北京房子滞销？深圳房价“熔断”？楼市变了

经点问答：北京房子滞销？深圳房价“熔断”？

李静

楼市无小事，这片神奇的市场从来都不缺新闻。

这不，最近这一周，牵动不少人敏感神经的新闻就接二连三。这边，北京四环以里的稀缺楼盘竟然离奇卖不动了;那边，深圳对房价涨跌超15%设立备案制度;还有，房价曾一路领先的厦门开发商“割肉”卖楼……

这一桩桩，一件件，哪个是真，哪个是假，又蕴藏了哪些信息？还是一起去“一探究竟”吧！

现象一：是的，你没看错！北京四环内房子竟滞销

北京楼市是房地产市场的“带头大哥”，走势具有风向标意义。“日光盘”甚至是“夜光盘”都不在话下。

而这一次，事情正在起变化。

近日，北京市丰台区某项目，紧邻地铁10号线，销售限价为每平米66000元左右，但首批300多套房源开盘10天后，仍然没卖完。

如果这是北京远郊区域的楼盘，尚可理解。这次的楼盘，可是“号称”北京四环以内的稀缺房源。事情就值得回味了。

去年，为缓解北京核心城区的土地资源紧张状况，北京市规划国土委就明确四环内严控新增建设用地。也就是说，不仅近年来四环以里已鲜有新房项目，未来也不会新增住宅供地指标了。

可正是这样奇货可居的地段，房子也滞销了。

现象二：割肉甩卖！厦门开发商低于拿地价卖房

一年前，厦门楼市激进程度震惊全国，闽系开发商和厦门高房价成为标志。

一年后，风水轮转。厦门某开发商竟然以低于拿地价的价格割肉甩卖带装修住宅。卖一套亏上百万元，只见过打折促销的，没见过亏本卖楼的。

近日，市场消息显示，厦门某楼盘推出特价房源，单价仅2.8万元一平米，比“楼板价”还便宜了1451元每平米，而该项目在厦门网上房地产上显示的拟售价格在41244元一平米左右。

“楼板价”就是一平方米的房子要分摊的土地成本。一个带装修的楼盘在开发过程中，开发商除了要支付地价，还要承担建造成本、装修成本、园林建设成本，还要支付员工工资、银行利息和各种税赋。因此，正常的售价往往比“楼板价”高很多，在二线城市里接近翻倍，在一线城市里也会高出50%以上。厦门该开发商断腕求生，恐怕是楼市严控之下现金流出了严重问题，只能快速处理了。

现象三：网传深圳房市要搞“熔断”，真相是……

近期，关于深圳房市的传言很多，前些天满屏还在刷“深圳断供潮”“深圳7折拍卖房”，这厢又传出一则重磅消息：“深圳房地产监管新规征求意见：上涨或下跌不得超过15%!”看来为了稳定市场，深圳要学股市搞“熔断”。

不过，随后就有辟谣消息传出，表示这是误读，是误解。深圳只是征求意见而已，而且是说调整幅度超过15%的要备案，并不是限制价格涨跌。但网上依旧炸开了锅，毕竟无论涨跌，这个15%似乎就是当地政府的态度了。

深圳的房价，曾经在全国一骑绝尘，一套普通房屋的单价就有六七万元。而如今，政策由以前的全力防止上涨，到现在的“两头调控”，令人有“不知今夕何夕”之叹。

看似纷繁复杂，其实这些表象背后，隐藏着房地产市场正在发生变化的重要信号。

信号一、房地产市场只涨不跌预期已改变

一线城市新盘滞销，二线热点城市割肉卖房，地方政府设立房价涨跌报备制度……种种迹象表明，无论是购房者，还是开发商，包括地方政府，对房地产市场只涨不跌的预期正在改变。

因此，我们看到，整个楼市的流动性在变慢，交易周期在拉长，市场关注度也在下降。

一个好的调控，首先要改变的是人们的单边预期。从这个意义上说，此次调控的确值得点赞。

信号二、地方政府楼市政策出现“两头调控”倾向

所谓“两头调控”，就是既防止涨，又要防止跌，特别是防止大跌。

本轮调控，是在一二三四五六七八线城市楼市普涨的背景下出台的。当是时也，调控的主要目标，就是防止房价大涨。而如今，随着预期的改变，一些地方政府在政策考量上把涨、跌都纳入进来，涨，不行，大跌，也不行。随着房地产市场的进一步下行，相关的倾向可能会更加鲜明。

其实，中央的调控，目的也是为了维护房地产市场平稳健康发展。何为平稳？大涨大跌，都是不平稳。

信号三、政策效应走向显现，房地产市场将平稳运行

房地产市场的变化，与从中央到地方的持续调控密不可分。分类调控、因城施策等多种调控政策力度不减，一些地方还推出了“限购、限售、限价、限商、限贷”等综合性政策措施，遏制了房价快速上升的苗头，政策效应不断显现，楼市虚火几已熄灭。

在未来一段时间内，只要各级政府继续不放松调控政策，房地产市场的平稳运行将成为大概率事件。

当然，在这种情况下，对于个别地方的楼市有可能出现的“异动”苗头，各级政府还需要保持高度敏感，堵死炒作漏洞，坚决落实“房住不炒”的定位。