富力进阶千亿B面：盈利下滑短债承压

2018年，对富力地产（02777，HK）而言意义非凡。两年前与千亿失之交臂后，富力地产终于圆了千亿梦想。

3月20日，富力地产披露2018年全年业绩显示，实现权益销售金额1311亿元，同比增长60.3%，为近5年最高水平；营收768.6亿元，同比增长30%；核心净利润95.3亿元，同比增长49%；毛利率上升至36.4%，较2017年增加1个百分点。

同时，由于较2017年收购万达酒店的议价收购收益大幅下降，富力2018年盈利水平出现大幅下滑，仅为87.28亿元，同比2017年的214.24亿元下降59%，净利润降至11.4%的水平。

《每日经济新闻》记者注意到，富力负债率较高的同时面临一定的短债压力。数据显示，截至2018年底，富力净负债率较2017年的169.6%进一步上升至184.1%；2018年末，富力现金短债比为0.66，较2017年末持续下降。

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迈进千亿大关

富力的千亿比其想象的要来得更晚一些。早在2014年，富力地产董事长李思廉提出要在2016年冲刺千亿目标。然而事与愿违，在经历两年的折戟和沉淀后，富力最终迈进了千亿大关，同时如期完成了1300亿元的年度目标。

回看2018年，富力的路途较为坎坷。在市场下行之际，提出要完成1300亿元的目标，并在遭遇外界质疑之际仍表示坚持不下调目标。在经历几年业绩增长缓慢后，李思廉亟需证明自己。

富力能够最终完成2018年目标，最后两个月的冲刺至关重要。《每日经济新闻》记者观察发现，截至2018年10月份，富力总权益合约销售金额约为956.6亿元，同比增长45%，仅完成全年目标的74%。而按照前十个月的表现，富力距离完成年度目标差距甚远。最终，富力连续两个月冲刺，最终以1311亿元的成绩压线完成目标。

进入2019年，富力的业绩大幅下跌，1月和2月权益销售金额分别为68.9亿元和60.5亿元，较2018年11月和12月的181.9亿元和172.1亿元降幅达6成。

2019年富力的目标定在1600亿元，较2018年增长22%，增速较2018年放缓。按照富力披露的数据，2019年富力计划推盘多达200个项目，预计可售3000亿元，去化53%便可完成1600亿元的年度目标。目前富力即时可启用的销售货值便达到1200亿元。

在销售速度加快之际，房企需要更多的土地储备。2019年富力将加快拿地步伐，计划花400亿元买地。李思廉表示，“目前的市场情况下，大家都尽量用自己的现金流来买地了。”

市场下行，更多的土地资金支出意味着富力对资金需求更大。未来富力将加快结转，将销售规模转化成营收和利润。据了解，截至2018年12月末，富力拥有锁定的已售未结转营业额合计780亿元，该部分销售将在2019~2021年入账。

短债压力浮现

经历2017年与万达的“世纪交易”，富力赚足了眼球。同时在收购后的一年多时间里，富力也饱受资金压力的困扰。

经过一年多运营，富力收购万达的酒店已有71家酒店的收益及运营情况体现在2018年年报上。据富力披露的数据，2018年富力酒店业务亏损扩大，由2017年的1.46亿元扩大至4.59亿元。

李思廉在业绩会上接受媒体采访时指出，富力酒店业务的投资回报率约在5%左右。据了解，富力2018年的借贷成本为5.74%，酒店投资回报率或低于融资成本。

酒店运营成效尚不明显，因酒店收购带来的负债率和偿债压力日渐凸显。数据显示，截至2018年底，富力地产的负债总额为2963亿元，净负债与总权益的比重也从2017年的169.6%进一步上升至184.1%，处于行业较高水平。

《每日经济新闻》记者查阅各年财报发现，2015~2017年富力地产的负债总额分别为1345亿元、1795亿元、2332亿元，净负债率分别为124.3%、159.9%、169.6%。

更需要注意的是，截至2018年底，富力现金余额为347亿元，但一年内到期债务达522.56亿元，占负债总额的32%。同时，富力现金与短债的覆盖比仅为0.66。这就意味着，富力将需要更多的资金支持以保证现金流安全。

据了解，过去一年，富力频繁开启境内外融资通道，通过短债、发行ABS以及发行新H股等方式融资。频繁融资也带来利息开支上涨，数据显示，2018年富力支付的利息开支（即减去资本化到开发成本的部分）为52.12亿元，同比大增212%。对此，富力解释称，主要是由于人民币兑美元汇率贬值造成17.65亿元汇兑亏损所致。