不上市的万科物业底气在哪？

在越来越多的物业服务企业踏上资本市场之路的背景下，作为第一个百亿公司，万科物业对上市态度一直是，“不着急”。

万科董事长郁亮甚至曾公开表示，要刻意让万科物业与资本市场保持距离，因为“怕资本市场把我们引导坏了”。

5月24日，万科物业CEO朱保全接受采访时也表示，“华为还没上市，上市本身不是目的，当有需要的时候是水到渠成的事情”。

数据显示，目前排名前30名的房企均布局了物业。房企纷纷看好物业的背后是整个物业市场盘子的快速扩张。

2019年1月国家统计局公布的房地产的投融资数据显示，从2012年开始，几乎每一年竣工面积都在新增10亿平左右，每一年新增的10亿平米的竣工面积很快转化为物业企业做管理的面积。

可以说，万科物业发展史也是过去十年中国物业发展下的一大缩影：从万科盘到非万科盘实现高速增长，从过去5000万平方米到现在的5.3亿平方米，从过去15亿元营收到如今的112亿元。

“没把万科物业修剪掉，说明万科物业还是万科的基本盘”

在2018年万科全年业绩发布会上，郁亮曾表示，先求得根基的稳固，才能更好地开枝散叶；聚焦收敛不是砍树，而是修剪枝叶。适当修剪枝叶，大树才能把根扎得更深，让树干更粗壮，然后才能结出更多的果实。

对此，朱保全表示，没把万科物业修剪掉说明万科物业还是万科的基本盘。万科集团在收敛聚焦的过程中，会有一些调整。

而万科物业没有被“修剪掉”，最主要的原因是三年前，万科物业对自己未来的发展规划有了比较清晰的定义。万科物业将自身传统的住宅物业定义为一横一纵。横向定义为空间服务，包括从社区到写字楼、企业总部，甚至城市的空间服务。沿着住宅产生的纵向维度，万科定义其为资产。

至于万科物业上市的问题，朱保全认为，如果上市是为了融资，那么万科物业不上市也可以融资；如果上市是为了提高知名度，至少在当下万科物业不需要IPO，在知名度上客户也会选择我们

另外，朱保全指出，在万科公布的年报中，万科物业大约有10%与万科的内部交易未被体现出来，这也意味着物业的实际收入要比财报中显示的要多。

距离千亿市值还有多远？

此前郁亮曾表示，物业板块未来有潜力达到千亿元市值，希望具备相应的扎实技术基础和实力后再谈上市问题。因此外界对万科物业的“千亿市值”问题一直关注度很高。

当把这个问题抛给朱保全时，他首先巧妙的用数学逻辑进行了解释，“因为没上市很难用市值来评估，我们最近也没有做融资。大家可以看看对比，现在港股上市公司，市值有400亿港币的，万科物业去年营收为112亿人民币，规模大概是第二名的1倍左右。”

简单换算之间可以看出，如果根据营业收入推断，万科物业几乎就在千亿市值门槛附近。

近几年来，万科物业的另一大发展特点就是商企业务上。朱保全表示，从2015年到2018年，商企大约增长了12倍。所以到2018年年底，商企冲破20亿大关，万科物业就将商业和住宅业务拆分开来，成立了两个事业部。目前二者营收比例大约为1：3。

在万科物业的商企业务拓展中，大中型企业起到重要作用。包括腾讯、今日头条、阿里、蚂蚁金服、小米等等这些机构，目前有80个项目都是超过1000万元年饱和收入体量的客户。

另外，与万科在发展其他新业务上采取的收购动作一致，朱保全认为，在国际市场上，收购应该是最快、最佳的方式，如果靠一个个去拿项目是不可能的。

在城市选择上，朱保全透露了万科物业的原则：“有节制的扩张”，如果不是万科地产进三线城市，万科物业自己绝不会进三线城市。背后原因是物业管理是密度管理，是容积率管理，一定在容积率高的地方才能做物业管理。