文| 21世纪经济报道 叶麦穗
楼市开年小阳春，各地房价又在蠢蠢欲动，房企拿地热情高涨。
除了发债之外，房地产信托的规模也开始暴增，根据同花顺以及用益信托的不完全统计，今年前四个月房地产信托共成立1940只产品，募集资金2850.94亿元，平均募集期为1.51年，其中最低的预期收益率为8.08%，最高则达到了13.54%，平均的预期年化收益率为8.35%。
在流动性宽松，各类资产收益普降的背景下，房地产信托的表现一枝独秀。
房地产信托逆势增长
用益信托网研究员帅国让告诉21世纪经济报道记者，今年前四个月房地产信托产品的发行规模较2018年同期的2702.02亿元增长5.51%，占整个集合信托规模比例为37.34%，2018年同期占比为42.61%，当前平均预期收益率为8.35%，2018年同期收益率7.7%。房地产仍是信托公司的重要投资领域，也是信托公司的主要业务收入来源之一。
今年的房地产信托市场延续了去年的强势。据中国信托业协会今年3月中旬发布的报告，截至2018年末，全市场信托资产减少4379.47亿元至22.7万亿元，不过流入房地产业的信托资金小幅增长。截至去年四季度末，房地产信托余额为2.69万亿元，同比增长17.72%。
房地产企业正通过信托产品如火如荼的进行融资。
比如今年4月末，粤泰股份公告称，该公司与北方信托的《全面合作协议》通过了董事会审议批准。该公告显示，北方信托给予粤泰股份63亿元授信额度，5年期的融资成本不低于11.2%。其中对公司名下广州天鹅湾二期和广州侨林苑底商、江门市悦泰置业有限公司名下江门悦泰70层、淮南恒升天鹅湾置业有限公司名下淮南公园天鹅湾、淮南粤泰天鹅湾置业有限公司名下淮南洞山天鹅湾共计五个项目， 通过债务重组及新增开发资金的方式提供融资约48亿元。
更早之前的3月，平安信托亦与正荣地产牵手，签署了200亿元的战略合作协议。
“我们财富中心今年销售的大部分信托还是集中于房地产领域，起码占到6成左右，主要因为房地产信托的表现稳定且收益较高。起码我们公司至今还没有出现房地产信托违约的情况，所以不管是老客户还是新客户，都比较青睐房地产信托。”一家大型信托公司广州财富中心的负责人廖晨（化名）告诉21世纪经济报道记者。
据他介绍，目前房地产信托的年化收益率都在8%之上，且相比其他产品来说，兑付更为灵活。“部分产品可以提前付息，比如我们现在在售的产品就有可以按季度或者半年度付息。”
根据同花顺的统计，今年房地产类信托收益最高的一款产品为爱建信托发行的长盈精英-奉贤馨雅名庭项目（十二期），预期收益率达到13.54%，实际发行规模为9个亿。
深圳一家信托公司负责人对21世纪经济报道记者表示，现在一年能给出10%收益的产品，基本上都是“房托产品”。“实体经济一直下滑，企业的利润越来越薄，一年能够给出10%收益的行业屈指可数，不过并不是所有的房企都有这个实力，起码是排名前100的头部企业。”
上述信托负责人的观点从另一个侧面也可得到印证。目前A+H股中，已有超过200家上市房企披露了2018年的财报。营收超千亿房企大扩容，从6家增至9家，中国恒大、碧桂园、绿地控股以4678亿元、3811亿元和3390亿元的营收位列榜单前三名。营收排行前20位的房企均实现营收增长，平均增长率超过36%，营收排行前50名的房企有46家实现增长，其中融创中国增长率最高，达到近90%。
江浙粤为重点“吸金”区域
房地产信托的信托财产多以土地、房屋、股权等形态表现，担保措施主要为土地、房屋等固定资产抵押。从理论上来讲，如果融资方未能按期偿还本息，受托人又无法及时变现信托财产或行使抵押权，则可能产生流动性风险。不过现实情况是，由于目前房地产行业的景气度一直较高，除了个别地区和个别公司之外，房地产行业相关资产的不良率非常低。
廖晨对此也深有感触。“以前我们财富中心的产品比较分散，有股权类产品，有证券类产品，贷款类产品，也有其他工商企业的产品，但唯一没有出过问题的就是房地产行业，当然其他信托公司可能有个别房地产项目曾经出现过问题，这个不排除。之前我们曾将一家上市公司的定向增发做成产品，结果锁定期到期之后，由于股价暴跌，亏损严重，不少客户无法接受，最后双方讨论之后，延期一年，刚好碰到市场上涨，才算有惊无险。经过这么多年的教训，现在不管是销售还是客户，都更青睐于房地产信托。”
从房地产类信托的资金投向来看，头部房企和经济发达地区是“吸金”重点。在4月成立披露产品投向地区的305款房地产类集合信托中，信托资金投向前三的地区是广东、江苏和浙江，其中广东省以47款的产品数量遥遥领先。
4月投向房地产领域的355款产品中，229款披露了交易对手，其中，交易对手为大型房企达到172款，占比超过75%。在因城施策的政策背景下，房地产项目所处的区域显得极为重要。
业内人士认为，信托公司应优先选择市场行情较好的区域进行展业。粤港澳、长三角、京津冀三大城市圈的战略地位已相当突出，并将持续释放红利。
普益标准研究员吴红丽表示，房企对资金的需求较大，在银行信贷融资渠道受阻的条件下，房地产信托成为房企融资的主要替代方式。受房地产市场宏观调控影响，交易对手上，房地产信托整体倾向于选择具有较强综合实力和足额抵押担保的大型房企；受区域差异化房地产政策影响，区域分布上，房地产信托所对应房地产项目多为市场行情较好、政策较为宽松的热点区域。
不过帅国让也表示，在“房住不炒”的背景下，房地产继续“脱缰式”发展的可能性减弱。进入4月，信托业的风险事件仍时有发生，房地产类信托和基础产业信托的违约事件开始增加。在经济下行的大环境下，房地产领域的流动性风险逐步累积，信托公司在选择房企时门槛明显有所提升。
本文来源：21世纪经济报道
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