美国“两房”松绑在即 股价开年翻倍

2019年以来，在美国场外交易系统挂牌的美国住房抵押贷款巨头房利美、房地美股价连续掀起上涨狂潮：房利美股价累计上涨127.36%，房地美股价累计上涨124.53%。据媒体报道，美国联邦住房金融局高层透露，美国政府计划在近期发布住房融资改革计划，“两房”被政府托管的状态有望彻底结束，这成为“两房”股价大幅上涨的直接动力。

在美国场外交易系统(OTCBB)挂牌的美国住房抵押贷款巨头房利美(联邦国民按揭贷款协会Fannie mae)、房地美(联邦住房按揭贷款公司 Freddie Mac)股价在进入2019年后连续掀起上涨狂潮。

1月18日，房利美股价大涨33.89%，收报2.41美元，创2017年12月以来最高水平；2019年以来该股累计上涨127.36%。房地美18日上涨31.49%，收报2.38美元，同样创2017年12月以来最高水平；2019年以来该股累计上涨124.53%。

据媒体报道，美国联邦住房金融局(FHFA)高层透露，美国政府计划在近期发布住房融资改革计划，“两房”被政府托管的状态有望彻底结束。“松绑”在即，是“两房”股价大幅上涨的直接动力。

政府接管状态或终结

早在2018年12月中旬，“两房”股价就已出现异动。美国财长努姆钦暗示，特朗普政府希望与国会合作，终止政府对房利美和房地美的接管状态。他在接受采访时表示：“我想让它们脱离监管，我倾向于做一些有立法支持的事情。”

据报道，作为“两房”的直接监管部门，美国联邦住房金融局代理局长约瑟夫·奥汀(Joseph Otting)上周在内部会议中表示，住房融资改革计划可能在“未来数周”发布，该计划包括“建议彻底结束”房利美和房地美被政府接管的状态。联邦住房金融局新闻发言人表示，该机构确实讨论了结束政府接管“两房”事宜，但否认就此存在任何时间安排或细节。

分析人士表示，“两房”若要“松绑”，关键在于联邦住房金融局尽快推出相关措施。特朗普总统目前已提名副总统彭斯的首席经济学家马克·卡拉布里亚(Mark Calabria)出任联邦住房金融局局长，但尚未获得国会参议院批准。阿尔法资本分析师表示，目前奥汀能够做出“他本人、财政部或白宫渴望做出的任何早期准备举措”，但在卡拉布里亚的提名获得批准之前，“任何的大胆改革举措似乎都可能被搁置”。各种迹象表明，卡拉布里亚的提名可能在一两个月内获得批准。

“松绑”后或迎来重组

房利美设立于1938年，属于由私人投资者控股，但受到美国政府支持的特殊金融机构。该公司的主要业务是从抵押贷款公司、银行和其他放贷机构购买住房抵押贷款，并将部分住房抵押贷款证券化后打包出售给其他投资者。其主要目的是盘活银行资产的流动性，后来市场各方觉得只有一家公司从事该业务，缺乏竞争，于是在1970年房地美又“应运而生”，其主要业务跟房利美几乎完全一样。

美国次贷危机爆发后，“两房”面临破产困境，于2008年9月被美国政府成立的联邦住房金融局接管，美国财政部通过购买“两房”优先股的形式向其注资，总共投入救助资金近1900亿美元，“两房”则需要向财政部支付10%的利息。2010年6月下旬，“两房”双双在纽交所退市，转入场外交易系统。2012年，“两房”重新开始盈利，美国政府又变更分红条款，两家公司的绝大部分利润必须以股息形式交给财政部。

随着美国房地产市场复苏的东风，美国政府当初的救助获得了可观的回报。2017年，美国财政部同意“两房”保有30亿美元资金，但余下所有利润上交。由于“两房”早已还清了当初的救援资金，还让政府净赚了800多亿美元，并仍在源源不断地向后者输送现金，引发“两房”原有股东的强烈不满，并持续要求尽快为两房“松绑”。

与此同时，为了确保不再重蹈次贷危机的覆辙，美国上下呼吁废除或改革“两房”的呼声也不绝于耳。奥巴马政府执政时期曾向国会提交“逐步削减‘两房’规模”的草案，希望让私人资本在房贷市场中扮演更大的角色，但国会一直对此进行搁置。“亲商业”特征明显的特朗普政府上台后，“两房”结束政府接管状态的呼声再度高涨。外界预计，“两房”在“松绑”后将进行重组，可能会剥离一部分原先的特权，但保留大部分业务，同时将整个市场向新的竞争者开放。“两房”仍将受到美国政府的掌控，直到由私人资本支持的竞争者赢得住房抵押贷款市场的份额，但这个过程可能历经多年。