新租客需求下降，北京房租真的降了

“地铁口附近精装一居室，性价比超高，今天已经带看了四户，手快有手慢无。”北京链家的一位中介在他的朋友圈连接发布了四条房源信息，其中，在这一条房源的介绍图片里插了一张鲜红的提醒图片。

一天就有四户看房的租客，这套房源听起来炙手可热，但翻看这位中介此前的朋友圈，记者发现，这套房源早在今年2月就已经挂在了他的朋友圈，且彼时的价格比目前的出租价格高出了200元/月。

春节过后，回乡的北漂返程，这一段时间本是北京历年的房租涨价期，多位中介向记者表示，往年年后，北京房租价格可以环比上浮8%-15%不等。禾略中国提供的数据显示，2018年3月，北京的住房租赁价格上涨约2.4%。

但情况在今年出现了变化，贝壳研究院给出的数据显示，2019年2月，北京节后三周周均租赁成交量相比2018年减少5%，租金环比下跌0.8%，我爱我家研究院的数据则显示，2月住宅租赁平均租金环比下降2.47%。

不仅北京如此，各大一线二线城市的房租在原本应该是租赁业务高峰期的节后均表现平平，诸葛找房数据研究中心3月11日发布的报告显示，3月3日-3月10日，全国20个重点城市中，6城房租上涨，平均涨幅0.42%，13城房租下跌，平均跌幅0.25%。

旺季不旺，租赁市场出现降温已成事实，对房租涨价预期的改变，或许能为水涨船高的房租带来第一波退潮。

被平均了？

“我觉得数据也会说谎，我身边的朋友没听说有谁房租降了，就算真的降了，可能就是整体降了，这些核心区域不可能降。”在中关村附近合租了一套三居室的微软工程师王志鹏觉得，自己的房租可能是被“平均”了。

多位在北京租房的北漂也对这样的数据深表质疑，一位在通州双桥地铁口附近租住的租客表示，“我们这个小区的两居室去年租金是4800元/月，今年我看楼下中介标的都是5000元以上了，这个房租降了的数据真的靠谱吗？”

数据上看，目前的北京房租价格仍处于高位，禾略中国数据显示，与2018年3月相比，北京房租的单位面积租金仍有约10.5%的涨幅。不过，多位业内人士认为，这是由于北京在2018年经历了一整年的房租普涨，房租价格同比去年年初涨幅明显。

变化来自于租客感受不到的角落。

一位北京我爱我家的中介向记者表示，不同于往年节后无论房源、房租猛涨的态势，2019年春节后，各个房源的租金有涨有跌，热门小区的房源稳中有升，一些相对冷门区域的老破小房源则出现了较为明显的下跌。“今年很多同行业反映，比较明显的一点是带看的客户量比往年少了许多，而且看房的新租客要求也变高了，对房源位置、装修都有要求，年后这个月，我们门店租房的成交量估计是往年同期的九成左右。”前述中介称，由于客户量的减少，今年门店抽出了部分人力在地铁口招揽看房的租客。

租客认为房租还在涨，中介却感受到租房变得困难。

禾略中国提供的数据解释了这一矛盾，数据显示，自2018年10月至2019年3月，北京租房人群的心理预算价位直线下滑，从可以接受103元/平方米的单位面积租金下降至87元/平方米，而在相同的周期内，市场实际供给房屋租金则微涨了约1元/平方米。

简单而言，在数月时间内，北京租房市场的新需求端对房租价格的可接受程度出现大幅下降，而供给端的房租价格并未下降，反而出现了微涨，也就是说，新签约的租房成交价格在下降，而续租租客的租房成交价格有所上涨。

禾略中国创始人兼CEO郑永祥认为，出现这一情况的可能性有两种，一是北京某些行业出现负向波动，例如北京部分互联网信息技术企业不景气，导致部分租房客户工资出现大幅下降，出价能力变低；二是北京新增租房人群质量低于以往，出价能力有限。

禾略中国的数据还显示，不仅是北京，上海、深圳也出现了新租客的心理价位下跌至低于市场供给价格的状况，即现有租客群体感受中房租依旧在涨，但实际新租客的需求下降已经在带动房租的下跌。

房源价格战熄火

“以前我一天能接到两三个中介的电话，现在两三天只能接到一个，挺神奇的，是不是现在房子不好租了？”2018年的3月，张先生与“美丽屋”签订了为期一年的托管租赁合同，但今年当他想要换一家托管的长租公寓品牌时，却发现选项少了许多。

而各长租公寓品牌在租金的竞争上也不再积极，张先生表示：“去年，我都不用和他们一个个说，他们争取别的业主时基本上都知道对方出多少钱，抢得很激烈，我就等着看哪家最后出价最高就行了，但是今年不一样了，有些中介觉得贵，直接就没有下文了。”

原本，张先生计划为自己房子的新租约涨价10%左右，现在看来，这个想法可能难以实现，目前给出最高价格的公寓品牌是蛋壳公寓，但也仅比此前美丽屋签订时的价格上涨了4%，“我再等一个月吧，看看情况，要是实在没有更高的就签了算了。”

长租公寓品牌的房源争夺战出现降温，不少一线中介也感受到了这一点，北京一家链家门店的店长对记者表示，一些原本流失的房源重新回到了传统中介手上，“去年很多长租公寓抢房源，一些业主看价格诱人，房源就过去了，但是年底开始，陆陆续续有一些业主重新把房源委托给我们。”

该店长称，促使业主改变心意的主要是长租公寓品牌出现问题。2018年，众多长租公寓品牌相继出现爆雷、租房贷等现象，不仅租客利益遭到损害，一些业主也在期间损失了数月的房租收入，这导致了消费者及业主双方对长租公寓行业的信用透支。

更现实的原因在于，失去了租金贷这一“利器”，众多中小型的长租公寓品牌没有了打价格战的资本。一位国内集中式长租公寓品牌CEO对记者表示：“原本来说，有租金贷支撑，品牌可以在短期内收回向业主租房的成本，从而有资金进行下一轮房源竞价，但是现在只有大品牌有这个实力。”

这使得很多非热门城市或是热门城市的非热门小区房源租赁价格迅速冷却，例如，张先生的房源位于北京市房山区，距离篱笆房地铁站约3公里，交通并不算便捷，但在2018年6月，与其同一小区的两居室房源一度涨至4600元/月，而目前张先生获取的最高报价还不到4200元/月。

这样的情况或许将持续一段时间，多位长租公寓行业人士对记者表示，在目前政策、资金的双重压力下，原本的长租公寓房源价格战范围将缩小，各个品牌会集中力量在自己的优势区域，不会再像前两年出现集体哄抢房源的状况。

房租与人才

值得注意的是，新一线城市的房租出现了与北上深截然不同的趋势，人才流向成为了主导房租趋势的重要因素。

以杭州为例，禾略中国数据显示，2019年1-3月，杭州租房单位面积租金价格稳定在52元/平方米，但新需求端租客可接受的心理租金价格从44元/平方米飙升至75元/平方米，需求端的可接受价格远远超过市场供给端价格。

这意味着，新签约的租房价格在不断上涨，而续租租户的签约价格保持平稳。

郑永祥表示，出现这一状况的原因可能有两点，一是杭州的某些行业出现正向波动，部分租客工资水平显著提升，出价能力提高，二是某些出价能力强的人才正在流入杭州。

杭州德祐一家门店的中介告诉记者，2016年以来，由外地流入杭州的新租客在租客群体中占比越来越高，“有些是工作调动来杭州，有些是逃离北上广深来杭州，这些新租客对房租价格的接受程度比一直在杭州租房的租客更高，因为他们的薪资水平也更高。”

猎聘发布的《2018年杭州中高端人才及杭漂大数据报告》显示，2016年四季度到2018年一季度全国15个重点城市的人才净流入率排名中，杭州人才净流入率排名第一，为13.60%，比排名第11、第12的上海和北京分别高出6.73、7.95个百分点。

流入杭州的中高端人才同时收获了一轮涨薪，猎聘给出的数据显示，上海、北京、深圳是杭州主要人才来源地，涨薪幅度分别为27.81%、25.35%、19.23%，而杭州的房屋平均租金仅为北京的58%、深圳的69%、上海的72%。

多位杭州本地的中介向记者表示，从外地流入的新租客是最受欢迎的租客类型，他们愿意接受的房源价格更高，而且租房需求迫切，成交很快，一位中介称：“你只要说这套房子一下午就有三四个人来看，他们很快就愿意签了。”

今年2月底刚刚从上海跳槽来到杭州一家大型互联网公司的林新志在滨江区租住了一套40平方米的豪华装修一居室，租金为4300元/月，这让他感到“很便宜”，“我之前在上海静安区租了个房子，装修比这个差，位置也不好，45平一个月6600元，已经算性价比很高了。”

不过，在咨询了小区物业及几位邻居之后，林新志感觉自己亏了，“和我同一个小区相同房型，装修也没差多少，他（邻居）去年年初租的，只要3200元。当时心理预算就定得比较高，实际看到房子感觉很便宜，对小区的实际状况就没有太多关注了。”

与杭州类似，苏州、成都等新一线城市以及传统一线城市中的广州都在节后出现了市场实际租金价格保持平稳或下跌，而新租客心理租金价格大幅飙升的状况，例如，广州的实际单位面积租金从1月的53元/平方米下滑至3月的51元/平方米，而同期新租客的心理租金价格则从39元/平方米大幅飙升至61元/平方米。

据了解，2019年1月11日，广州市发改委联合广州市人社局、市来穗人员局及市公安局共同发布了广州市新一轮迁入户政策体系，放宽了引进人才入户的年龄限制。