多地公积金贷款收紧 买房刚需人群：很受伤

原创： 张玉洁

熊市卖房难，A君近期深有体会。

受北京公积金新政影响，好几个有意向的客户贷款额度不够，只能作罢。房子久未成交，A君有些沉不住气了，中介趁机不断试探：“姐，要不再降个10万？”

2018年9月，北京颁布了“史上最严公积金贷款新政”，除“认房又认贷”外，公积金贷款每缴存一年可贷10万元，缴存12年才可以贷到最高的120万元。

A君的故事并非孤例。受公积金贷款新政影响，不少购房者可贷款额度大幅减少，加之市场清淡，索性放弃了购房。看房、购房意向减少，不少房主不得不一再下调挂牌价格以求快速成交。

更多城市正在跟随北京的脚步。近日，长沙、石家庄、汕头、淮北等多地印发公积金新政，调整方向均为收紧。

中原地产首席分析师张大伟指出，近期多地从根据收入计算贷款额度，调整为根据缴存余额计算贷款额度，这是明显的政策收紧。选择公积金贷款的人群大部分是自住需求，这一政策将对当地市场产生影响。

多地收紧公积金贷款

从政策细节来看，公积金贷款额度与实际缴存余额挂钩、提高公积金贷款门槛、优先保障缴存职工本人购房需求、重视贷款申请人信用情况，成为多地政策调整的共同点。

近日，长沙市相关部门下发《关于进一步优化住房公积金贷款和提取政策有关问题的通知》，将于2019年2月1日起施行。要点包括：

公积金贷款资格，从“缴存公积金6个月以上”提高到“12月以上”；公积金可贷资金额度，按夫妻双方账户余额之和12-20倍计算，倍数数值取决于贷款占购房款总比例，只有当比例低于75%时，才能到达20倍；此外，公积金提取条件也明显收紧。

长沙市此前已经两次收紧公积金贷款政策。2018年6月，为配合楼市调控，长沙市取消了公积金贷款最低20万元贷款额度的规定，并将公积金贷款二套首付由45%提高到60%。2018年10月31日，长沙市暂停异地公积金贷款业务。

2018年12月28日，汕头市住房公积金管理中心发布《关于调整汕头市住房公积金提取政策的通知》，将公积金贷款购房使用范围限制在职工公积金缴存地或户籍所在地，同时大幅调低了租房提取公积金的额度。

同日，石家庄市发布新规，停止办理公积金贷款置换个人住房商业贷款业务。

同日，安徽省淮北市发布公积金新政，对公积金贷款使用范围做出限制。其中，暂停办理房屋使用年限在35年（含）以上的住房公积金二手房贷款；直系亲属之间买卖二手房，不予办理住房公积金贷款业务。此外，对于二套房使用公积金贷款的，首付比例也较以往有所提高。

此外，多地公积金管理中心均明确，个人信用情况也将影响申请公积金贷款的结果。

公积金资金面临一定压力

为何要收紧？多位地产研究人士表示，大幅收紧公积金政策的地区，往往是公积金资金面临一定压力的地区。

这一点与近日陕西省安康市住房公积金管理中心发布的《2019安康住房公积金新政解读》透露出的信息相符。

安康市规定，自2019年1月1日起全面停止装修贷款，凡使用过2次（含2次）以上公积金贷款的缴存职工，不得再次申请公积金贷款。

《解读》指出，2018年以来，安康市住房公积金使用需求激增，全年提取近9亿元，发放贷款10.5亿元，导致现金存量不足。2019年公积金使用需求达24亿元，远远超出预期投放规模，全市可承受的资金规模仅为10亿元左右，供需矛盾还比较突出。要使有限的资金精准地投放到刚需人群，确保公积金安全平稳运行，是这次政策调整的原因和目的所在。

《解读》表示，本次政策调整受影响较大的主要是已经享受过两次公积金贷款的职工，这类职工就不能再次申请贷款了。这是住建部在开展风险隐患排查中，要求各地必须整改的事项。安康市住房公积金管理中心对此加以规范。

可能会加速当地楼市调整

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，降准之后，市场资金有所宽裕，但公积金资金池本身变动不大，从开源节流的角度，对一些违规使用公积金的做法需要严格管控。加强征信方面的规定，主要是要求购房者需及时偿付本息，是为了严肃公积金贷款纪律，防范公积金贷款恶化。这都是多地收紧公积金贷款政策的原因。整体来看，公积金政策收紧将对当地市场起到降温作用，但部分准备购房的刚需可能会遭到“误伤”。

张大伟表示，公积金政策是楼市非常重要的信贷政策。2018年9月北京收紧了公积金政策，是导致北京房价2018年年末再次下调的主要原因。使用公积金贷款的大多是刚需人群，公积金政策收紧肯定会对当地购房需求有所打压。各地公积金贷款收紧明显的情况下，部分需求会转移至商业贷款。临近农历新年，银行资金面整体仍较为紧张。公积金贷款政策收紧可能会短期内加速当地楼市的调整。

不过，这项政策的中长期影响，还要看其他政策执行程度，包括商业贷款利率水平，以及市场供应量等等。