网易首页 > 网易北京房产 > 正文

五百亿销售VS五百亿债务,宝龙地产控债压力不小

0
分享至

假如宝龙没有任何其他开支,卖整年的房子刚够偿付债务;而其他财务稳健的房企,债务销售比往往在0.5左右。

执行“369”高周转模式一年后,宝龙地产(01238.HK)交出2018年度成绩单。财报显示,宝龙去年合约销售410.36亿元,同比上升约96.5%,达成年度350亿元业绩目标。自2014年跨越百亿门槛后,这是其增速最快的一年。

但规模扩大背后,债务攀升的隐忧如影随形。数据显示,宝龙地产截至2018年底之债务总额491亿,离500亿仅一步之遥;但对应公司在去年合计只录得合同销售额为410.36亿。而2019年之合同销售目标为500亿。

这意味着,宝龙地产在今年没有任何其他开支,卖整年的房子刚够偿付债务。而其他财务相对稳健的房企,债务销售比往往在0.5左右。

对此,宝龙管理层主动求稳,将“控债务、优化结构、降低成本”作为今年的主战略。

盈利与债务之忧

过去一年,宝龙通过招拍挂、合作等方式,以低溢价率在浙江、江苏、福建等地新增29幅土地,总建筑面积约574万平方米。从其拿地模式看,新一线和二三线城市占较大比例,土地平均溢价率10%左右。

规模的扩大已反映在营收上。2018年,宝龙总收入195.94亿元,包括物业销售166.67亿元、投资物业租金收入11.24亿元、物业管理服务收入11.25亿元及其他物业开发相关服务收入6.78亿元。

财报显示,公司于2018年实现毛利75.53亿元,同比增长44.5%;毛利率38.5%,较2017年同期上升约5个百分点。年内核心盈利约25.79亿元,较2017年同期上升约35.2%。

但如果对比往年数据,宝龙在纯利上还是有所下滑。2018年其年度利润为36.48亿元,同比下降5.69%。公司拥有人应占利润录得为28.37亿元,同比下降14.98%。

对此,在3月22日的业绩发布会上,宝龙地产总裁许华芳称:“去年的销售增长了1倍,会计准则方面,我们的行政费用和营销费用都是前置的,翻了1倍,所有的成本都翻了,但是利润是后置的。”

从财报数据看确实如此,报告期内,公司行政开支由2017年的8.95亿元上升至14.81亿元,同比增幅65.4%。同时,融资成本净额由2017年的5.73亿元大幅上升至13.77亿元,增幅140.3% 。

与盈利能力相比,宝龙管理层显然对负债情况更为担忧。宝龙副总裁兼首席财务官廖明舜称,2018年底的总债务规模是491亿,按照董事会和管理层的要求,年底在490亿的总额之内,不能再突破这个数字。

管理层坚决把控债务背后,是宝龙逐年攀升的负债率。2018年,其总资产负债上升6.1个百分点到75.2%;净负债率则由2017年的86.8%增长14.8个百分点,达到了101.6%的历史新高。

目前,宝龙一年内到期的借款约为147.22亿元,一年后到期的借款约为343.8亿元。截至2018年末,其所持现金及现金等价物为148.4亿元,刚好覆盖一年内到期借款。

此外,在行业整体融资难背景下,宝龙去年的融资成本亦略有上升。据悉,宝龙地产2014-2018年加权平均融资成本分别为8.05%、7.55%、6.18%、6.29%及6.48%。债务隐忧下,许华芳表示,会把控债务、优化结构、降低成本作为今年的主战略。

商业地产难挑大梁

宝龙对自身的定位是,作为商业地产公司,专注于开发及经营高质量、大规模、多业态的综合性商业地产项目。然而从财报看,作为宝龙品牌打造与发展的重点,商业地产却难以在营收上挑起大梁。

从合约销售占比看,2018年其约销售额约为410.36亿元,住宅销售金额328.86亿元,占比达80.14%;商业销售金额为81.50亿元,占比19.86%。其中,租金及物业管理服务收入约22.49亿元,在总销售额中占比仅5.48%。

实际上,在商业地产整体运营环境艰难的情况下,宝龙近两年开始以住养商,发力住宅以寻求商业运营资金。过去三年,其租金及物业管理服务收入分别取得26%、30%、25%的增长。截至2018年末,宝龙经营及管理的商业广场有36家,另管理三个轻资产项目,按平均成本回报率为12.2%。

而未来三年,宝龙管理层表示2019年计划新开业7座购物中心、2020年计划新开业8座、2021年计划新开业7座。其表示,随着商业板块稳定增长,预期五年租费收入复合增长率稳定保持在25%。

值得注意的是,相较于传统商业,宝龙正试图拥抱新商业模式。?

2018年底,宝龙与腾讯达成战略协议,双方宣布在资源技术、商业经营、人工智能和大数据等领域达成深度合作。具体模式是,将商业运营从消费者、商家和业主三个层面进行全方位数字化升级改造,打造智慧商业。

对此,许华芳曾表示,商业将走向技术驱动、业态革新,不再有线上线下之分,传统企业和互联网公司的连接与融合是大势所趋,这是一个更加丰富多元的未来。

新模式能否为营收带来质的变化还是未知,而宝龙方面已主动求稳降速。2019年,宝龙管理层提出的销售目标是保底500亿元,增长22%;商场增长25%到28.1亿元;酒店增长15%,到7.8亿元。

“今年整个同行增长的幅度都比去年会稍微稳健一点,从企业角度来讲,做保守的策略是好事情。” 许华芳称。

相关推荐
热点推荐
安倍葬礼画面曝光:夫人眼睛哭肿好深情,日本天皇身后女团颜值高

安倍葬礼画面曝光:夫人眼睛哭肿好深情,日本天皇身后女团颜值高

寄予看社会
2022-09-27 16:08:57
浙江省运会男足决赛闹剧!球员不满判罚集体追打裁判,下跪拒领奖

浙江省运会男足决赛闹剧!球员不满判罚集体追打裁判,下跪拒领奖

我爱英超
2022-09-27 18:28:27
辽宁一公司的工人往黄豆酱里大小便,结果出来了

辽宁一公司的工人往黄豆酱里大小便,结果出来了

薛定喵
2022-09-26 22:38:00
“长得丑却红得很”的5位女星, 周冬雨还能看, 最后一位丑到过分

“长得丑却红得很”的5位女星, 周冬雨还能看, 最后一位丑到过分

建雄谈科技
2022-09-27 01:28:09
68-62!中国女篮大利好!欧洲冠军送助攻,淘汰赛基本锁定上上签

68-62!中国女篮大利好!欧洲冠军送助攻,淘汰赛基本锁定上上签

环太平洋老正太
2022-09-27 17:17:08
1992年,张国荣在北京电影制片厂门口,戴着眼镜显得朴素与众不同

1992年,张国荣在北京电影制片厂门口,戴着眼镜显得朴素与众不同

喜欢旅游的校长
2022-09-27 16:41:22
大快人心!四川警方破获百余人卖淫团伙,涉案嫖资高达3000万

大快人心!四川警方破获百余人卖淫团伙,涉案嫖资高达3000万

清临讲故事
2022-09-27 15:01:03
突然全网下架!深夜冲上热搜第一

突然全网下架!深夜冲上热搜第一

新民晚报
2022-09-27 10:06:11
远程狙杀!俄军列车装满载动员新兵,遭卫星制导弹药90°垂直打击

远程狙杀!俄军列车装满载动员新兵,遭卫星制导弹药90°垂直打击

无定河
2022-09-27 16:21:53
赵露思穿“露 奶 裙”被公开羞辱:她的胸,到底碍了谁的眼?

赵露思穿“露 奶 裙”被公开羞辱:她的胸,到底碍了谁的眼?

飞猪阅读
2022-09-26 13:06:15
女拳手赢得比赛后当众露乳房,台下所有粉丝都为其呐喊欢呼

女拳手赢得比赛后当众露乳房,台下所有粉丝都为其呐喊欢呼

圈内八爪娱
2022-09-27 10:18:00
男子救下女童,却被指责“手碰隐私部位”,当事人回应!

男子救下女童,却被指责“手碰隐私部位”,当事人回应!

极目新闻
2022-09-27 03:54:42
比房产更大的雷可能要来了。

比房产更大的雷可能要来了。

暴雨辛奴
2022-09-27 14:25:11
慈禧逃跑时找乔家借了10万两,问:要何赏赐?乔家:只要4个字

慈禧逃跑时找乔家借了10万两,问:要何赏赐?乔家:只要4个字

小绿说故事
2022-09-27 14:24:50
“救美就是救中”,不好意思这次我们不救,反手还挖了个大坑

“救美就是救中”,不好意思这次我们不救,反手还挖了个大坑

强国新武器
2022-09-27 13:55:56
张兰直播看到,大S来直播间了,张兰:谢谢你,妈妈想你了

张兰直播看到,大S来直播间了,张兰:谢谢你,妈妈想你了

美丽爱追星
2022-09-27 09:34:54
娱乐圈十大天然美女,娱乐圈10大零整容的天然美女明星

娱乐圈十大天然美女,娱乐圈10大零整容的天然美女明星

名人讲故事
2022-09-27 10:23:50
2022年“香港小姐”出炉,这次真是大饱眼福!

2022年“香港小姐”出炉,这次真是大饱眼福!

新财迷
2022-09-27 10:15:29
美国军方:中国高级将领群体评估报告

美国军方:中国高级将领群体评估报告

这才是美军
2022-09-27 09:59:01
为什么领导天天喝酒,第二天上班还跟没事人一样,他们喝完不难受吗?

为什么领导天天喝酒,第二天上班还跟没事人一样,他们喝完不难受吗?

攻心职场
2022-09-27 11:12:01
2022-09-27 19:30:44

北京房产

全国只有6座城市,房价还在涨!

编辑推荐楼盘
每日成交前十
楼盘名称所在位置套数
二手房推荐

头条要闻

"葬礼外交"告吹?G7无一首脑出席 安倍遇刺案电影上映

头条要闻

"葬礼外交"告吹?G7无一首脑出席 安倍遇刺案电影上映

财经要闻

体育要闻

马奎尔超尴尬"双响" 全场狂嘘:罪人

娱乐要闻

刘德华在哈尔滨庆生 打赤脚唱歌中气足

科技要闻

井喷!100多款游戏高仿“羊了个羊”

汽车要闻

蔚来说它要接住3系的接力棒 备受瞩目的ET5

态度原创

教育
房产
旅游
时尚
健康

教育要闻

谭铁牛院士履新南京大学党委书记,院士治校有何深意

房产要闻

上海三批次土拍狂揽1053.8亿,并创下多个纪录

旅游要闻

白塔寺,是时候重新认识它

这段女比男大6岁的顶流恋情 已经偷偷持续3年了?

被海蜇蛰伤,千万别做这个动作

进入关怀模式