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戴德梁行:提升北京物业价值 破局存量时代

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洞察外资进入大宗交易市场的变化,解读如何通过资产证券化激活国有物业的价值。

北京—— 2019年4月9日,全球领先的房地产服务商戴德梁行举行以“存量市场价值发现之旅”为主题的2019年一季度媒体抢听会,会上发布第一季度写字楼市场和零售市场报告并展望市场趋势、洞察外资进入大宗交易市场的变化,解读如何通过资产证券化激活国有物业的价值。

乙级写字楼迎来春天 丽泽商务区表现抢眼

2019年第一季度,北京全市甲级写字楼净吸纳量为22,216平方米,较2018年同期下降92.1%,全市空置率为7.9%,环比下降0.2个百分点。受核心区部分企业的退租和缩减面积影响,五大核心商圈净吸纳为-39,634平方米,空置率环比上升0.5个百分点达4.3%。得益于丽泽金融商务区新机场航站楼规划的确定以及政府给与入驻企业租户税收优惠等一系列鼓励政策,丽泽金融商务区市场成交表现抢眼。本季度丽泽金融商务区空置率环比下降18.6个百分点达57.8%,有效净租金环比上升7.4%,按建筑面积计算达每月每平方米人民币225.68元。

本季度甲级写字楼市场租赁需求小幅下调,市场成交租金出现松动。由于经济的不景气、甲级写字楼租金的高企不下和一些老旧项目持续进行升级改造,乙级写字楼迎来春天。预计随着一些新的乙级写字楼的入市,充足的可租赁面积和较低的租金水平将拉动乙级写字楼租赁需求继续上升。

对此,戴德梁行企业服务部高级董事廉峰哲表示,在刚刚结束的两会中,“金融科技”代替了“P2P”和“互联网金融”成为热点话题,未来相关领域企业将迎来更多发展机遇。由于金融街租金日渐高涨和可租赁面积一席难求,丽泽金融商务区被打造成为继金融街之后的第二个金融中心,受产业聚集效应的影响,预计未来将有更多金融科技类企业选址于此。


数据来源:戴德梁行北京研究部

外资收购商办物业将再推高峰

随着房地产监管趋严,住宅地产的投资回归理性。商业地产因为暂时还没有太多的政策限制,投资机构纷纷将目光转向了国内一线城市商业存量地产投资。近几年,外资在中国商业地产投资市场愈来愈活跃,已经成为一线城市房地产大宗交易圈的共识。2018年-2019年一季度,外资机构在中国北京的大宗房产交易已达10起,累计交易金额超过250亿元。

对此,戴德梁行中国资本市场副董事总经理刘兵表示: “自2018年起,由于国内去杠杆政策的推行和人民币对美元汇率的下跌等原因,融资渠道进一步收紧,外资抄底中国市场,大肆购买一线城市商办物业。回顾历史,我们看到这一轮外资投资占比的显著上升,种种迹象表明这将是又一个大宗交易轮回的起始点。近期,北京写字楼市场因其租金高、空置率低、且未来供应少于上海市场等原因更是吸引了大量外资机构的关注,预计北京大宗交易市场于2019年将迎来又一高峰。”

“首店经济”成带动居民消费新引擎

2019年一季度,北京零售市场相对平静,暂未有新项目入市,全市优质零售空间维持在1,355万平方米。随着新零售的发展及实体零售的不断升级,老旧百货的改造升级也从未停止。截至本季度末,北京零售市场百货存量仅占14%。在老旧项目升级改造的同时,一些商圈也在不断的调整更新中。比如,以王府井步行街为主体的王府井商圈,近年来就一直在探索升级转型之路。

从品牌方面来说,多个品牌首店在本季度落地北京。同时,北京商务局也于3月15日发布了相关文件鼓励发展北京的“首店经济”,对于落户北京的品牌首店给予资金及政策上的支持。

2019年,北京整体零售新增供应将有所放缓,全年可预见入市的零售项目为6个,可为市场带来约42.7万平方米的优质零售空间,主要还是以核心商圈的城市更新项目及郊区的社区型购物中心为主。同时,随着老旧百货的持续转型升级,北京零售总存量中的百货占比也将进一步下降。

戴德梁行北中国区研究部主管魏东表示:“居民消费成为经济增长的重要引擎,但是北京的零售物业市场日趋紧张,而核心区域原本并不充裕的零售物业面积正在不断缩小,意味着北京发展首店经济面临挑战。尽管如此,首店经济无疑是刺激消费市场的一剂良方,但在大方向和大政策之下,如何将政策落到实处,把北京的零售市场做大做活,真正帮助品牌落户到北京,则需要政府多部门多方面统筹协调推进。”

激活国有物业价值

北京是大量国有企业的聚集地,国有企业承担了我国民族工业发展的历史使命,是国家经济平稳运行、社会安定发展的重要因素。然而,部分国有企业投资回报率不高,原因之一就是国有企业长期发展过程中产生的闲置和低效物业,降低了企业物业价值,增加了企业成本压力,成为制约经济发展的瓶颈。

戴德梁行高级董事、北中国区估价及顾问服务部主管胡峰对此表示:“如何最大化国有物业使用价值,从而提升国企物业运营和处置能力,是现在各大国企面临的重要课题。从运营能力提升;商办类物业改造和第三方合作价值最大化等三个方面入手,国企尝试调整自身发展战略,顺应市场环境与国家政策变化,及时组建新业务系统,用存量资产作为新业务系统载体,从而可以激活资产的最大价值。”


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