深圳开发商年关大量推盘以价换量

还有半个多月的时间，2018年度开发商的销售大戏就要落下帷幕。最近，开发商年底冲刺的动作可谓十分“高调”。

中国指数研究院数据显示，2017年国内千亿销售房企的数量就已达到16家。从今年的情况来看，房企规模上的整体跃进已超额完成。截至11月底，千亿销售房企就已经达到了25家。即便如此，在楼市调控趋严的背景下，开发商的整体状况难言乐观，因为多数公司的销售增长速度较上年已显著放缓。

美联物业全国研究中心的数据显示，截至12月11日，深圳全市新房项目共获得117次预售许可证，共新增预售64249套商品房，总获批面积约为657.23万平方米，已经较2017年全年增加10%。特别是从三季度起，深圳的开发商推盘速度已经加快，大量新盘“井喷”，开发商年底大量推盘，甚至以价换量的现象到处可见。深圳贝壳研究院的统计数据显示，今年11月深圳全市有23个项目获得批售，供应新房13217套，其中住宅9714套，住宅供应达近3年的最高值。要知道，在今年市场供应冷清的时候，一个月只有一两个项目获批的情况并不少。

此外，12月的新盘上市力度不减。据深圳中原地产预计，本月或有23个新盘，超五成是住宅项目，部分项目低于市场价入市。中原地产认为，一方面开发商年底业绩压力较大，传统的“金九银十”成交低迷导致业绩不及预期，年底开发商推盘节奏大大加快，同时给予的优惠增加，但也呈现出较大的差异，部分性价比高、核心区域的新盘成交火热，而部分楼盘则成交较为冷清。

记者在调查时也发现，一些新盘采取了低首付、打折等方式进行促销。在罗湖区一个在售商务公寓项目，两成首付的广告吸引了一些购房者。一般而言，深圳的商务公寓项目首付比例大多在五成左右。销售人员告诉记者，如果手头紧，可以尝试“首付分期”业务，只要先给两成首付，其余首付在半年内交付就可以了，中间不收取利息，而这种首付分期都是由开发商垫资。此外，万科在龙华区的一处项目还推出“开盘折扣您来定”的活动，最高开盘折扣优惠有望达到5%。

值得一提的是，房贷利率的高低也在一定程度上决定购房成本。近期，因为与华强城等临近项目的贷款利率有差距，万科星城的业主们还发起了少见的利率维权，向开发商施压以求合作银行下调按揭利率。有分析人士表示，购房者有权根据自身意愿选择低利率银行贷款支付开发商购房款，开发商不能强迫购房者在其关联合作银行按揭。与此同时，开发商也享有缔约自由，购房者也无权强迫开发商为其自选银行担保。

美联物业交易管理部总经理王青则表示，利率是由各大银行根据市场情况自行决定的，并非由开发商决定。如果购买新楼时办理贷款只能与开发商有合作关系的银行里面选择，与开发商有合作关系的一般都是开发商存有保证金和开发贷的银行。

销售回款是房企成本最低最可靠的现金流，开发商大量推盘甚至以价换量，似乎都在为年底冲刺而发力。曾几何时，千亿是房企规模象征和实力的刻度，现在却演变成“生存线”，越来越多的开发商奋力奔跑。

“由于近期市场降温，部分开发商的销售业绩增长很大程度上与降价促销有关。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，从开发商的考核或评价体系看，销售业绩尤其是销售金额其实是很核心的一个指标，所以很多开发商都在年底把销售额做大。另外，从财务的角度看，销售目标完成也是为了回笼资金，这有助于开发商在2019年继续拿地。展望2019年，严跃进预计多数开发商还是会很保守，在春节之后还是会积极推进销售工作，以防范市场进一步降温。如果自身销售压力不大，预计到明年9月以后开发商才会变得“强势”。