房企分拆物业上市热潮卷土重来？

包括碧桂园服务、新城悦、永生生活服务、雅生活、滨江服务等多家房企旗下物业公司赴港上市成功后，保利发展控股集团股份有限公司旗下的保利物业也递交申请、赴港上市。这意味着品牌房企分拆物业上市的热潮再度袭来。问题在于，为何这些大牌房企开始发展原本不起眼的物业？房企分拆物业上市目的何在？

保利物业赴港IPO申请已获证监会受理

5月31日，保利发展控股集团股份有限公司发布关于全资子公司境外首次公开发行股份申请材料获中国证监会受理的公告。

公告显示，公司于2018年年度股东大会审议通过了公司全资子公司保利物业发展股份有限公司首次公开发行境外上市外资股（H 股）并在香港联合交易所有限公司主板上市等相关事项。2019年5月31日，公司收到中国证券监督管理委员会出具的《中国证监会行政许可申请受理单》。中国证监会对保利物业提交的境外首次公开发行股份的行政许可申请予以受理。

公开资料显示，2017年8月29日，保利物业在新三板挂牌。在挂牌1年多后，今年4月10日，保利地产发布公告称，保利物业自今年4月11日在全国中小企业股份转让系统终止挂牌。

财务数据显示，2018年上半年，保利物业实现营业收入18.53亿元、归属于挂牌公司股东的净利润1.85亿元，同比分别增长30.30%、64.43%。公司总资产21.64 亿元、净资产5.26 亿元。公司资产负债率为75.71%，经营活动产生的现金流量净额1.78亿元。此外，公司在管面积为13008万平方米，合同面积21946万平方米，同比分别增长39.95%和66.18%。2018年上半年，公司累计签约面积4523万平方米。

“物业公司上市是近年来的一大特点，体现了对存量资产改造、管理的导向。” 易居研究院智库中心研究总监严跃进点评称，物业公司通过上市，能促使物业公司更加独立运作，也有助于物业公司获得更多融资机会和品牌影响力。

严跃进同时指出，保利整个地产规模在不断扩大，因此，保利在物业管理方面，也会有较大的市场机会。通过分拆上市的做法，可对保利物业以及去收购其他公司物业形成更好的管理。

房企分拆物业上市瞄准港交所

这并非个例。今年4月30日，鑫苑物业服务集团有限公司向港交所递交招股书，拟在港股登陆。与保利物业一样，鑫苑物业同样是从房地产公司分拆的物业管理公司。

据了解，2017年4月，鑫苑物业在新三板挂牌。今年1月份停止在新三板挂牌，当时给出的理由是，为了配合公司发展战略调整的需要。

实际上，港交所发布新规后，物业公司成为港交所上市大热门。2018年，碧桂园服务、新城悦、永生生活服务、雅生活等多家房企旗下物业公司赴港上市成功。进入2019年，滨江服务以及奥园物业也上市成功。

“预计后续还会有更多房企将物业公司剖离、分拆上市，而且上市目的地基本在港交所，这也体现了港交所对房企物业管理业务有较大支持力度。上市融资后，企业也能获得更好的发展机会。”严跃进表示。

物业企业争相上市为哪般？

传统物管企业一直都在房地产母公司的庇护下生存发展，是什么原因致使它们从幕后走向台前，纷纷追求上市？

在58安居客首席分析师张波看来，现在是物业公司“抢地盘”的阶段，也是它们对资金需求最大的时候。但如果这个时期企业能够上市，未来活下来的概率才能大大提升，进而才有后期“瓜分市场”的资格。

业内人士指出，物业本身带有金融属性，是其业务模式的特点，但就企业运营而言，其实并不强。物业公司上市可以规范公司运营与管理、获得资金支持，还可以提升企业的运营服务能力。

在这一过程中，不少物业公司将新三板当成其上市的一块跳板，在新三板挂牌一段时间后选择摘牌，转战港股或者A股IPO。之所以选择在新三板退出，业内人士指出，大部分物业企业净利率约在3%-7%，物业公司的资产就是一纸合同，是地道轻资产公司。而通过新三板获得的融资额有限，就算融资拿到钱，其投资利润也难以支撑利息负担。

那么，为什么房企纷纷选择港股上市？记者了解到，截至目前，登陆A股的物管公司仅去年2月1日正式在上海证券交易所挂牌上市的南都物业。南都物业的上市，一度燃起了物业公司A股上市的欲望。不过，从过去物业公司冲击IPO的经历来看，普遍存在业绩规模较小、关联交易占比高、上市公司分拆、独立性等问题，A股独立上市难度着实不小。

以碧桂园服务为例，A股排队多年后也最终折戟而归。早于2015年8月，碧桂园便对外透露了其有意分拆集团物业管理服务于上交所上市。2016年8月31日，碧桂园首次报送《广东碧桂园物业服务股份有限公司首次公开发行股票招股说明书》，并于2017年12月1日再次申报。然而，筹备了近两年的 A股上市计划于2017年12月11日暂停。当时，碧桂园发布公告称，因审核监管机关近期的政策变动，碧桂园服务决定撤回其建议分拆的申请。3个月后，碧桂园宣布将物业板块分拆到香港联交所主板独立上市。

不过，业内人士亦指出，登陆资本市场只是第一步。随着资本市场的日渐成熟，投资者越来越强调投资回报，这就要求上市公司有持续稳健的盈利能力和强劲有力的市场增长动能。