2018年，中国楼市始终处于重压之下，据不完全统计，去年全年楼市调控总次数接近450次，同比涨幅近80%，刷新历史纪录。对房企而言，这一年充满了挑战，同时又面临着无限的机遇。
在调控重压下，很多标杆房企依然实现逆势增长，规模和实力在进一步增强。不过，在规模增长的同时，房企分化格局进一步显现。日前，克而瑞研究中心正式发布《2018年度中国房地产企业销售TOP200》，呈现出2018年房地产企业的整体格局。
截至2018年12月末，TOP100房企2018年全年销售增长35%，龙头房企仍将延续平稳发展的态势。碧桂园以7286.9亿元排在销售流量榜榜首，恒大继续占据权益榜第一；排名前十房企门槛超2000亿元，破千亿房企共30家。
克而瑞研究中心的一位分析师指出，2018年共有近9成房企按时完成全年业绩目标，业绩目标的完成情况是对房企自身综合运营能力的年度考核，特别是在2018年房地产行业整体增速放缓、市场预期继续下滑的背景下，全年业绩能否如期完成是对房企的综合考验。
强者恒强的时代
2018年，TOP100各梯队房企销售金额门槛进一步提升。分梯队来看，TOP3房企门槛已超5500亿元，TOP10门槛超2000亿元、TOP30门槛已达千亿元、TOP100房企的门槛达218.5亿元，TOP200房企的门槛则保持在50亿元左右。
显而易见，2018年各规模梯队分布出现了明显变化，各梯队从2016年和2017年的金字塔形，演变为上窄下宽的沙漏型。其中，TOP10房企集中度达26.9%，TOP20房企集中度达37.5%。
行业内越来越多的业绩集中于大中型房企，这个行业变成少数房企巨头的游戏。尤其在日益紧缩的调控政策下，越来越多的城市购买力被减弱，加之土地市场流年不利、企业融资渠道缩紧等问题，中小型房企遭遇多方考验。
不过，从整体销售数据来看，2018年依然是房地产行业创造新历史纪录的一年。其中，碧桂园的销售业绩再次刷新纪录，以7286.9亿元排在销售流量榜榜首，同比增长32.3%，自2017年以来稳坐榜首位置。
2019年1月7日，中国恒大发布公告，2018年全年实现销售额5513亿元，超额完成5500亿元的年度目标。全年累计销售面积5244万平方米。公告还显示，恒大2019年销售目标为6000亿元。
万科紧随其后，2018年全年实现合同销售额6069.2亿元，同比增长约14.5%。其前11月实现合同销售额5439.5亿元，由此计算，万科2018年12月份业绩超600亿元。得益于2018年11、12月份较高的销售业绩，万科以558.2亿元的差距超越恒大，位居销售流量榜榜单第二。
除了龙头三强外，融创借助其收并购优势、充足的可售货值以及良好的项目品质，以4600亿元的销售规模排在第四位。保利以4050亿元迈入4000亿元门槛，绿地全年也超3800亿元。相比“碧万恒”，这三家房企的规模增速相对较高。
销售额数据突出了房企的综合实力和圆润娴熟的运营能力。不过，在业内人士看来，合约销售金额并不能完全体现房企的综合实力，销售权益榜反映了房企的整体投资能力，在一定程度上更能反映企业的资金实力。
近年来，房企合作开发项目越来越多，但一般统计房企销售金额时并未剔除非权益部分，未能真实反映其实际销售额。较高的权益销售额比例，带来的往往是较高的销售回款率，去化周期快，资金回笼快且利用效率较高。
克而瑞研究中心的榜单显示，在房企权益销售金额方面，恒大力压全国众多房企，以5241亿元的权益金额位居首位，权益金额销售占比高达95%。反观第一梯队，碧桂园权益销售金额为5203.6亿元，权益占比为71%；万科权益销售金额4248.4亿元，权益占比为70%。
行业普遍认为，权益销售由于能够更客观地体现房企的资金运用和战略把控水平，已经受到越来越多专业机构和投资者的关注，权益销售比例越高的企业，锁定利润的能力也越强。
榜首之争已无悬念
2018年房企销售业绩的争夺终于落下帷幕，最终，没有制定销售目标的碧桂园以超过7000亿元的成绩再次位列榜首并刷新历史纪录，万科和恒大以前者的胜利按下榜眼之争的暂停键。
在相当长的一段时间里，万科在行业内被称为龙头房企，而且一直有企业尝试撼动其行业龙头的位置，2004年的合生创展，2007年的顺驰，2008年的富力，2009年的绿城，这些房企的风光似乎都只是“昙花一现”。
这些房企或因为囤地去化缓慢，不重视规模扩张，或因为步子迈太大导致资金链断裂，或因为大举冒进投资商业地产拖累业绩，在短暂的超越之后增速便陷入了停滞，超越万科仿佛成为了行业魔咒。
直到2014年，绿地超越万科，成为当年的销售冠军；2015年，万科重回行业第一；2016年，恒大一举超越万科，坐上2016年销售金额排行榜的头把交椅；2017年，碧桂园的销售业绩赶超万科、恒大，一举成为业界老大。
2018年，碧桂园继续延续着自己的神奇，这一年销售业绩的榜首之争也早早失去了悬念，去年全年碧桂园的销售额一直遥遥领先，并成功蝉联销售榜桂冠。
2019年1月4日，碧桂园发布了其2018年12月份销售简报，单月实现权益销售金额121.4亿元，环比下降64%。
对于2018年12月份碧桂园权益销售额创下2018年全年最低的情况，有业内人士认为，应该是碧桂园主动调整的结果，毕竟销售业绩领先的较多，同时此举也有利于公司2019年数据表现。
千亿“生存线”亦是警戒线
2018年，做大规模依然是当下房企的主流选择，房企拼规模的决心依旧不减。克而瑞研究中心的榜单显示，2018年全年，3000亿元以上阵营的房企数量已达6家，排名前10的房企门槛超2000亿元，破千亿房企共30家，前50房企门槛近550亿元。
不过，业内预计，千亿房企的数量在2018年达到30家之后，未来规模的扩容将会放缓，短期内将维持在30至35家左右。
伴随马太效应的放大，行业集中度加剧。多个行业研究机构分析认为，中小房企受制于土地、资金、政策等资源限制，生存压力越来越大。
尽管千亿规模是房企冲刺销售额的基准门槛，但想要实现却并不容易。拿地、开发、销售、回款等一连串闭环需要依靠速度和规模来抢跑。但房企往往难以凭借自有资金的周转完成运作，通过加大金融杠杆往往是房企跃然而起的最佳弹跳器。
一位金融人士指出，高杠杆源于企业收益、风险预期与实现出现偏差，即高估了通过负债产生的资产收益。这种高估，导致负债变成一把悬挂在房企头上的达摩克利斯之剑。
同花顺(300033,股吧)的统计数据显示，13家新晋千亿房企至少有11家资产负债率超过70%，其中中南建设(000961,股吧)、正荣地产、阳光城(000671,股吧)等3家的资产负债率超过85%。按照行业惯例，70%是资产负债率的警戒线，目前来看，扩容的这部分千亿房企几乎都徘徊于警戒线之上。
同策咨询研究部总监张宏伟向记者表示，单纯追求规模化的房企主要收益过分依赖住宅销售，而住宅市场一旦受制于短周期调控，就将给企业带来资金链断裂风险，同时非住宅销售业务若不成熟，企业的中长期盈利能力和抗风险能力都将非常脆弱。
也有业内人士预测，2019年规模化仍是房企追逐的目标之一，但若一味只看重销售规模，利润危机将对企业造成重大打击，房企极有可能在追求规模的道路上面临“生死劫”。
本文来源：中国房地产报
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