3月北京楼市成交量走出低谷 "小阳春"来了？

（原标题：3月北京新房、二手房成交量走出低谷 “小阳春”来了？）

3月是楼市传统的旺季，楼市“小阳春”愈演愈烈，新房、二手房回暖势头都较为明显。新房市场，3月北京新建商品住宅（普通住宅+别墅）成交2185套，而新增供应3707套，库存积压也持续上升。二手房方面，3月北京二手房网签住宅共16051套，这一数据是2018年5月后，连续10个月的最高值。业内人士称，通过3月份北京新房、二手房成交数据可以看出，北京市场回暖趋势明显，已经逐渐走出低谷。

二手房成交1.6万套 创近10月新高

3月，北京二手房成交量创阶段性新高，市场升温明显。据中原地产、麦田等机构的统计显示，3月北京二手住宅网签共16051套。这一数据是2018年5月后，连续10个月的最高值。也是2017年“3.17”调控后，继2017年4月、2018年5月后，第三个超过1.6万套二手房住宅成交月份。

另据贝壳研究院统计，3月北京链家二手房成交量比2月份增加1.5倍，比去年同期增加23.2%。在房贷利率见顶回落以及市场预期有所改善的情况下，今年3月市场表现好于去年。

价格方面，二手房成交均价涨幅较稳。贝壳研究院统计，3月北京二手房成交均价61420元/平方米，比2月上涨2.5%。3月高单价中心城四区成交占比环比提升2.5个百分点，扩大均价涨幅。若剔除结构性原因，3月均价涨幅在历史周期中不大。从短期看，3月后两周成交均价已随成交量的回落而下跌，均价上涨势头难以持续。

值得注意的是，3月北京二手房的挂牌价格同比去年上升4.95%，体现出房东对于未来预期的变化。而从安居客3月的国民安居指数来看，3月环比2月继续上升4.3个百分点，同步体现出购房者对于市场未来预期的看法。

3月二手房市场之所以出现回温，在58安居客房产研究院首席分析师张波看来，近期有关国管公积金调整的传闻，一定程度上引发3月成交量短期内上升。此外，信贷政策的逐步放松，尤其是针对首套房的房贷利率调整，亦加快了刚需者的入市步伐，同时房贷的放款速度也同比去年明显增速。

中原地产首席分析师张大伟还指出，北京过去接近2年的调控周期内，房价明显下调，成交量跌幅过半，市场需求积压。此外，春节后部分新房市场加大促销力度，购房者为了换房，加快了二手房销售，也使市场活跃度加大。

不过，从周期数据上看，贝壳研究院首席市场分析师许小乐指出，今年环比增幅与2018年同期相当，与2015年-2016年市场较热时相比，今年3月市场同比回升力度相对温和。但从周度数据来看，3月4周的周度交易量持续环比下降，表明市场节后快速升温的势头并没有持续。

市场虽有所回温，但值得注意的是，目前市场预期仍然较为平稳。3月北京链家新增房源量同比下滑26.7%，新增客源量基本持平，带看量同比增长14%，买卖双方入市积极性仍处低位。近半年业主报价保持平稳，一季度业主上调挂牌价的次数虽环比上升，但仍有近八成业主下调报价。此外，3月购房者成交周期79.2天，仍然处于较长的区间。

许小乐强调，在北京房地产调控政策依然保持高压、新房供应相对充裕的条件下，市场不存在快速升温的基础。如果后续缺乏持续的政策支撑，市场会转入季节性向下调整，全年交易量呈现前高后低的态势，3月份的交易量有可能是全年的最高点。

麦田房产亦认为，考虑到住房信贷政策未有松动变化，接下来，预计市场仍将呈现理性复苏走势。

新建商品住宅成交2185套? 库存达6.88万套

新房市场方面，据中原地产研究中心统计数据显示，3月北京新建商品住宅（普通住宅+别墅）共成交2185套，2月份则成交1077套。而新增供应3707套，库存积压也持续上升，目前库存已经达到了6.88万套，这也是房地产调控2年多来的最高点。

成交价方面，3月新建商品住宅成交均价为53290元/平方米，环比2月份的55485/平方米，下跌2195元/平方米。

值得注意的是，在普宅成交排名前20中，限竞房仍占10席，占据半壁江山。截至4月1日，北京合计入市限竞房45个项目，66期预售证，提供商品房住宅限竞房30146套，只网签了7631套，按照面积计算网签比例，80.3万平方米，只签约了22.2%。

不过，限竞房市场分化非常明显，部分位置优质的项目，去化接近90%，而大部分项目，去年入市来，去化依然不足40%。3月，仅丰台区的西城天铸限竞房、泰禾北京院子二期限竞房2个住宅项目成交额突破5亿元大关。其中，西城天铸限竞房以7.22亿元的成交额，问鼎3月北京新房成交市场排行榜首位，共成交86套，均价840万元/套。

而在新建商品房住宅的供应上，由于持续井喷，致库存积压。来自中原的数据显示，3月北京供应商品房住宅3707套，库存积压也持续上升，目前库存已达6.88万套，而这也是房地产调控2年多的最高点。2019年入市的限价房，有望超过6万套。

中原地产首席分析师张大伟认为，从最近政策角度看，部分城市房地产调控放松，叠加信贷政策出现相对宽松，炒作房价上涨的预期明显上涨。短期市场出现一波平稳上涨，主要原因是超跌反弹，不过，再涨到之前高位的可能性不存在。

“对北京楼市来说，严格的信贷政策，叠加限竞房的库存高位，市场不会出现太明显的反弹。但经过10个月的价格调整，目前二手房和部分新建商品房的价格对于怕踏空的购房者来说，入市的积极性有所提高。”张大伟表示，对于未来市场的趋势，核心还要看信贷政策的宽松程度，最典型的指标是限购标准、认房又认贷的标准是否会变化。这些政策不变，市场波动不会太大。

诸葛找房数据研究中心分析师国仕英则认为，通过3月份北京新房、二手房成交数据可以看出，北京市场回暖趋势明显，已经逐渐走出低谷。

新京报记者 张晓兰 编辑 武新 制图 寇德娜 校对 吴兴发