香港楼市盛极转衰，房价或跌15%

香港房价举世闻名。2018年1月，香港已连续第八年被美国规划咨询公司Demographia评为全球房价最难负担的城市。

由此衍生的棺材房、笼屋、蚁族现象，令太平山的会当凌绝顶和维多利亚港的璀璨景致失色，也令用狮子山精神自我激励奋斗的香港人英雄气短。

过去十余年间，香港楼市持续走强，至2017年，港岛、九龙、新界的私人房屋均价飙升至19.45万港元/平方米、17.57万港元/平方米、10.72万港元/平方米，但香港家庭年收入中位数只有32.76万港元。一个普通香港家庭全年不吃不喝，在港岛买不起2平方米。

今年9月底，美联储加息，香港金管局跟进，多家香港本地银行上调最优惠利率，香港维持了十年之久的超低息环境结束了。看空香港楼市的机构排着队，一家接一家。

香港楼市的拐点就这样飘然而至。10月份，香港新房交易金额将至近16个月来的最低水平。转入11月份，截至11月14日一手私人住宅的交易金额和宗数已分别同比下跌六成和五成。反映香港二手房价走势的中原城市领先指数（CCL）在港岛、九龙、新界东和新界西全线下滑。甚至有专家预言，2019年底前，香港房价将下跌15%。

香港曾长期霸占全球房价最高城市的前几名，此轮下行通道的深度和广度尚属未知，但目前，至少还未上车的人对城市生活的希望会加厚点。

下行通道打开

港府今年收到的市民意见书中最突出的议题依然是房屋和土地供应。

10月，著名艺人刘德华出现在一段宣传短片中，倡议在香港东大屿发展大型填海建人工岛，进行填海造地，招致大规模的舆论攻击。在住房问题面前，港人对这位全民偶像毫不手软。

据港府施政报告，这个填海计划将在东大屿发展1000多公顷人工岛，成为香港长远土地供应来源，最多能提供40多万个单位，近百万人口居住。但这个计划遭到了环保人士的强烈反对。

1997年亚洲金融危机后，香港楼市一度陷入萧条，房价暴跌。2003年起，香港楼市逐渐回暖，此后，一轮长达十余年的大牛市开启。

2009年起，香港抑制楼市的辣招不断，包括2009~2017年期间推出的8轮调节按揭成数和贷款额度的逆周期措施，也多次加征印花税，2018年更是征收一手房空置税，但香港楼市的热情始终浇不灭。

市场普遍把香港房企畸高的主要原因归结为香港土地供给长期不足，一是香港重视生态环保，近四成郊野土地不能开发，近年来因环保人士反对，大幅减少填海造地。地少人多，金融环境宽松，长期维持超低息状态，房价一路飞涨。

根据恒大研究院数据，2002~2017年，香港港岛、九龙、新界的私人房屋均价分别从4.46万港元/平方米、3.32万港元/平方米、2.92万港元/平方米提高到19.45万港元/平方米、17.57万港元/平方米、10.72万港元/平方米，分别增长3.36倍、4.29倍、2.67倍。而同期，香港家庭年收入中位数从19.2万港元提高到32.76万港元，仅增长0.71倍。

转入2018年，香港房价仅今年上半年的涨幅就达到13%。解决香港住房难题已经刻不容缓。一股合力有望扭转香港房地产市场局面。

房地产市场向来是短期看金融。今年9月底，美联储加息，香港金管局跟进，随后汇丰、渣打等多家香港主要银行上调最优惠利率。银行利率上调，香港维持近十年的超低息环境结束，这意味着购房者的还贷压力增加。

与此同时，由于经济放缓、人民币贬值等原因，香港楼市的内地投资者正在逃离香港楼市。九龙一家地铺中介告诉第一财经，他近两个月接触的几个内地客人最后没有成交，即使损失数十万港元的订金。“没有成交的具体原因很多，但大致可以总结为资金压力增加，看空香港楼市。”

据高力国际统计，2018年上半年，内地对香港住宅用地的投资金额仅为8.35亿美元，而去年全年的金额为70亿美元。

仲量联行香港董事总经理曾焕平表示，近年，香港各区市场越来越仰赖于中资来港扩张的需求来支持增长，但中美贸易摩擦加剧、国内经济增长放缓等因素对香港的经济及楼市造成一定打击。

房价或跌15%

2018年以来，内地楼市持续不乐观，购房者持币观望，不再轻易出手。三季度，这种观望情绪逐渐弥漫到香港。

此前，香港置业发起一份第三季“置业意向调查”，结果显示近五成受访者看淡楼市，较多人认为未来12个月个楼价跌幅在5%以内，只有33%受访者计划未来12个月入市。

利空因素布满香港楼市上空，其作用力很快地从成交数据上显示出来。

综观整个第三季度数据，据港府发表的经济报告，香港住宅物业市场成交量仅录得14413宗，同比下跌超过两成。

第四季度开始，10月份，香港新建住宅销售交易额跌至112亿港元，已降至16个月最低水平，交易数量仅为1130宗，只有9月的一半左右。二手楼市也在持续放缓，公屋的买卖可见一斑。根据香港中原地产监测数据，10月二手公屋买卖录得35宗，总值1.03亿元，同比9月的43宗及1.24亿元，分别下跌18.6%及16.9%，宗数创33个月新低，金额创25个月新低。

转入11月份，截至11月14日，根据香港中原地产数据，一手私人住宅方面，11月暂时录得371宗及44.69亿港元，预计全月录得850宗及100亿港元，按月下跌63.6%及53.4%，或创近6个月新低，金额则创下2017年1月份93.8亿港元后的22个月新低；二手方面，暂时录得781宗及70.79亿港元，预计全月将录得1800宗及160亿港元，金额将创32个月新低，宗数亦连续两个月跌穿2000宗水平。

中原城市领先指数（CCL），于11月16日仅为180.4，比上月下滑2.52％。而中原城市分区领先指数，在港岛、九龙、新界东和新界西全线下滑。

另外，市场前景不明朗，楼市库存还在增加。香港中原地产研究部高级联席董事黄良昇指出，今年10月起，香港楼市开始下行，新盘尾货未能有效削减。

多方面因素正在冲击市场，至少从目前看来，香港楼市风光不再。

各大投行亦在看空香港楼市上不遗余力。

瑞银和野村证券、花旗等多家机构均预测香港楼市成交将会下行，房价随之下跌。其中瑞银预计，从现在起至2019年底，香港房价的跌幅有可能达到10%。

银行已开始提高抵押贷款利率，并指出自2008年以来，过去两轮类似的楼价上涨后，房产价格分别出现了5％和13％的下跌；而花旗预计今年下半年香港房价或会下跌7%。

早前，里昂一份报告指出，香港的房地产市场正经历十五年来最差的宏观环境，利率上升、经济放缓和人民币贬值正冲击着楼市，随着居民对房价的负担能力下降以及可能恶化的市场情绪，未来一年房价或将出现15%的回调。

“我们预期香港住宅价格将于2019年底前下跌15%，香港长达10年的楼市上升周期将宣告完结。”曾焕平与里昂有同样的判断。

曾焕平表示，香港房价已开始下跌，虽然香港住宅市场整体的方向无法由政府全权控制，不过，政府有能力通过调整楼市措施，减轻宏观环境持续增加的下行风险，令楼市“软着陆”。”我们希望政府撤销特别印花税，检讨双倍印花税及放宽贷款与估值比率。”

不过近日，香港金融管理局总裁陈德霖表示，楼市发展要看宏观经济及国际形势，尤其是贸易战会否持续或升温，现需时间观察楼市是否已进入下行周期。有市场人士认为，港府不会很快出手。