佳兆业物业上市至今 股价“跌跌不休”

华夏时报记者 李未来 见习记者 李贝贝 上海报道

尽管是年内第四家成功赴港上市物业公司，但佳兆业物业集团有限公司(02168.HK，以下简称“佳兆业物业”)并未如愿得到资本市场的青睐，开盘首日即遭破发，其后一直表现不佳。

在招股书中，佳兆业物业坦言受员工成本及分包成本增加、行业竞争十分激烈，竞争对手众多等因素的影响，“可能对我们的业务、财务状况及经营业绩造成重大不利影响”。业内人士直言，港股新上市公司股票破发率颇高的“资本寒冬”大环境之下，加上自身估值逻辑不明，佳兆业物业能否如愿壮大目前还是一个未知数。

“上市符合当前房地产市场的导向，尤其是存量市场的导向。但是若是盈利能力不强，那么资本市场表现也难以坚挺。”严跃进建议：“对于佳兆业来说，上市后建议积极做好物业管理的标杆项目，若是标杆项目做到位，这个时候往往会有一些新的市场机会，也可以实现和其他房企的合作或收购物业。”

未获资本市场青睐

房地产市场步入存量时代之际，品牌房企布局物业管理业务也渐成风潮。12月6日，继雅生活(03383.HK)、碧桂园服务(06098.HK)以及新城悦(01755.HK)先后在港上市之后，佳兆业物业也正式于香港交易所主板挂牌上市，成为年内第四家上市的物业公司和佳兆业集团（01638.HK）的第六个上市平台。

招股书显示，佳兆业物业于1999年起开始提供物业管理服务，截至2018年6月30日，进驻全国37个城市，总管理项目124个，总物业管理面积达2540万平米。

在11月底举办的全球发售新闻发布会上，佳兆业物业执行董事、主席、总裁廖传强曾自信表示，按时间节点登陆港交所，“我相信会有一个不错的表现在资本市场”。

不过，佳兆业物业并未如愿。尽管获得适度超额认购，但上市首日开盘价9.10港元即跌破9.38港元的发行价，之后几天更是“跌跌不休”。截至12月11日收盘，股价为7.650港元/股，跌幅达8.71%。

就股价为何表现不佳、未来如何提高营业收入、公司进行规模扩张的相关计划等问题，《华夏时报》记者致电了佳兆业物业，接听人员表示将尽快转交给相关负责人，但截至发稿未获回复。在招股书中，佳兆业物业坦言受员工成本及分包成本增加、行业竞争十分激烈、竞争对手众多等因素的影响，“可能对我们的业务、财务状况及经营业绩造成重大不利影响”。

“当前房地产市场的大环境总体上比较疲软，而资本市场表现也是一般的，这都会使得股价本身比较疲软。”易居研究院研究中心总监严跃进解释说，今年上市的企业从规模、盈利等方面似乎都不算非常好，或者说也存在类似港交所降低上市标准的可能，所以这都会对此类新上市的企业形成影响。例如，Wind数据显示，截至10月31日收盘，2018年港股新上市的176家公司有140家收盘价(后复权)低于发行价，破发比例高达79.54%。

“外患”的另一方面是“内忧”，正如严跃进所言，“若是盈利能力不强，那么资本市场表现也难以坚挺”。根据招股书披露的数据，目前佳兆业物业的营收规模和增速还不能与标杆型物业公司如碧桂园服务、绿城服务等相提并论。例如，根据弗若斯特沙利文（企业增长咨询公司），按2017年收益计算，公司在中国物业管理服务企业中排名第14，在粤港澳大湾区物业管理服务公司中排名第7；2016年和2017年，公司营收的年增长率分别为12.8%、24.1%，相比碧桂园服务上市前同期41.3%和32.2%的增长率差距较大。

同时，2015年-2017年交付前及顾问服务的毛利率不断下降，分别为51.7%、46.1%及28.8%；从营收构成来看，佳兆业物业对佳兆业集团的依赖程度较高。2015-2017年及2018年上半年，佳兆业集团提供服务的收益分别占期内总收益约55.5%、54.5%、53.7% 及50.9%；截至2018年上半年，佳兆业物业在管面积有近80%来自母公司；直到2014年才开始对外承接业务。

扩充融资新通道

尽管佳兆业物业目前的市场表现还不尽如人意，但不少业内人士认为，对于佳兆业集团来说，拓宽融资渠道的作用更为重要。

“房企通过分拆物业上市，将物业开发的利润转化为物业管理利润来释放，可以多一个融资渠道。”国际资管公司协纵策略管理集团创始人黄立冲认为，当下物业公司纷纷分拆上市主要还是因为融资面偏紧，拆分物业板块上市不仅可以减少物业板块的投资，并且可以通过物业板块的投资为母公司“输血”。严跃进表示，分拆上市的本意很大程度上在于企业可能是希望加快融资，“这也符合当前房地产市场的导向，尤其是存量市场的导向”。而在招股书中，佳兆业物业也称，分拆物业公司可以“允许我们建立作为独立上市集团的身份及集资平台”等益处。

公开资料显示，佳兆业正背负着巨大的负债压力。根据半年报，佳兆业上半年的净负债率为258%，上半年总借款约为1096亿元，其中183亿元为1年内需偿还的短期借款，占比约17%，其他83%的借款需在2—5年内偿还。而在融资成本剧增的同时，佳兆业截至2018年6月30日的现金及银行存款为263亿元，仅够偿还1年内到期的借款，资金缺口较大。

为了更好实现融资渠道的作用，佳兆业物业亟待资本市场的青睐。在物业管理行业已经呈现出“马太效应”的当下，“规模”是其绕不开的话题。

中国物业管理协会《2018年全国物业管理行业发展报告》显示，2014年，百强企业管理面积的均值约为1600万平米，市场份额为19.5%；2017年，百强企业管理面积的均值超3000万平米，市场份额达到32%以上。

对于如何维持行业的龙头地位，新晋物业公司如何能够得到市场认可等问题，广东碧桂园物业服务股份有限公司监事王群婉拒了记者的采访。但就在佳兆业物业宣布招股的当天，碧桂园服务宣布以约6.83亿元的价格，收购5家物业管理公司股权。碧桂园服务方面指出，收购将使集团进一步扩大其业务规模及范围，并增强其于市场的影响力及竞争力，符合集团的战略发展需求。

在招股书中，对于上市后募集到的资金用途佳兆业物业指出，约50%用于收购或投资其他物业管理公司；约20%用于收购或投资从事物业管理相关业务的公司及提供与其互辅的社区增值产品及服务的公司。同时，未来战略是实施积极的并购业务，选取在管建筑面积300万平米、年度营业收入5000万元以上及年度净利润率6%以上的公司标的，以快速在不同地区、不同领域扩充公司业务规模。

招股书显示，目前佳兆业物业来自母公司佳兆业集团项目的物业管理服务收益为1.36亿港元，占总收益的76.6%，来自第三方的该项收益占23.4%，共计4169.3万港元。廖传强坦言，在第三方的获取渠道上面，“限于上市规则所以现在收并购还没有展开，但后续肯定会有计划，目前还是局限于市场的招投标以及合资平台来进行的。”

严跃进认为，物业管理实际上还没有找到很多盈利机会，所以短期看不见得物业管理规模大的企业就有优势。其建议物业公司未来可以在房企拿地的时候就提前介入物业管理的营销，这样开发商和其合作的可能性是比较大的。