大悦城地产营业收入下降30% 重组后对赌业绩承压

轰轰烈烈进行了一年多的重组终于告一段落。

3月27日上午，中粮地产正式更名为大悦城的重组更名敲钟仪式在深交所举行。至此，中粮集团旗下唯一地产业务平台“中粮地产（集团）股份有限公司”变更为“大悦城控股集团股份有限公司”，证券简称由“中粮地产”更名为“大悦城”，股票代码保持不变。这标志着中粮集团旗下唯一地产专业化公司在重组后正式落位。

在重组以及更名的背后，大悦城地产2018年的成绩单可谓有喜有忧。净利实现增长，营收等多个指标却出现了大幅下滑。

大悦城地产营业收入下降30%

3月12日，大悦城地产发布了2018年度业绩报告，报告期内，大悦城地产实现净利润31.1亿元，同比增长20.9%；归属公司拥有人应占溢利约为21.0亿元，同比增长82.4%。

在净利增长的同时，多项指标出现了下滑。报告期内，大悦城地产营业收入81.3亿元，同比下降30.3%。报告显示，营收下降主要是因销售物业交付面积减少及交付产品结构变化平均单价降低，致使物业销售收入下降。

大悦城的营收主要由投资物业租金、物业销售收入、酒店经营收入、管理输出项目等几方面构成。

从收入构成来看，2018年，大悦城投资物业租金及相关物业管理服务收入总额约为36.3亿元，占收入总额约44.7%，同比增长5.8%。虽然指标仍在增长，但近两年来，增长率一直在减速。这一数字在2016年和2017年的增速分别为17.5%和9.9%。这也是大悦城经营物业租金收入增长率在2017年首次跌破上市以来的个位数之后，增速进一步放缓。

物业开发收入及土地开发收入35.8亿元，占收入总额约44.0%，同比下降49.9%。其中结算面积及单价分别为12.7万平米和2.8万元，较上一年分别下降14.2%和41.6%。报告中显示，下降的主要原因是本期交付产品结构发生变化，其中上海静安大悦城交付产品包含车位，导致平均单价大幅下降。

酒店经营收入在2018年也出现下降，全年收入约7.3亿元，占收入总额约9.0%，同比下降23.6%。主要是公司对酒店业务板块战略调整，西单大悦城酒店进行经营改造，北京长安街W酒店于2018年出售，造成收入同比下降。

大悦城地产的负债也在一路走高。2018年，大悦城地产银行及其他计息借贷约为275.9亿元，同比增长了27.3%。净负债率45.3%，同比增长了17.1%。与此同时，资金成本也有所提升，平均融资成本在4.39%，比上年增加了0.11个百分点。

上海中原地产市场分析师卢文曦在接受《华夏时报》记者采访时表示，最近几年，受到互联网的冲击，人们的消费方式发生转变，到shopping mall里面社交、娱乐的成分更多一点，消费者的提袋率自然会降低，实体商业的经营受到一定的影响。目前很多大型商业都在转型，更加注重体验感，这些是实体购物中心需要大力去发展和转变的。

卢文曦还提到，大悦城地产的多数物业都布局在一二线城市，但从2017年开始，到2018年，这些城市的物业销售并不好，没有很好的市场机会，大悦城地产也不是典型的快周转模式，在市场环境不佳的情况下，业绩受影响在所难免。

对赌业绩承压

3月27日，中粮地产更名大悦城地产之后，标志着中粮集团旗下唯一地产专业化公司的正式落位，也代表着大悦城控股将带着全新品牌形象、品牌理念及定位面向资本市场的决心和目标。

重组后的更名，也为历时一年多的重组画上了句号。大悦城地产董事长周政在业绩会上表示，中粮地产改名为“大悦城控股”并非是整合之后临时取的名字，而是在此之前经过反复讨论研究的结果，大悦城的品牌市场价值去年已有136亿，他是家喻户晓的，大家都知道他是城市美好生活服务商。

过去一年来，大悦城地产和中粮地产的重组事项备受业内关注。周政在业绩会上称：“整合完成后很激动，也很有信心。”实际上，早在2017年7月，中粮地产就开始筹划重大资产重组，一年多的时间内，重组一度折戟，经历了重重波折。2018年3月，中粮地产的重组方案敲定；2018年7月，交易价格下调；2018年10月，证监会将此次交易驳回；2018年11月，中粮地产表示继续推进重组方案，并增加了业绩对赌；最终在2018年12月，中粮地产发行股份购买资产事项获得无条件通过。

在2018年11月，中粮地产与交易对方明毅公司签署的业绩对赌协议中，承诺资产（大悦城）在2018年至2020年的承诺净利润累计为18.91亿元。如果本次交易在2019年实施完毕，则承诺期间调整为2019年至2021年，承诺累计净利润为18.94亿元。

但业绩承诺对于大悦城地产来说还是有着一定的难度。大悦城地产执行董事曹荣根在业绩会上表示，公司对三年业绩的承诺是有压力的，但是对团队有信心，无论如何都会实现承诺。

最终，重组方案在2018年12月获得了通过。整合完成后，A股平台的中粮地产持有H股大悦城地产64.18%股份，实现控股及并表；同时，A股大悦城控股也成为中粮集团旗下唯一的房地产平台。

易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《华夏时报》记者采访时表示，中粮地产重组，有利于打通住宅和商业地产板块，也是夯实企业地产业务的基础，有利于提升资本市场的信心。

卢文曦则表示，中粮地产和大悦城地产重组完成，资源整合后A股和H股可以实现更好的协同效应，有利于双方业务的拓展。至于业绩承诺能否完成，需要看后续的市场情况，还要看企业的融资能力，在跑规模的时代，资金也是决定企业成败的关键所在。