■中房报记者 付珊珊 上海报道
短短几年时间，规模上千亿这个被看作一线房企能否在行业占得一席之地的门槛，已经从房企口中的豪言壮语变成了在公开场合避而不谈的存在。
近几年，由于行业集中度的提升，“大鱼吃小鱼”成为常态，为了不被行业淘汰，中型房企拼命做大做强，而销售额过千亿就成为了房企奋斗的标准和“安全线”。值得玩味的是，前几年，房企突破千亿还是一件值得庆贺的事情，而到了2019年，刚刚突破千亿的房企似乎更愿意“关门自嗨”，在公开场合不愿高调谈论。根据克而瑞研究中心统计，2018年新晋的13家千亿房企在中国房地产报记者的采访中均对实现千亿规模目标保持低调谨慎的态度，甚至有房企的品牌相关负责人直言“不想被关注，请忽略我们”。
“由于现在房地产市场环境不好，业内人对2019年的市场也较为悲观，另外，由于近期商业性榜单中房企销售数据引发了一些争议，免不了一些房企对千亿、对业绩很敏感，不愿意太高调。”一位来自千亿房企的内部人士如此解释道。
房企对突破千亿的态度转变实际上折射出行业对规模化看法的变化。2018年，郁亮表示，万科已经不再看重行业内的排名；金地集团总裁黄俊灿也直言“不以规模论英雄”；今年刚迈入千亿阵营的房企中南置地相关负责人也对中国房地产报记者表示，“现在房企思路已变，讲规模少了，讲产品多了。”
虽然房企在公开场合都表示不再规模至上，但不得不承认的是，“大象跑的比蚂蚁快”，规模始终是房企发展绕不开的道路。根据克而瑞研究中心统计，2018年初，依然有46家房企将千亿作为年度销售目标。2018全年，房地产行业已经诞生了30家千亿级房企，其中13家房企均是首次进入千亿阵营。
如此大规模的行业新贵诞生，也引发了业界对这些高速成长的新晋千亿房企们的关注。
千亿之路 各有千秋
不管房企自己对千亿如何看淡，业内却总是在各家机构发布榜单之时津津乐道于这些新晋千亿房企。
根据克而瑞研究中心的数据统计，2018年，房地产行业新增13家千亿房企，分别为金科集团、中国金茂、祥生地产、阳光城、融信集团、中梁控股、富力地产、中南置地、远洋集团、蓝光发展、正荣集团、荣盛发展和雅居乐集团。其中，金科集团、中国金茂、祥生地产的2018年销售额同比增幅均超80%。
东方管理研究院对这些千亿房企做出的研究显示，这些千亿房企销售额从百亿到突破千亿所用的平均时间为6.75年，用时最长的达12年，比如富力地产，而用时最短的仅3年，如融信集团、祥生地产。
回溯2018年新晋千亿阵营的房企进阶之路，可谓各有千秋。
以远洋集团和荣盛发展为代表的房企为厚积薄发型，这类房企规模较早突破百亿，此后经历了较长的平稳发展期，在最近几年业绩爆发，突破千亿水到渠成；以中梁控股、祥生地产为代表的江浙系房企，前期默默无名，近几年异军突起，以“黑马”之姿迅速闯进业界视野；还有一类房企跨越千亿的道路百转千回，从百亿到千亿历经时间超过10年，比如“华南五虎”中的富力地产和雅居乐集团，这类房企前期快速增长，跻身头部房企之列，而中期发展略显疲弱，近几年又迅速跨越至千亿行列。
此外，以融信集团和阳光城为代表的闽系房企在经历了前些年的激进扩张之后，2018年也归于平静。在接受中国房地产报记者的采访时，阳光城相关人士透露，2018年，集团整个基调就是要“保持低调，脚踏实地做事”。据克而瑞研究中心的数据统计，阳光城2017年销售额为915.3亿元，距离千亿只差“临门一脚”，2018年突破千亿早无悬念，而其2018年销售额为1628.4亿元，同比增幅高达77.9%。
扩张支撑规模
每一个跨进千亿阵营的房企背后都有各自不同的千亿进阶故事，但纵观2018年扩容的这些房企，它们的发展战略和路径又有极其相似的地方。
这些新晋千亿房企在规模上真正崛起的时间基本一致。例如金科从2016年开始发力，2017年销售额同比涨近50%，2018年销售额同比涨近90%；中南置地也从2016年开始销售增速提升，其2015年销售额同比增幅仅为10.6%，而2016年至2018年间销售额同比增幅分别达到119.2%、91.8%、57.9%，均高于2015年的增长速度。
无论是稳扎稳打还是异军突起，新扩容的13家房企在2016年后的销售额均有突飞猛进的增长。而房企销售规模快速增长的背后必定有其急速的扩张做支撑。克而瑞研究中心经理林波也认为，2018年13家新晋千亿房企的共性之一，就是此前几年均有较大的扩张动作。
中梁控股算得上这其中的典型代表。作为浙江房企中的“黑马”，中梁控股自2016年开启全国化战略，短短两年时间，中梁控股已经辐射至安徽、福建、内蒙古、辽宁等地，截至2018年，中梁控股的业务布局已经覆盖全国110个城市。据中国指数研究院的数据显示，中梁控股2018年拿地金额为524亿元，位列13家新晋千亿房企拿地金额第一，且新增货值较2017年增长高达165%。2016年至2018年，中梁控股的销售额也持续上涨，分别为336.8亿元、757.9亿元、1288.7亿元，2018年的销售增幅已超过70%。
蓝光发展也是以扩张之快而闻名。作为渝派房企的代表，蓝光发展自2009年就启动全国布局战略，每当企业资金稍有缓解便会大肆拿地扩张。从2013年规模突破百亿之后，蓝光发展仅用了5年时间就突破了千亿规模。仅2018年上半年，蓝光就拿下26块地，拿地数量位列第七。截至目前，蓝光发展已经入驻超过40个城市，基本完成了全国战略布局。
融信中国也是近两年高速增长的房企之一，其规模从百亿到千亿的飞跃仅用时3年，且近两年融信中国的多项核心指标年复合增速均超过100%。融信中国前执行总裁吴剑在谈到融信中国的高增长时，认为融信踩准了周期，抓住了发展机会。
急速扩张拿地只是第一步，要将这些土地快速变现，千亿房企们普遍还有一把利器，即行业众所周知的高周转模式。也正因如此，这些千亿房企们才能实现弯道超车，短期内使得规模急速上升。
三四线城市的“收割者”
除了用扩张来支撑规模发展，这些新晋千亿的房企还有一个共同点，即在三四线城市都曾加大投入。
2016年下半年以来，全国各地陆续出台房地产调控政策，2017年，调控持续收紧，一二线热点城市的市场行情均受到政策调控的波及，而三四线城市则受益于棚改货币化和去库存的影响，出现楼市回暖。在这一波利好影响中，有一批房企因广泛布局三四线城市而受益，这其中最典型的代表就是祥生地产和中梁控股。
目前，祥生地产已经拓展到的地区包括浙江、安徽、江苏、湖北等11个省份，涉及36个城市。除了杭州、济南、上海和呼和浩特之外，祥生地产的其他项目均位于三四线城市。由于在市场上行期精准布局三四线城市，祥生地产也开启了火箭发射般的高速发展阶段，仅用3年时就从百亿阵营跨入千亿阵营，2018年取得1029.2亿元的销售额。
2018年10月，祥生地产发布新品牌形象，以“幸福生活运营商”为口号，计划在上海新建总部，未来将开启杭州、上海双总部运转，战略重心上也有意从三四线城市转向一二线城市。但换仓并非易事，且从祥生地产2018年的拿地举动来看，其布局重镇依然是三四线城市。
中梁控股也是布局三四线城市的代表房企之一。中梁控股的崛起离不开其在三四线城市的布局，正是基于此，中梁控股才能成为行业“黑马”，销售排名不断提升。持同样发展逻辑的还有金科集团，金科集团近两年的拿地布局明显向三四线城市倾斜。
不过，棚改货币化的红利终将会消散，三四线城市的向上行情也很难持续。目前，已经有多位业内人士表示2019年不看好三四线城市的发展。届时，如果不及时调整战略，仅单一布局三四线城市将会使企业的发展受到掣肘。
此外，在这一波扩容的房企中，多数房企的规模突破都是靠与其他企业合作得来。例如，融信集团合作开发项目较多，仅在上海、南京，融信就有至少有10个合作项目。“目前在上海市场，融信自己操盘的只有世纪江湾项目，还有一些合作项目，融信是股东方合作方操盘。”融信方面相关人士对中国房地产报记者表示。而融信的合作伙伴也囊括了万科、碧桂园、保利、融创等实力房企。
行业集中度不断提升，房企合作一方面是为了扩大规模，另一方面也是为了抵御市场风险。但有意思的是，此前外界普遍对房企的合约销售金额较为关心，而这部分销售金额一般都将合作项目的全部金额计入，如果仅算房企所占权益的对应销售金额，可能真正实现千亿规模房企的数量会有所减少。
本文来源：中国房地产报
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林开浩_NBJ11198
