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楼市小阳春 房企4月发布融资计划近1000亿

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(原标题:楼市小阳春 房企4月发布融资计划近1000亿)

房企融资大增,一天公布融资超过35亿美元,4月来密集发布融资计划接近1000亿。

文 | 21世纪经济报道 叶麦穗

没有最多,只有更多。2019年开年,楼市小阳春,房地产融资也跟着井喷,房企一天公布融资超过35亿美元,4月来密集发布融资计划接近1000亿。

根据中原地产研究中心统计,4月9日,至少有4家房企发债,其中当代置业就5亿美元未偿付票据作出交换要约,并拟发新票据;越秀地产拟发11亿港元债券;融创中国发行2023年10月到期的7.5亿美元优先票据,年利率7.95%;弘阳地产集团发行于2022年到期金额为3亿美元、年利率9.95%的优先票据。

4月8日有6家房企公布发债,中国恒大集团公告称,发行3笔合共20亿美元的优先票据;我爱我家拟发行20亿境内公司债,期限不超5年;蓝光发展成功发行5000万美元境外私募债券;金茂酒店拟发行7亿元超短期融资券;融创房地产集团拟申请发行80亿元公司债券,申请已获得上交所受理;弘阳地产集团宣布建议发行优先票据,优先票据的所得款项净额为现有债务进行再融资及一般公司用途。

4月4日,万科公告称,成功以每股H股29.68港元,向不少于6名承配人,成功配发及发行总数为262,991,000股新H股,配售所得款项净额约为77.8亿港元。

融资成本继续降低

与一季度数据接近,房企整体的融资成本继续降低,基本告别2位数融资(除个别企业外)。其中,主流境外融资成本均在6%-8%,境内融资的公司债均在5%以内,境外融资成本也有明显的降低。从融资渠道看,多家房企公布的境内外融资量均明显增加,从趋势看,预计后续房企融资的难度有望继续降低,资金价格也将继续下探。

中原地产首席分析师张大伟接受21世纪经济报道记者采访时分析认为:房企融资从两方面来看,都较之前有明显改善。从企业融资力度看,2018年四季度开始,相比之前,房企融资门槛相较此前有所降低,但因为房企缺血过多,后续融资需求依然井喷;从房企的资金成本看,相比前期有所平稳下调,特别是国内房企融资的企业债等,相比前期有明显的降低。再次出现了企业债利率不足4%的融资,另外包括富力等企业完成了大额度企业债,整体看,房地产企业最近几个月资金情况出现了缓解。

此外,中型房企依然在非常明显的拿地加速过程中,在此过程中也推动了房地产企业的融资需求。

虽然融资难度和融资利率均出现松动,但房企的资金链达摩克利斯之剑依然高悬。中信建投分析师黄文涛发布的研究报告显示,存续房地产债到期偿还高峰在2021年,但若考虑回售条款,2019年房地产债偿还压力最大。未来5年,房地产债到期偿还压力逐步抬升,2021年为高峰,2019-2023年分别有3711.93亿元、4026.04亿元、7479.55亿元、2518.99亿元和2846.26亿元到期。

从季度来看,2021年三季度房地产到期偿还量最高,为2339.26亿元,其次为2021年一季度的2061.87亿元,2022年以后单季度到期偿还量均小于1000亿元。

虽然单看到期偿还压力,今明两年压力相对较小,但房地产债中不少含有回售条款,即投资者可在回售日选择将债券按照一定价格回售给发行人。2019-2023年分别有4804.81亿元、2559.80亿元、2032.93亿元、68.20亿元和82亿元房地产债可能被投资者选择回售。加上回售规模后,2019年为房地产债偿还压力高峰。

其中,三季度房地产债到期压力最大,达到1133.24亿元,而一季度有840.38亿元的债券可回售。因此,加上回售规模后一季度为2019年房地产债偿还压力高峰,达到2263.09亿元。

易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受21世纪经济报道记者采访时表示: 这一局面主要是2016年的后遗症。当年,房地产市场尤其是上半年政策相对宽松,房企密集发债,三年债务期满之后,造成现在地产行业资金链紧绷的状况。

再加上目前地产行业处于调控期,市场观望情绪严重,成交量下降,加剧了房企的压力。“我估计今年房企的日子不好过,特别是中小房企,会加快销售楼盘项目,以价换量的现象会真正出现。”

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