中国长租公寓的肉搏和竞争，在近两年的行业洗牌后，并未发生本质改变。无论是开发商、创业者，还是政府、中介、银行等主体依旧试图在长租市场抢占身位。
2018年的长租公寓迎来行业的阵痛期。裂变式的增长，随着房租暴涨、租金贷款风险、甲醛超标等事件的集中爆发，让整个长租市场从站在“风口上的猪”变成“风口上的烤猪”，而身处其中的运营商和服务商也开始直面来自公众的审视和追问。
尽管许多中小型的长租公寓品牌已经黯然退场，但大浪淘沙后，仍部分有开发商背景和有互联网巨头身份加持的企业活跃在这行业。
网易房产了解到，有央企做背书，兼具大悦城城市综合体运营管理经验的中粮置地，准备在今年正式进军长租公寓。
据悉，位于北京房山区中粮健康科技园的乐邑公寓“JOYER.APT”，预计将在3月底试营业。
近日，中粮置地酒店与长租公寓管理部副总经理黄贵钦接受了网易房产的独家专访。对中粮置地“乐邑”的品牌创立、长租公寓市场的入局时间选择、乐邑的运营模式、盈利模式、以及中粮置地在长租公寓领域的优势与差异等一系列问题，做了具体、深入地回答。
长租公寓的入局者
在官方宣传中，中粮置地“Joyer .Apt 乐邑”是一家以创意与趣味为主导，将居住、社交与活动相结合的长租公寓品牌。
2019年，除上述北京房山区的140间房亟待投入使用外，今年7-12月间，深圳和天津也有三家门店准备开业。
其中，位于深圳宝安区创邑031产业园的店面，占地2700平米，62间房,定位为乐邑精品店；位于宝安区中粮祥云科技小镇的大洋店，占地6800平米，有252间房。而天津另一家毗邻大悦城的乐邑公寓，占地26000平米，有416间房。
网易房产了解到，从数字上看，中粮置地此番入局长租公寓，阶段性的重点并不是比拼房源数量 “初期我们不会有太多的店。正是因为量不大，所以我们希望能在运营上把自己的特点做出来，把我们有趣、创新的特质凸显出来，从而区别于其他长租品牌。”
黄贵钦认为，如果把每个项目做成、做好，能够盈利，能够让消费者得到舒适的体验，做到高续租率，并在区域年轻人客群中形成口碑效应，“那我们的品牌在区域就活起来了。”
据了解，乐邑品牌下设三条产品线，面向不同年龄段、收入水平和租住需求的细分客群。
一是青年公寓，定位在初入职场的年轻人，租金在2000-3000元/月的水平。
二是白领公寓，租金在4000到6000元/月，这也是主打的产品线。
三是半服务式的长租公寓，长短租结合，目前还没有具体实例产品。
黄贵钦表示，“这条产品线相对前两条产品线装修成本更高，但回报会更好，里面会有早餐和服务，定位偏高端商务人群，目前还在选地方，并不是所有的城市都适合做，我们内部也在梳理这条产品线的产品标准和服务标准。”不过前两条乐邑产品线，今年会先面世。
乐邑品牌项目全部为集中式长租公寓，除天津项目采取轻资产运作模式外，其他长租公寓项目以传统的商业地产运作模式，利用自持项目开发或楼宇改造方式进行运营。这种重资产模式，是很多具备一定资金实力和开发建设运营能力的，有开发商背景的企业通常采用的模式。
中国指数研究院指出，在该模式下，企业既是住房所有者也是运营商，从住房市场或土地市场购买住房或土地，对其进行改造或建设，装修成可用于出租的长租公寓，并负责运营管理和维护，以此为依托为租客提供租赁和增值服务，从中获得资产增值、租金收入和服务费等收益。其盈利模式就是“资产增值+租金收入+增值服务费”。
网易房产了解到，中粮置地对于一些位置暂时欠佳的可售楼盘，考虑发展长租公寓。在中粮方面看来，长租公寓的整体装修成本低，投入不大，等项目运营起来，等整个片区成熟之后，公司再择机考虑出售，从而实现更高的溢价及收益。
长租公寓业务的两个发展方向
其实在进入长租公寓领域之前，中粮的长租公寓团队曾反复思考过三个问题：“我们是一个什么样的企业？我们适合做什么样的长租公寓？我们的优势在哪里？”
早在2017年，长租公寓发展得如火如荼时，中粮置地虽然没有大面积向市场进军，但还是在深圳，以“悦+公寓”的品牌名和59间房源进行初步试水。
一直以来，有着央企背景的中粮置地，在经营上有着其一贯稳健的风格。相较于熟悉的住宅、酒店、写字楼等业态，长租公寓在当时是全新产物，考虑到市场风险、资金风险等原因，以及整个行业形势，所以最初中粮并没有选择大面积地进入市场。而2017年试水的房源属于商务园区内项目，因有政策优势，地价较低，没有沉重的投资负担，租金回报率较佳。
这次对长租公寓市场的尝试与探索，中粮置地结合自身优势，确立了该业态的两个方向：一是城市更新，二是业态协同。
关于城市更新，中粮置地在深圳有很多工业性用地。黄贵钦粗略计算，如果全部拿出来做长租公寓的话，管理规模大概超过1万间，“不过目前会考虑根据战略布局分期改造及投入，不会那么快。”
在他看来，把老旧厂房改造成长租公寓，不用消耗过多资金成本。之前老资产效益相对较低，改造之后会使整个坪效回报率更好，此外，还能够满足政府政策需要，助力城市更新。“这是未来两年我们长租公寓重点需要去做的一个方向。”
在业态协同方面，中粮置地可利用的空间更为广阔。在房地产行业多年的发展，中粮在住宅、大悦城、酒店、写字楼、产业园等业态上多元化的布局，构建了较为完善的产业链，这正是中粮置地发展长租公寓业务的核心竞争力。
在中粮内部，“业态协同”已不是新词。特别是中粮置地的住宅地产和商业地产整合重组后，形成了“持有+销售”双轮驱动的商业模式，协同效应的体现愈发明显。
今年下半年，在天津大悦城项目边上开业的乐邑公寓，就是典型的业态协同代表。该项目地处商务中心，交通便利，中粮置地负责品牌输出、人员培训、开业运营、IT系统支持等管理运营工作，并收取一定的管理费用、品牌费用等，物业持有者获取项目经营收益，并承担物业前期改造、后期运营等所有成本投入。
这是大悦城城市综合体带给乐邑公寓最直观的机会。大悦城是中粮的核心战略产品线，如果地块项目比较大，或者区域暂时不够成熟，但在大悦城的品牌加持下，能够带动整个片区在三到五年内实现资产价值的提升。在这种情况下，中粮考虑留存一部分的可售存货来做长租公寓，等区域价值提升后再择机进行出售，从而实现更高的收益。
“而且未来整个长租公寓的运营，会跟大悦城打通，也就是大悦城的推广活动能够放在长租公寓。” 黄贵钦认为，大悦城的客群跟长租公寓的目标租户特质相同，“乐邑有四个品牌特质，亲切、趣味、创新、安心。年轻人都喜欢创新，都追求新鲜感，都喜欢玩，这两个业态客群的一致性为我们在经营上做协同创造了条件。”
对长租公寓市场的未来判断
黄贵钦坦言，和酒店的“重前台，轻后台”相比，长租公寓是典型的“轻前台、重后台”业务。“如果想把它做成一个核心战略业务的话，就一定要投钱去开发自己的系统。”不过，基于整体业态布局，中粮目前的长租体量比较小，已委托专业系统供应商帮助定制运营系统。但公司内部仍有自己的IT部，后续如果随着战略需要，业务量的逐渐扩大，也会考虑自己开发系统。
如今，利润薄、竞争大，已成为公众对长租公寓市场的普遍印象。据了解，目前中粮团队正在尝试长租公寓专项债及长租公寓REITS等专项融资工作。
从整个行业环境来看，2018年长租公寓被爆出“爆仓”的数量，已由2017年的4家增至11家。从“风口上的猪”变成“风口上的烤猪”，长租公寓“变脸”的背后，有很多因素助推。“有资本的推动、政策导向的变化、市场竞争者的加入等等，这不是一个特别市场化、规范化的行业，而更像是政策导向的行业，在民生以及均衡房价等方面起了很重要的作用。”
2019年，自然资源部发布关于福州等5个城市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案意见的函，将集体建设用地建设租赁住房试点的城市数量提高到18个。在加快建立租购并举的住房制度的政策导向下，未来供应量激增，难以避免会给大城市的传统长租公寓企业带来降价压力。
本次专访，黄贵钦和我们探讨最多的是市场的供需前景问题。
他表示，“随着中国城镇化的进程和大城市流动人口的增加，长租公寓行业无疑存在着真实的市场需求，这是行业发展的机遇所在；但另一方面，近两年，随着土拍市场的规则变化，以及国家鼓励政策的推陈出新，越来越多的长租行业参与者进入，导致未来行业的供应量大量激增，如何在市场需求与市场供应变化中找准自己的位置，基于产品创新来寻找突破口，这是每个行业参与者必须认真思考的问题。”
(中粮置地酒店与长租公寓管理部副总经理黄贵钦 )
本文来源：网易房产
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