供需两旺 二线城市渐成房企主战场

最近一段时间以来，二线城市土地回温明显，热点城市例如武汉、成都、合肥、重庆等地的土地呈现出供求两旺局面。例如，3月21日，合肥主城区与肥西县6宗涉宅地块吸引了近50家房企竞拍，经过多达800轮的出价，最终6宗地块均成功出让，其中4宗的溢价率超过100%，一扫此前市场上已经持续数月的凉意。

分析人士认为，一线城市受土地供应有限，三四线城市则受市场走冷、土地市场归于沉寂的影响，地价已经回归合理水平的二线城市已经迎来拿地良机，而二线城市今年也将是众多房企的重要战场。

不过，对于竞争愈发激烈的二线城市，业内人士提醒房企，需要“顺势而为，守住安全底线”。浙报传媒研究院院长丁建刚指出，在激烈竞争的城市，盈利非常艰难。更多要靠产品准确定位，甚至产品创新，才能获得利润空间。

二线城市土地市场明显回暖

3月21日，合肥出让主城区与肥西县6宗涉宅地块，总出让面积935.69亩，吸引了融创、金地、旭辉、禹洲等近50家房企竞拍。经过多达800轮的出价，最终6宗地块均成功出让，共揽金124.47亿元。其中，6宗地块中有4宗的溢价率超过100%，最高溢价率达140%。

事实上，合肥6宗参拍地块全部高溢价成交的盛况并不太出人意料：节后以来，类似的火爆场景已经在苏州、杭州、武汉等热点二线城市陆续出现，二线城市土地市场“回暖”已是不争的事实。

例如，2月22日，春节过后的苏州首场土拍中，就有超过40家房企参拍，出让的6幅地块中有四幅土地溢价率均在25%以上；而杭州开年第一次土拍，四幅地块中就有两块溢价率超过10%，分别为11%和20.1%；2月27日，杭州余杭区又出让四宗地块，德信中国旗下的浙江润楠投资管理有限公司拿下其中一宗住宅地块，溢价达30.55%。

东方证券于3月26日发布的研报显示，近日土地市场活跃程度增加，尤其是二线城市土地市场出现了量价齐升的情况，这反映出二线城市的市场已出现复苏信号。

从58安居客房产研究院跟踪监测的数据来看，截至3月25日，3月份一线城市出让的住宅地块仅15块，而二线城市达到了244块，年后二线城市土地回温明显，热点城市例如武汉、成都、合肥、重庆等地的土地也呈现供求两旺局面；而克而瑞研究中心近日发布的研究报告也显示，截至3月13日，通过对2019年一二线城市成交的近千宗土地进行统计分析发现，土地成交集中在中西部、京津冀和长三角区域的二线城市。

东北证券研究部解释说，一方面，目前土地出让价格回归理性，部分土地之前经历流拍后放松条件重新入市；其次，一二线市场年后回暖，销售有所增加，迎来楼市“小阳春”；最后，房企在手现金较为宽裕，且融资方面较2018年有所宽松，使得房企回归一二线城市补货，因而部分热点二线城市近日频频出现高溢价率地块。

主战场上仍需“顺势而为”

综合近日多家上市房企发布的年报及业绩会上公布的信息，《华夏时报》记者注意到，尽管不少房企出于对调控政策等的考虑主动降低了业绩增速，但在行业规模竞争的要求下，房企对于土地储备这一核心资产的支出依然在不断提高。与此同时，除了恒大、碧桂园等下沉幅度较深的大型房企及部分区域性房企外，多数大中型房企的布局重心都以一二线城市及核心城市圈为主。

中原集团创始人、中原集团主席兼总裁施永青告诉记者，房企聚焦一二线城市非常正常，因为一二线城市能更合理地反映房地产市场的合理需求，对稳住信心也有好处。而值得注意的是，包括克而瑞研究中心、58安居客房产研究院、东方证券等在内的数家机构强调，部分房企的回归一二线战略正在得到体现，二线城市也将成为房企的重要战场。

东方证券分析师竺劲认为，二线城市楼市的回暖，为已提前在二线城市布局的房企奠定了良好的销售基础。一线房企的销售规模已接近天花板，二线龙头则仍能借助结构性机会实现规模的跨越，具备更高的业绩释放潜力。克而瑞研究报告直言，“总的来看，受一线城市土地供应有限，三四线城市则受市场走冷、土地市场归于沉寂的影响，二线城市逐渐成为土地市场的主战场。”

与上述观点类似，浙报传媒研究院院长丁建刚也向记者解释说，开发商要寻求未来的市场空间。一线城市由于管制较为严厉，政治色彩也比较浓，所以大多数开发商把目光投向了优质二线城市。而众所周知，三四线城市的人口和产业导入能力比较弱，过去几年中主要是靠棚改货币化安置，因此开发商对这些城市比较谨慎。中国指数研究院执行院长陈晟也认为，强二线城市的土地未来是有一定的增值的可能性的，而且会成为重要关注的地方。

“在当前地价回归比较合理水平的局面下，不失为拿地良机。”克而瑞研究报告指出，从当前土地供应情况来看，三月底大概率将迎来一波集中供应潮，在地价较为合理、楼市频现“回暖”迹象的当前，抓住机会抢夺优质地块是当务之急。

但在被视作房企主战场的同时，二线土地市场的竞争自然也更为激烈。克而瑞研究报告认为，可重点考虑人口、产业支撑能力较强的城市，譬如杭州、西安、郑州等人口流入较多的城市。而那些目前供求关系平衡、房价已经过度透支的城市，虽然存在一定的投资机会，但这个时候拿地的投资回报率也会明显下滑，建议仍需谨慎处之。

对于想要积极拿地的房企，丁建刚则给出了“顺势而为，守住安全底线”的建议。其认为，在激烈竞争的城市，盈利非常艰难。更多要靠产品准确定位，甚至产品创新，才能获得利润空间。

58安居客房产研究院首席分析师张波则表示，做好两个平衡更为重要：“一是平衡好规模化速度和负债水平，过于追求规模化易导致负债水平过高，并伴随着极大风险；二是平衡好选择各类城市的覆盖面和深度，不同类型企业选择进入城市的级别、城市的深耕度存在较大差异，不应过分追求向头部房企的拿地模式靠拢。”

陈晟坦言，在竞争激烈的土地市场中，开发商的土地策略需要发生变化：“在一线城市主要要以城市更新构建产业赋能的模式，二线城市主要的是产城融合的方式，当然还有在都市圈里面的一些三四线城市，主要的就是特色小镇，包括一些综合体，乡村振兴等模式。”