在“美化”房企利润报表的同时，新会计准则也顺便优化了房企们的资产负债表。
中房报记者 曾冬梅 广州报道
得益于2016年、2017年的红火市场行情，2018年大部分上市房企都交出了令投资者满意的经营业绩。需要注意的是，除了结算面积、毛利率等影响因素外，对新会计准则（财政部公布《企业会计准则第14号——收入》以下简称“新会计准则”）的灵活运用，也是不少房企录得收入、利润大幅增长的因素之一。
4月2日，上交所对新城控股发出年报问询函，指出新会计准则对公司2018年年报财务报表相关科目影响较大，其中，影响公司营业收入和归母净利润分别为34.20亿元和6.62亿元。而绿城中国2018年约10亿元的归母净利润中，有约9.5亿元是采用新会计准则后调增而来的，占比高达95%。这一事件，也将新会计准则对房企年报业绩的影响暴露到“镁光灯”下，甚至有舆论揶揄其是房企利润报表的“美颜相机”。
据了解，2018年1月1日开始，港股内地房企已全部施行新会计准则，A股上市房企也开始陆续采用。
2017年公布的《企业会计准则第14号——收入》（以下简称“新会计准则”）改革了房地产行业现有的收入确认模型，被认为赋予企业更多主观判断空间，除了影响公司的利润报表，还可以“美化”资产负债表。根据中信证券的统计，新准则对港股房企收入的影响在±40%以内，对利润的影响在±30%以内。
易居企业集团研究总监洪圣奇对中国房地产报记者表示，新会计准则有助于解决高速发展型的开发商，解决此前收入和成本的确认时点不匹配的问题，让更多的房企得以按照开发进度来确认收入。“全款客户占比例越高的开发商，新会计准则对其收入影响越大。”
问询函一石激起千层浪
如果没有新城控股4月2日那份年报问询函，今年年报季默默为房企报表“增色”的新会计准则还无法从幕后转入台前。
业绩公告显示，2018年新城控股全年实现销售金额约2210.98亿元，同比增长74.82%，实现营业收入541.33亿元，同比增长33.58%，归母净利润104.91亿元，同比增长74%。销售规模与收入、利润双丰收，而新城控股这份看似完美的财务报表却引起了监管层的关注，上海证券交易所此提出了16个问题，希望该公司从利润情况、资金往来情况、现金流与货币资金、房地产开发业务等方面进一步补充披露信息。其中，上海证券交易所指出，新会计准则对公司2018年年报财务报表相关科目影响较大，影响公司营业收入和归母净利润分别为34.2亿元和6.62亿元。需要该公司详细说明在新会计准则下，收入确认政策、确认时点和确认依据相较往年有何具体调整，并量化分析相关影响。
可以看到，新会计准则给新城控股带来的营业收入影响部分占总体营业收入的6.3%左右，幅度并不算大。但体现在绿城中国的身上，则具有力挽狂澜的重大影响。2018年，绿城中国实现总合同销售金额为1564亿元，实现收入603.03亿元，同比增长43.7%；年内利润23.75亿元，较上年同期的26.7亿元相比下降11.04%；股东应占利润10.03亿元，同比下降54.2%。
相较于销售金额和收入，绿城中国股东应占利润指标的大幅下滑引起了更多的关注。不被外界发觉的是，如果没有采用新会计准则，绿城中国的股东应占利润其实仅有约0.54亿元。从财务报表可以发现，采用新会计准则后，绿城中国增加了近80亿元的收入，占总收入的比例约为13.3%，而股东应占利润增加了约9.5亿元，占比高达95%。
除了上述两家房企，还有不少房企的报表也若隐若现的出现了新会计准则对业绩影响的“身影”。远洋集团2018年的业绩也录得多个指标下滑，除了销售额突破千亿元，同比增长55%外，营业额和归母净利润的指标都不尽如人意，营业额414.22亿元，同比下降10%，股东应占利润下降30%至35.74亿元。跟绿城一样，新会计准则其实也增厚了远洋的收入及利润，增加了约25.9亿元收入，占总收入的比重为6.25%，股东应占利润增加约6.57亿元，占比18.38%。
而融创中国在发布2018年中期业绩盈喜时透露，2018年中期收入及股东应占利润大幅增长超过200%，除了交付面积大幅增加、毛利率上升的因素外，这一数据增幅背后也有新会计准则的影响。
追根溯源，新会计准则对房企业绩的影响早在2017年便“大放异彩”。作为“第一个吃螃蟹”的碧桂园在2017年宣布提前采用，当年收入和利润大幅增加。2017年中期，由于提早采用新会计准则，碧桂园调增了147.5亿元的收入和33.3亿元净利润。2017年全年，该公司的收入和利润分别为2269亿元、261亿元，新会计准则调整带来的收入和利润分别是288亿元和63亿元，占比也达到了12.7%及24.1%。来自龙头榜样的示范，让业界看到了新旧会计准则对房企业绩释放的重要影响，此后，响应者众。
收入提前确认
高端开发商更受惠
2017年7月，财政部公布《企业会计准则第14号——收入》，用于规范企业收入的确认、计量和相关信息的披露。境内外同时上市的企业以及在境外上市的企业，自2018年1月1日起强制执行；其它境内上市企业，自2020年1月1日起强制执行。
中信证券认为，新会计准则给予了企业更多主观判断空间，主要影响企业收入的跨期分配，致使企业当期与未来的收入和利润此消彼长，但长期来看总体金额不变。受到这类影响的主要是业务周期较长的公司，包括房地产、建筑等行业。
而对房企的影响，则主要体现在两个方面：首先是收入确认方式变化。旧准则下，所有地产企业都按照时点确认收入，新准则下，企业收入确认时点不统一，有些公司在对部分合同采用时段确认收入方式的同时，对其他一些合同采取时点确认收入的方式。一般情况下，售房合同由时点确认变为时段确认收入的公司，收入和利润普遍有所上升。例如，碧桂园对于全款购房的合同采用了时段确认收入的方式，而对按揭购房的合同，则仍采用时点确认收入的方式。
其次，销售佣金和合同印花税在实际发生当期允许资本化，在收入确认过程中逐步结转损益。据了解，旧准则下，销售佣金及印花税发生当期计入销售费用，在新收入准则下，这些成本在发生当期资本化，日后收入确认时结转当期损益。一言以蔽之，这些费用的推迟结转在一定程度上也有优化当期报表的作用，例如，2018年中期，新城发展控股销售开支的减少，便占了收入的3.2%，同期，花样年控股的成本调减占比也有2.1%。2018年全年，采用新会计准则后，远洋集团的销售成本调减了12.6亿元，占收入的3%。
一位房地产业内专家告诉中国房地产报记者，房地产是业务周期较长的行业，产品从预售到交付使用通常需要1至2年的时间，这导致成本与收入的结算存在时间差，过去曾有房企希望突破交房才确认收入的限制，提早半年到竣工阶段确认，但未能被获准。“新会计准则改善的就是这个问题，令房企可以按工程进度分阶段提早入账，使当期收入更真实的反映公司运营状况。”
在“美化”房企利润报表的同时，新会计准则也顺便优化了房企们的资产负债表。旧准则下，预售账款作为负债项目体现在报表上，是推高房企负债率的主要因素之一，而采用新会计准则部分提前转化为收入，企业负债率自然随之下降，增长质量明显提升。
不过，也不是所有收入都可以提前确认的。“新会计准则对业绩影响的程度，取决于全款客户的占比，相对来说，高端产品的开发商更为受惠。”洪圣奇表示。融创的管理层此前曾透露，融创有30%比例的客户是全款，50%至60%的是首付7成。新会计准则下，这些都有助于利润和资产提前反应出来。当然，除了客户自付比例高外，合同销售比例高低、施工进度快慢等因素在一定程度上也会影响业绩的释放速度。所以，有声音认为，新会计准则让财务报表可以更真实地反映合同销售增长快速型公司的真正价值，实际是在变相“奖励”这些增长快速的公司。
值得一提的是，会计准则的变化只是赋予了上市房企调节利润数据释放的空间，使得同行间的报表可比性相对降低，但并不会改变一家公司的真正价值。基于这个原则，也有不少企业没有使用新会计准则的“美化”功能。例如，万科A在2018年也采用了新会计准则，但收入反而调减了7.53亿元，归母净利润调减1.31亿元。还有一家A股上市房企直言计划2020年才采用新会计准则，称“这两年业绩太好了，没必要提前采用。”
本文来源：中国房地产报
责任编辑：
林开浩_NBJ11198
