裁沈力男，泰禾北京区域总经理钱嘉，泰禾集团财务总监罗俊，泰禾上海区域副总经理鄂宇，泰禾商业运营板块副总裁陈健豪，泰禾集团品牌部负责人伍小峰等高管都相继离职。

黄其森回应称，泰禾核心高管团队还是比较稳定的，有流动很正常，要客观看待，泰禾副总裁级别有20多位，3-5个变动很正常。黄其森表示，未来泰禾的人才将以内部提拔和培养为主，大规模的招聘将于6月底结束。

对于人才的流动，黄其森的态度是“留的安心，走的愉快”，如果有更好的发展，还是要鼓励的，这也说明泰禾是包容开放的心态。

谈到自己目前的工作，黄其森说是“看人、阅人”。他认为，对人的投资，是泰禾最重要的投资。对于人才选拔标准，黄其森认为，财务人才两个标准，来自于四大行和央企。法律人才，毕业于北大、清华、人大、中国政法。媒体人才，来自于中国传媒、人大、北大。整体的标准起码要985?211。

谈管理：从四级到二级管控，放权区域公司

高管的变动也让泰禾的管理问题浮出水面，黄其森也自嘲，泰禾存在“一流人才干出了三流业绩”。

对此问题，黄其森并不避讳。他表示，在战略上，泰禾是大学生，在管理上只能算是小学生，因为发展太快，连长当成团长用，团长当成师长用，泰禾为什么不敢布局三四线城市，原因在于管理存在难度、人才储备跟不上。

与万科、龙湖、融创等企业比起来，黄其森说，泰禾管理上存在差距，拿地战略上我们几个人可以搞定，但是操盘这么大的产业链不是几个人能解决的，“但是我尽量控制不犯大的错误，别拿错地，别去错的地方拿地”。

黄其森也表示，泰禾在企业管理层面，也在努力做出改变。诸如向优秀的企业学习，黄其森多次提到华为。他认为，泰禾是年轻的企业，一定要沉下来，向管理要速度、效益，向华为这些优秀的企业学习。

在人才的管理上，黄其森表示，与恒大、万达比起来，泰禾的执行力差一点，引进了万达的一批人才，抓工程管理工作，他们的现场的执行确实是强项。在人才的考核上，改变原有的高激励，进行严考核，以前按照签约考核，现在以现金流和回款考核，两次完不成，自己提出来走人，目前考核的成效很明显。

在组织架构上，黄其森透露，泰禾的管控体系由四级变两级，精总部、强区域，更多的放权于区域公司，由他们来决策，在一线能听得见炮火的地方，要沉下去，要有效率。

在黄其森看来，先夯实、做扎实了，在泰禾20多个城市，先把管理团队搞上去，空间足够了，没必要一定要追求5000亿、6000亿元的销售额，“如果都是快餐复制，即便是一万亿又怎么样，对这个城市、社会有什么贡献呢，泰禾更多的走精品路线，精品不等于豪宅，更多的是对城市、社会负责的态度。”