外资回流中国大宗交易市场 内资何以突围？

随着去杠杆政策对债性资金的冲击，预计房地产股权融资市场在今后数年的发展潜力巨大。同时，大宗交易投资者结构调整中，外资买家活跃度将提升。

每经记者 魏琼 每经编辑 林菁晶

2019年1月，上海浦发大厦以及上海闵行区吴中路1799号万象城A、B、C及D幢写字楼均成功售出，接盘方无一例外浮现外资的身影，分别为来自新加坡的凯德以及基汇资本（Gaw Capital Partners）。

外资在中国大宗物业交易市场频频出手早在2018年已初见端倪，2019年开年延续了这一态势。

受去杠杆、资管新规等政策的影响，内资投资的脚步正放缓，部分内地开发商抛售物业以加速资金回笼；与此同时，外资则凭借融资成本优势，加码在内地商业物业市场的投资，致使中国内地大宗交易市场呈现活跃气氛。

外资回流内资收缩

据戴德梁行发布的报告显示，2018年外资在中国商业物业的投资总额达960亿元，占总交易金额的32%。尤其在一线城市，外资表现出较大的热情，外资99%的投资都集中在一线城市。同时，外资在一线城市的投资占一线城市总投资的45%，较去年同期25%的占比大幅度提升。

资料显示，一线城市中，外资对上海尤其青睐，2018年上海61%的投资金额来自海外资本。其中新加坡政府投资公司和凯德集团以197.8亿元联合收购星港国际中心的交易成为2018年上海房地产大宗交易市场最大的交易。同时，黑石以82.5亿元收购新加坡丰树集团的上海商业项目上海怡丰城及相邻办公大楼。

北京这座外资不易进入的城市在2018年海外资本投资表现更加活跃，内资7成的投资比例仍为主力，但较2017年98%的占比有了大幅下降。尤其是进入第四季度，外资表现出强劲的势头，四季度外资在北京大宗交易市场完成的交易占外资全年在北京市场投资额度的86%。

受粤港湾大湾区规划利好，外资在广深投资也高于往年，2018年外资在广深两成的投资占比达到12%。其中，身处粤港澳大湾区腹地的广州，外资投资占比达到24%。尤其广州南站直达香港交通网络完善后，许多港资加大在广州南站商圈的投资，李锦记和佳宁娜集团均落户广州南站商圈。

海外资金成本优势凸显

外资回流、内资收缩在一线城市大宗交易市场的投资已成为2018年市场的一大特征，据《每日经济新闻》记者观察发现，这主要与内资、外资资金成本存在较大联系。

2018年，国内房企普遍面临融资难以及资金成本上升的问题，甚至有些房企为缓解资金紧张的局面，不得不抛售物业解渴资金压力。据《每日经济新闻》记者长期跟踪发现，2018年房企融资成本大多集中在5~8%之间，甚至有部分房企的多笔融资成本超10%。

此外，鉴于目前中国商业物业的年投资回报率较低，在面临资金压力的情况下，收缩在商业物业方面的投资成为内地房企的战略选择。

相比之下，外资的成本优势凸显。业内人士告诉《每日经济新闻》记者，在目前内地房企融资普遍上升的情况下，外资尤其是新加坡企业的资金成本优势较为明显，目前融资成本低至3~4%。

同时，海外资金的融资渠道更多元化，海外资本通常倾向于可做离岸投资的资产架构，包括含有较低成本的离岸债务。同时对于中国一线城市核心区优质物业，外资可通过资产证券化等方式寻求资金的退出渠道，进一步缓解资金压力。

进入2019年，国内房企的资金压力依然紧张，一月房企频频发债。据Wind最新统计数据显示，截至1月26日，2019年开年一个月不足，除计划外，国内涉房企业在国内外债券市场已成功发行多达1200亿元。同时，2019年房企4600亿债券到期，偿债压力倍增。

戴德梁行分析指出，随着去杠杆政策对债性资金的冲击，预计房地产股权融资市场在今后数年的发展潜力巨大。同时，大宗交易投资者结构调整中，外资买家活跃度将提升。