楼市小阳春 房企4月发布融资计划近1000亿

（原标题：楼市小阳春 房企4月发布融资计划近1000亿）

房企融资大增，一天公布融资超过35亿美元，4月来密集发布融资计划接近1000亿。

文 | 21世纪经济报道 叶麦穗

没有最多，只有更多。2019年开年，楼市小阳春，房地产融资也跟着井喷，房企一天公布融资超过35亿美元，4月来密集发布融资计划接近1000亿。

根据中原地产研究中心统计，4月9日，至少有4家房企发债，其中当代置业就5亿美元未偿付票据作出交换要约，并拟发新票据;越秀地产拟发11亿港元债券;融创中国发行2023年10月到期的7.5亿美元优先票据，年利率7.95%；弘阳地产集团发行于2022年到期金额为3亿美元、年利率9.95%的优先票据。

4月8日有6家房企公布发债，中国恒大集团公告称，发行3笔合共20亿美元的优先票据；我爱我家拟发行20亿境内公司债，期限不超5年；蓝光发展成功发行5000万美元境外私募债券；金茂酒店拟发行7亿元超短期融资券；融创房地产集团拟申请发行80亿元公司债券，申请已获得上交所受理；弘阳地产集团宣布建议发行优先票据，优先票据的所得款项净额为现有债务进行再融资及一般公司用途。

4月4日，万科公告称，成功以每股H股29.68港元，向不少于6名承配人，成功配发及发行总数为262,991,000股新H股，配售所得款项净额约为77.8亿港元。

融资成本继续降低

与一季度数据接近，房企整体的融资成本继续降低，基本告别2位数融资（除个别企业外）。其中，主流境外融资成本均在6%-8%，境内融资的公司债均在5%以内，境外融资成本也有明显的降低。从融资渠道看，多家房企公布的境内外融资量均明显增加，从趋势看，预计后续房企融资的难度有望继续降低，资金价格也将继续下探。

中原地产首席分析师张大伟接受21世纪经济报道记者采访时分析认为：房企融资从两方面来看，都较之前有明显改善。从企业融资力度看，2018年四季度开始，相比之前，房企融资门槛相较此前有所降低，但因为房企缺血过多，后续融资需求依然井喷；从房企的资金成本看，相比前期有所平稳下调，特别是国内房企融资的企业债等，相比前期有明显的降低。再次出现了企业债利率不足4%的融资，另外包括富力等企业完成了大额度企业债，整体看，房地产企业最近几个月资金情况出现了缓解。

此外，中型房企依然在非常明显的拿地加速过程中，在此过程中也推动了房地产企业的融资需求。

虽然融资难度和融资利率均出现松动，但房企的资金链达摩克利斯之剑依然高悬。中信建投分析师黄文涛发布的研究报告显示，存续房地产债到期偿还高峰在2021年，但若考虑回售条款，2019年房地产债偿还压力最大。未来5年，房地产债到期偿还压力逐步抬升，2021年为高峰，2019-2023年分别有3711.93亿元、4026.04亿元、7479.55亿元、2518.99亿元和2846.26亿元到期。

从季度来看，2021年三季度房地产到期偿还量最高，为2339.26亿元，其次为2021年一季度的2061.87亿元，2022年以后单季度到期偿还量均小于1000亿元。

虽然单看到期偿还压力，今明两年压力相对较小，但房地产债中不少含有回售条款，即投资者可在回售日选择将债券按照一定价格回售给发行人。2019-2023年分别有4804.81亿元、2559.80亿元、2032.93亿元、68.20亿元和82亿元房地产债可能被投资者选择回售。加上回售规模后，2019年为房地产债偿还压力高峰。

其中，三季度房地产债到期压力最大，达到1133.24亿元，而一季度有840.38亿元的债券可回售。因此，加上回售规模后一季度为2019年房地产债偿还压力高峰，达到2263.09亿元。

易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受21世纪经济报道记者采访时表示： 这一局面主要是2016年的后遗症。当年，房地产市场尤其是上半年政策相对宽松，房企密集发债，三年债务期满之后，造成现在地产行业资金链紧绷的状况。

再加上目前地产行业处于调控期，市场观望情绪严重，成交量下降，加剧了房企的压力。“我估计今年房企的日子不好过，特别是中小房企，会加快销售楼盘项目，以价换量的现象会真正出现。”