海南新政:存量商品住宅用地可转型建设租赁住房

（原标题：海南新政：支持住房租赁经营，将建政府住房租赁服务平台）

海南鼓励国内外专业住房租赁平台公司在海南拓展住房租赁业务。

4月26日，海南住建、自然资源和规划、财政、公安、税务、金融等部门联合印发《关于支持和规范住房租赁市场发展的通知》，从财政、金融、用地及服务管理支持住房租赁经营，推动建立符合海南自由贸易试验区和中国特色自由贸易港发展要求的租购并举住房制度，进一步支持和规范租赁住房土地供给和建设管理工作，盘活闲置社会房源，提高资源使用效率。

一、鼓励多主体参与住房租赁经营

关键词：鼓励国内外专业住房租赁平台公司在海南开拓业务

鼓励个人、中介机构、住房租赁企业、房地产开发企业、住房租赁平台公司等多主体参与住房租赁经营。鼓励个人出租闲置房源，增加市场供应量。规范中介机构行为，提供安全、高质量的住房租赁服务。扶持住房租赁企业规模化发展，延长并完善住房租赁产业链，提供高品质、个性化服务。积极引导房地产开发企业转型发展，房地产开发企业可成立租赁管理部门自持商品住房租赁经营，也可与住房租赁企业、中介机构、住房租赁平台公司合作，利用已建成商品房或新建商品房开展租赁业务。鼓励国内外专业住房租赁平台公司，利用其平台资源和优势，在海南拓展住房租赁业务，特别是提供季节性短租服务。鼓励住房租赁平台公司在房东管理、接待租客、装修设计、个性服务、宣传推广等方面提供培训和增值服务，提高房源品质，提升客户体验。

支持市场主体以共享经济的理念和模式，推动售后空置房源进入租赁市场。鼓励发展分时度假、在线租赁、房屋分享等各类共享型居住产品。鼓励房地产开发企业、住房租赁企业、中介机构等市场主体及个人，利用共享信息技术，通过互联网平台将空置房屋资源进行优化配置，提高利用效率，满足多元化的住宿需求。

二、多渠道支持住房租赁经营

关键词： - 个人扣除所得税 企业享受生活性服务业支持政策

- 金融机构给个人提供租房信贷 企业提供融资贷款服务

- 个人提供租房信贷 企业提供融资贷款服务

- 企业或机构可办理住房租赁经营业务营业执照

（一）财税支持上，符合个人所得税专项附加扣除条件的住房租金，按规定予以扣除。中介机构、住房租赁企业、房地产开发企业、住房租赁平台公司开展住房租赁业务，可按相关规定享受生活性服务业的各项支持政策。对利用存量商品住宅用地开发或存量商品住房转型为租赁住房的项目，市县政府可根据租赁经营缴纳的市县税收留成部分，结合本地区实际制定具体补助政策，对符合一定条件的给予适当奖励补助。

（二）金融支持上，鼓励银行业金融机构在风险可控、商业可持续的前提下，加大对专业化、机构化租赁住房企业的信贷支持力度，通过合理测算未来租赁收入现金流，向住房租赁企业提供符合其经营特点的中长期贷款和金融解决方案。引导和支持金融机构创新针对住房租赁项目的金融产品,并为个人提供租房信贷等服务。

对房地产开发企业将已竣工库存商品住房用于出租经营的，金融机构可通过经营性物业贷款等产品给予后续融资支持。鼓励房地产开发企业和住房租赁企业发行房地产投资信托基金（REITs），吸引社会化投资，多渠道筹集资金。鼓励保险公司创新产品服务，针对租赁人员集中的住宅小区、个人私宅,开发费用低廉、投保简便、保障丰富的保险产品，为住房租赁企业和私宅业主提供保险风险保障。

（三） 加大用地支持，在符合规划的前提下，允许存量商品住宅用地转型建设租赁住房，在年度住房实施计划中单列，同时应按照本通知关于租赁住房用地的规定，重新签订土地出让合同、办理不动产登记手续。利用存量商品住宅用地转型建设租赁住房的，可按照新土地使用条件下土地使用权市场评估价格与原土地使用条件下剩余年期土地使用权市场评估价格的差额，补缴或退还出让价款。在2020年底前，各市县应当组织编制租赁住房用地基准地价，并按程序报省政府批准后实施。在租赁住房用地基准地价出台前，租赁住房用地的基准地价可按现行商品住宅用地基准地价的60%执行，具体比例由市县政府结合实际确定。产业园区内的产业用地可配套建设租赁住房等生活服务设施，其建筑面积比例不超过总建筑面积15%，按原用途使用土地，但不得分割转让。

（四）简化办理手续。贯彻落实“放管服”改革要求，简化办理住房租赁经营相关手续，减轻个人和企业负担。中介机构、住房租赁企业、住房租赁平台公司申请办理住房租赁经营业务的营业执照，市场监督管理部门应当予以支持，统一将该业务范围登记为“住房租赁经营”。公安部门可以为住房租赁企业开通手机APP或信息采集客户端，为住房租赁企业登记租住人员信息提供接入相关业务系统的便利。消防部门可为住房租赁企业提供消防安全提示等相关服务，督促住房租赁相关主体落实消防安全生产责任，提高消防安全意识。物业服务企业应协助开展信息采集和租赁服务管理工作，并在保障当事人权益、维护秩序、保障安全、提供住房租赁相关信息方面，向住房租赁企业提供相应的便利。

三、提供住房租赁市场服务

关键词：- 建立政府住房租赁服务平台提供房源核验

- 推行统一住房租赁合同示范文本

- 居民租房也可享受社保子女入学等公共服务

（一）提供交易服务。省住房城乡建设部门要在升级改造房地产信息管理系统（网签系统）的基础上，加快建立政府住房租赁服务平台，向社会提供房源核验、住房租赁信息发布、住房租赁合同网上签约、市场主体信用信息查询、信用评价等对外服务。政府住房租赁服务平台可链接银行、房地产中介机构、住房租赁企业、行业组织、商业网站运营者等各类市场主体的租赁服务平台，加大合作力度，不断丰富服务功能。同时，探索与银行、互联网金融平台等在支付、实名认证、信用认证、增值权益、平台推广等服务方面开展合作，加快探索建立房屋租赁资金监管制度，加强租金监管。

（二）保障租赁权益。省住房城乡建设部门要会同市场监督管理部门制定并推行统一的住房租赁合同示范文本，全面推进住房租赁合同网上签约备案。优化住房租赁交易流程，建立健全住房租赁企业和房地产中介机构备案制度，强化住房租赁信用管理，建立多部门守信联合激励和失信联合惩戒机制。加强住房租赁市场监测，为政府决策提供基础数据。

（三） 通过政府住房租赁服务平台，将住房租赁合同网签备案信息与税务、金融、住房公积金、市场监督管理、公安、教育、社保等部门信息互通共享，各相关主管部门根据住房租赁合同网签备案等信息，落实租赁主体相关税收、信贷优惠政策，并依法依规提供居住证、子女入学、社保、住房保障等公共服务。

四、规范用地供应管理

关键词：- 商务聚集区、产业园区新增商品住宅用地租赁住房配建不低于15%

- 租赁住房用地可先租后让

- 租赁住房用地最高出让年限不超过70年

- 租赁用地和房屋不动产权证不分证办理

（一）加强供地方案审核。对确需新增供应租赁住房用地的，在土地供应前，市县人民政府应当组织自然资源规划、住房建设、生态环境、财政、商务、水务等部门，对拟供应租赁住房用地的房屋性质、开发建设要求、转让管理要求、租赁管理要求等相关限定条件进行审定，并作为土地出让条件载入土地出让公告，同时列为土地出让合同的必要条款，并按照“谁提出、谁监管”的要求做好相关供后管理工作。

在商务聚集区、产业园区周边的新增商品住宅用地，相关市县政府应在出让条件中明确商品住房应当配建不低于15%的租赁住房。

（二）完善用地供应方式。根据租赁住房项目的实际需要，分类采取以下方式供应土地：

1、招标拍卖挂牌出让。在公平、公正、不排除多个潜在市场竞争主体的前提下，可就竞买人业绩、开发资质、开发建设要求、企业诚信等设定竞买条件，采取招挂结合（先招标后挂牌或拍卖）或者招标拍卖挂牌出让方式供地。

2、协议出让。政府平台公司建设租赁住房的，可采取协议出让方式供地。

3、先租后让。以招标拍卖挂牌方式将5-10年内的土地出租给土地使用人，由土地使用人按照合同约定支付租金并进行开发利用，租赁期满达到合同约定的继续履约条件的，按照协议出让方式办理剩余年期的土地出让手续。

（三）合理确定出让底价。市县自然资源规划主管部门供应租赁住房用地时，应当委托有资质的土地评估机构根据租赁住房用地基准地价，并充分结合本地区租赁住房市场情况、租赁住房管理要求等情况进行评估，经市县政府集体决策，综合确定租赁住房用地出让底价。

（四）明确土地出让年限。租赁住房用地最高出让年限不超过70年。

（五）严格出让合同和土地登记管理。土地供应后，土地出让合同应当明确约定租赁住房用地转让条件、受让人的出资比例、股权结构、禁止分割转让等内容，并同时记载于不动产权证和不动产登记簿上。对土地出让合同约定整体持有的租赁用地和房屋，应当核发一本不动产权证，不得分证办理，并在不动产登记簿上和不动产权证书上注明“整体持有，不得分证办理”。

不动产权利人的出资比例和股权结构发生改变的，应事先经出让人同意。

五、建立健全行业监管机制

关键词： - 租赁住房用地使用要整体持有不得分割出让土地

- 人均住房使用面积不宜低于6平方米

- 禁止住房租赁企业自行开展“租金贷”业务

（一）严格转让管理。租赁住房用地应当由土地使用权人整体持有，不得分割转让土地，也不得对外分割销售建成的租赁住房。对因破产、重组等各种特殊情形，原土地使用权人确无法继续持有的，经市县人民政府批准后，可以整体打包方式依法转让，有关约定权利义务随之转移。

整体转让或出资比例、股权结构、实际控制人等改变后，租赁住房规划用途和实际使用性质不得改变，必须继续用于租赁，并按租赁使用合同保持原租赁关系。

上述转让管理要求应纳入土地出让合同，同时约定相关违约责任。

（二）强化抵押监管。土地出让合同中应当明确，租赁住房用地和房屋抵押的，抵押权实现时，抵押物买受人资格须经市县人民政府认定，符合租赁住房运营管理要求。

（三）规范租赁行为。租赁住房及其附属设施应当符合消防、治安、卫生等方面的标准和要求。出租住房以原规划设计为居住空间的房间为最小出租单位，且人均租住使用面积不宜低于6平方米。出租人（包括个人、企业）对租赁住房的结构、消防、空气质量等承担主体责任。住房租赁合同最长期限一般不得超过5年。

（四）规范“租金贷”业务。住房租赁企业不得自行开办“租金贷”等金融业务，不得与无放贷资质的机构合作开展“租金贷”等业务，不得诱导承租人签订“租金贷”协议，不得为承租人提供担保等增信措施。金融机构开展“租金贷”业务时，应确保承租人作为金融消费者的知情权。金融机构不得与未在房地产主管部门备案的住房租赁企业、中介机构合作提供金融服务。

（五）加强行业自律。充分发挥省房地产估价与经纪业协会、省物业协会等行业协会的作用，引导社会力量参与房屋租赁日常管理，制定、完善房屋租赁行业执业规范和行为准则，强化行业自律，督促指导中介机构、住房租赁企业及时采集租赁房屋、租住人员等信息，并上报住房租赁管理部门。