环一线城市房价同比下降 百城住宅涨幅持续收窄

尽管近期燕郊等环一线区域楼市有回暖迹象，但基于整个2018年的下跌趋势，环一线城市房价同比仍有所下降。根据中国指数研究院数据，2019年1月，廊坊、珠海、惠州、营口、佛山5个城市住宅价格同比下跌。其中，廊坊、珠海、惠州跌幅分别为3.03%、1.32%和1.24%；营口、佛山跌幅低于1%。

另一方面，北京、上海等十大城市涨幅收窄。2019年1月十大城市住宅均价为26761元/平米，环比上涨0.11%，涨幅较上月收窄0.14个百分点。十大城市中，7个城市环比上涨，较上月减少1个；3个城市环比下跌，较上月增加1个。

合硕机构首席分析师郭毅表示，今年房价涨幅走势仍将趋于缓和，一二线城市虽然出现了政策解绑的现象，但实际上是由于这些区域库存过高，市场需求低迷，所以政府对过于严格的政策进行了调整，但这不会对市场需求产生刺激，所以一二线城市房价还是保持稳定的局面；另一方面，此前拉动三四线城市房价上涨的棚改政策已经有了改变，即取消棚改货币化安置，三四线城市房价上涨的核心因素在减弱，房价也会缓和。

戴德梁行北中国区研究部主管魏东则认为，1月份的价格和季节因素关系较大，受春节假期的影响，每年年初的两个月的成交和价格都较为低迷，很难由此推断出市场走势。对2019年的房价走势，由于2018年开始对棚户区改造货币化安置采取了各个城市因地制宜的政策，因此2019年的房价会出现较大的分化，3月份两会会为今年的房市定调，需要重点关注。

廊坊、惠州新房价格下跌

根据中国指数研究院数据，2019年1月，住宅价格环比上涨的城市个数为66个，较上月增加6个。涨幅居前十位的城市依次是：赣州、常熟、贵阳、三亚、芜湖、湘潭、吉林、盐城、台州、南通。具体来看，赣州、常熟、贵阳、三亚涨幅在2.0%-3.0%之间；芜湖、湘潭、吉林、盐城、台州和南通涨幅在1.8%-2.0%之间。其他环比上涨的56个城市中，北海、聊城等8个城市涨幅在1.0%-1.8%之间；福州、苏州等22个城市涨幅在0.5%-1.0%之间；嘉兴、兰州等26个城市涨幅在0.5%以内。连云港、汕头、鄂尔多斯3个城市新房价格与上月持平。

房价上涨的城市很多，但下跌的城市也不在少数。

2019年1月，住宅价格环比下跌的城市个数为31个，较上月减少5个。跌幅居前十位的城市依次是：宿迁、佛山、宁波、鞍山、南京、湛江、包头、营口、德州、厦门。其中，宿迁跌幅为1.10%；佛山、宁波、鞍山、南京、湛江和包头跌幅在0.5%-1.0%之间；营口、德州、厦门跌幅在0.4%-0.5%之间。其他环比下跌的21个城市中，昆山、唐山、乌鲁木齐跌幅分别为0.41%、0.35%以及0.31%，其余城市跌幅均在0.3%以内。

北京、上海、深圳等全国主要十大城市住宅价格同比上涨2.35%，涨幅较上月收窄0.02个百分点。十大城市同比无一下跌。具体来看，重庆、杭州涨幅分别为11.96%、10.11%；成都、南京涨幅在5%-10%之间；武汉、天津、广州、深圳、北京、上海涨幅在5%以内。

值得一提的是，廊坊、珠海、佛山、惠州等环一线城市住宅价格同比下跌。其中，廊坊、珠海、惠州跌幅分别为3.03%、1.32%和1.24%；营口、佛山跌幅低于1%。

十大城市二手房降价

与新房相比，二手房市场松动更加明显。

根据中国指数研究院数据显示，2019年1月，北京、上海等全国主要十大城市主城区二手住宅样本平均价格为38443元/平米，环比下跌0.64%，同比下跌0.56%。

环比来看，2019年1月十大城市主城区二手住宅平均价格下跌0.64%。十大城市中，9个城市环比下跌，1个城市环比上涨，上涨和下跌城市个数与上月持平。具体来看，成都、重庆跌幅分别为1.36%和1.33%；北京、上海、武汉、广州跌幅在0.5%-1.0%之间；杭州、深圳、天津跌幅在0.5%以内。南京为唯一上涨城市，涨幅为0.04%。

同比来看，2019年1月十大城市主城区二手住宅平均价格下跌0.56%。十大城市中，成都、天津、上海、武汉同比下跌，跌幅分别为4.64%、3.95%、3.84%和0.10%，其余6个城市均上涨，上涨城市数量较上月减少1个。具体来看，南京涨幅为6.99%；重庆、杭州、广州、深圳、北京涨幅均在4%以内。

十大城市中，大部分为一二手房价格倒挂，杭州、南京、武汉等城市尤为明显。以杭州禹州滨之江为例，其第一次开盘是在2017年6月24日，那个时候的均价是2.8万元／平米，周边二手房已经卖到3.5万元／平米，一年过去，周边的二手房价涨到4万元／平米，禹州滨之江新开房源单价却还是2.8万元。

事实上，2018年全国楼市都经历了上半年的炙手可热和下半年的降温。上半年经历了“万人抢房”、中签率普遍低于20%的杭州新房市场，从7月份开始中签率逐渐提高，据《钱江晚报》报道，7月份入市的楼盘中签率普遍提高，也有些楼盘因报名人数不到预售房源套数而不用摇号。

在认购率不足而又需要集中冲业绩的下半年，开发商将此前宣传的精装修交付改为毛坯交付，以达到悄然降价的目的。

武汉南湖东岸某高端项目2018年上半年开盘均价2.7万元／平米，包含3500元／平米的装修，10月份却推出毛坯房源，价格为2.4万元／平米。

住宅价格由涨转跌，是政策严控的结果。中央强调要稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制方案。自然资源部、住建部联合印发通知同意福州、南昌、青岛、海口、贵阳5城市利用集体建设用地建设租赁住房试点方案。地方层面，各地继续落实楼市分类调控政策，其中湖北、河南、浙江、福建、安徽、长沙、成都等地均提出将研究制定并实行“一城一策”楼市调控方案。海口、青岛等地坚持因地制宜优化楼市调控政策。海南、苏州、南京等地则继续强化市场监管。此外，北京、上海、天津、佛山等地提出进一步推动住房租赁市场发展。