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商办市场去中心化加速,丽泽商务区内城写字楼快速发展

2018-12-14 17:03:42 来源: 网易房产 网易号 举报
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近日,第一太平戴维斯研究部预测:未来五年,受到"禁限目录"的影响,核心区土地供应日益稀少,新增甲级写字楼供应量将逐年缩减。新兴商务区及非核心商务区则迎头赶上,并将于2020年超越核心区的年度供应量。受北京城市整体规划调整的影响,以CBD、金融街、中关村为代表的传统核心商务区存量增长放缓,难以满足不断增长的企业办公需求,而以望京、亚奥、丽泽等为代表的非核心及新兴商务区写字楼市场则迎来了快速发展的风口。


(核心与非核心商务区未来供应量,2018-2022年,来源:房讯网)

写字楼市场,租金优势的置业选择

北京市新增禁限产业的颁布以及政务东迁导致部分产业随之向外迁移,短时间内或将拉高中心城区空置率,新兴商圈则会在产业调整中日益成熟,租金也有望迎来小幅增长。据网络数据显示,全市的平均租金是403元/月/平方米,比上海多了108元/月/平方米的水平。也就是说同样品质、同样地段的写字楼物业,北京的租金回报会超出上海30%以上。对比十年前写字楼最为低迷的市场行情来看,现今租金增长了162%。今年第三季度的统计中,北京超甲级写字楼的空置率是2.7%,整个市场的空置率是7.9%,核心商圈是3.4%。由此测算,企业三年前租的写字楼,今年再续签,基本上会约有16%到18%的租金涨幅。对于投资来讲,此时置业内城资产,是最佳的投资商机。

对于租赁成本较为敏感的企业来讲,当有扩张整合需求时,高昂的租金往往成为企业租赁的阻碍。因此在选择上,购买企业资产相较租赁而言节省成本的同时,还可实现价值升级。

交通优势,未来写字楼价值提升的关键

无论北京城市格局如何变化,内城地段将始终占据价值高位。在新兴商务区所处的位置来看,非核心区交通的完善通达仍和核心区保持一定的差距。以三环内城最后一块成规模开发的丽泽金融商务区为例,覆盖丽泽区域的14号段、16号线和新机场北延线也将分别于2019年、2020年贯通,届时将大幅提升区域通达性和商务氛围。商务区内所在的新机场城市航站楼,更为区域内联通世界商务的便捷性、沟通性、展发利好等增添重要价值筹码。


内城占位,三环在售商业仅此西宸广场

丽泽商务区的写字楼供应从2018年开始,一直持续到2023年,预计共有170万平方米的供应量。目前北京甲级写字楼的存量约为1050万平方米,丽泽商圈甲级写字楼的体量会逐渐上升到全市存量的14%,成为一个主要的办公区。然而,丽泽商务区吸纳的皆为大型企业,且以大面积租赁为主,对于升级的中小型企业升级而言,资产配置跟随价值导向尤为重要。租赁的高昂价格不仅会增加成本,大面积的空间也会造成资源的消耗。在租金上涨的情况之下,除去成本以外的计算,优先的价值发展也将是择址的前提。


资源的不可复制性,决定地段的价值,而写字楼是否具有投资价值的重要标准,则是在地段的保障下产生。在受四环限增新建商办的禁令下,距丽泽商务区一公里的西宸广场,成为中小型企业占位三环内城的最佳选择。西宸广场择址寸土寸金的北京西三环,占位地铁10号首经贸站,两站地铁直达丽泽商务区航站楼,一站直达新丰台火车站。并占位北京南站、西站、丰台火车站重量级交通枢纽的“金三角”地带,可快速承接全国交通大动脉,以轨道交通为中心,连通城市价值脉络。并借势三环内城交通完善为基础,以稀有的地段价值、不可复制的内城资源、及四环内禁增新建商办的利好,为企业提供持续享受资产优化配置带来的红利。


在生态资源及土地资源日渐严峻的当下,西宸广场在规划设计之初,把生态理念融入建筑理念之中,将三层至七层采用层层退台的设计方式,打造出数千平米空中露台,实现自然花园与商务办公相结合的生态理念。

目前项目现房写字楼及临街旺铺在售面积为90~500,其中办公楼层高4.2米,明亮通透的环境可构筑双层办公空间。另有1#楼9500独栋商业全新发售。在龙湖全年收官之季,12月12日前购房可享超级大礼包及超级折扣,最后2天,仅此一席,不容错过,咨询热线:010-63776677



孙杰 本文来源:网易房产 责任编辑:孙杰_NBJS6510
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