本报记者 张晓玲
实习生 陈靓 深圳、广州报道
时间步入2018年末，房地产行业一年来风起云涌、变化万千，却仍是以规模“说话”，销售领域仍是大企业的天下。
克而瑞数据显示，碧桂园、万科、恒大和融创前11月的销售业绩占据前四，总额超过2万亿。
截至11月，销售超过千亿的房企已有25家，到年底可能会超过30家，同比去年几近翻倍；其他各梯队的销售金额入榜门槛，也明显提高，行业集中度进一步提升。
硬币的另一面却是弱市之际的寒凉，不少房企面临资金链危机，“二八定律”凸显；11月房企项目积极入市，但去化率表现普遍不及预期。
在行业的下行周期之中，房企的战略变化、业务转型越发明显，逐渐从拿地、建房、拿地的传统开发模式，转向“开发+运营”布局产业，走上城市综合运营之路。
而在这样的新赛道角逐中，行业有望重塑竞争格局，产生新的王者、领军者。
格局暗流涌动
纵观房地产行业30年的风云变迁，龙头企业之间的竞争从未停止过。
2000年前后，第一代房企龙头确立，万保招金四大龙头扬名，万科稳居第一把交椅十几年。
2008年金融危机后，楼市经历巨变，一轮大洗牌上演，恒大、万达、碧桂园等民企涌入，发展势头迅猛非常，很快就成为最顶层的房企新贵。
过去三年，又一轮的行业规模竞争出现，在保利、中海、金地等老牌企业放缓脚步的同时，碧桂园、恒大、融创跻身四强；闽系房企也集中发力，旭辉、阳光城、泰禾等后来居上，影响和重塑着行业格局。
在暗流涌动的格局变幻中，随着2018年渐进尾声，房企之间强者恒强的行业格局也在深入地展现。
克而瑞日前发布的数据显示，今年前11个月，碧桂园、万科、恒大和融创中国延续了去年的成绩，占据流量金额前四，年内四家销售总和约为2.16万亿元，与去年同期的1.77亿元相比，增长3900多亿元。
从整体上来看，各房企规模稳步上升，截至11月末，千亿房企数量已达25家，其中6家房企业绩规模在3000亿元以上。
百强房企各梯队销售金额入榜门槛也快速提升，这在排名靠前的梯队中尤为明显。
排名前十的房企销售金额入榜门槛达到1821.2亿元，相比去年同期增幅达到46.9%；这一梯队在这一年的时间内，除了新城控股新晋前8，华夏幸福跌至17，其余9位都坚若磐石。
而要跻身前50强，则要达到463.1亿元，同比上涨36%；排在第100的上坤置业的流量金额为165.7亿元，与去年同期排名100的信达地产的125.1亿元相比，增长32.5%。
“龙头房企销售逐渐放缓”，中原地产首席分析师张大伟认为，“大量的中型标杆房企积极抢地，特别是从500亿冲刺1000亿，1000亿冲刺2000亿的第二梯队房企，成为了过去抢地的主流企业。”
克而瑞研究报告分析显示，11月以来，虽然房企项目积极入市，推案量大幅增加，但去化率表现普遍不及预期，原本房企期望依靠加大供应的年末反弹，实现难度很大。
三季度以来，房企融资渠道收紧，面临钱荒；市场观望情绪浓厚，去化压力大增；土地市场的频频流拍，房企拿地态度明显谨慎。
因此，拥有充足资金的大型企业有能力在这样的机会下囤积粮草，调整结构；而中小型企业则更艰难度日，面临被收购的风险。
因此，房企集中度呈现加强态势是业内共识。据前瞻产业研究院数据，今年前三季度，房地产行业集中度仍在加剧，TOP100房企集中度迅速攀升至71%，TOP30房企占据近市场一半份额，TOP10集中度也已经达到30%。
行业内有观点认为，排名前十的房企市占率应该达到40%以上。
克而瑞分析指出，今年最后一个月各大房企之间的竞争会更加激烈。
事实上，房地产企业在扩张的道路上从未停歇，就像阳光城执行副总裁吴建斌所言，“规模竞争是永恒的主题。”
转型加速度
经过这么多年快速的增量发展，从总量上，房地产行业已经迈入存量时代，在区域和发展的不平衡之间发现商机，将是房企发展方向和重点。
11月30日，万科董事会主席郁亮重申了这样的行业判断，“中国住房全面短缺、房价单边快速上涨的时代已经过去。”
同时，在政策的强力调控之下，房地产行业在2018年进入下行通道；在2018和2019这样的节点，房企将面临更多挑战。克而瑞研究中心认为，目前龙头房企更追求有质量增长，规模增长较为平稳。
但转型的压力也早已有之。2012年，万科就提出房地产行业已经进入“白银时代”。同时，万科加大了向城市生活服务商的转型力度，涉足长租公寓、商业开发与运营、物流仓储服务、教育和养老等业务。
除了万科之外，中海、龙湖、华润等房企的转型动作也愈发深入。
中海地产董事会主席颜建国表示，“房企不应只满足住宅板块开发，而应是开发+运营服务商。”今年，中海的企业定位发生改变，其最新定位是，成为卓越的国际不动产开发运营集团。
而龙湖则布局更早，2017年龙湖确定了住宅开发、商业运营、长租公寓和物业服务这四大主航道业务。今年年初，龙湖地产更名“龙湖集团”，明确了“空间即服务”的战略理念，转型决心强烈。
各大房企去地产化，向其他物业转型的决心，从房企扎推改名的情况也能窥见一二。
除了龙湖，今年以来，时代地产和奥园纷纷去掉“地产”二字，更名为“时代中国”和“奥园集团”，万达商业地产更名为“万达商业管理集团”；万科旗下的深圳万科房地产更名为“深圳万科发展”。
随着模式从开发转向“开发+运营”，在未来，运营领域或将成为房企竞相角逐的重点，从而成为重塑行业的契机。
郁亮等人士认为，运营模式这一新赛道出现之后，房企之间将不再胶着于销售量多少的传统竞争，而是形成新的竞争格局；运营赛道不再比拼短期的销售金额，而将更加注重稳定的租金和管理费等收入。
华润、万科、中海这些有先见之明的房企，在未来的竞争优势将会得以凸显；目前销售规模落后的企业，未来弯道超车也不是没有可能。
本文来源：21世纪经济报道
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