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房企“登鹭”难 厦门置业之秘恐明年春天见分晓

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这是一场“候鸟族”的占位之争,更是一场关乎开发商的远见之战。

海洋是人类文明的肇始之地,从这里诞生、延续的还有人居理念。随着中国传统居住观念的变化,人们从未像现在这样对滨海居住寄予巨大期望。

于是,长达1.8万多千米的中国大陆海岸线成为开发商和购房者逐鹿的第二战场。然而就在今年4月,受关注最高的海南省开始实施全域限购,部分以旅游、度假、养老等为目的的岛外购房者被拒之门外。

这些“候鸟族”没有因猎场范围的缩小而停止异地栖息的念头,开发商也将视线上移,围绕渤海、黄海、东海、南海拉长布局。

这不止是一场“候鸟族”的占位之争,更是一场关乎开发商的远见之战。

素有“鹭岛”别称的厦门,因“城在海上、海在城中”,故与海南的三亚并誉为“东方夏威夷”。因此一直以来,从厦门岛内到岛外,再从岛外到环厦板块中的角美、漳州港、漳州长泰和南安水头、漳州漳浦甚至漳州市区,都成为房企落子的重点区域。

厦门土拍遇冷 环厦承接外溢需求

翻看厦门的供地历史,从2013年开始,岛内已经连续5年断供新地了。

今年9月,湖里2018P02号薛岭商住地块开拍,引来建发、中骏、禹洲、厦门国贸、厦门特房、轨道交通、华润等房企关注。这块5年内唯一的岛内供地最终被厦门本地房企建发拍得,楼面价38102元/平,总价52亿元,溢价率27%。

没有激烈的争抢,国企兜底。开发商表现得十分谨慎,不敢轻易在厦拿地。

地产壹线了解到,2016年12月,厦门本地企业海沧投资集团曾以19.83亿元总价竞得的马銮湾H2016P02地块。该地块竞配建11500平,去配建楼面价高达38504.85元/平,创造了厦门单价地王记录。

而半年后,就在同一片区,金地首次进入厦门,以23.8亿竞得海沧马銮湾2018HP02地块,楼面价25106元/平。

一位常年观察厦门楼市的业内人士表示,去年市场很热,开发商互相把价格抬上去,当年重金砸钱买下的地王成为开发商的噩梦。“之前的几波涨幅让开发商看到很好的前景,于是高价拿地王,可现在都贴着地价卖。海投如今面临很高的债务,虽然是国企,有政府托着,但拿下的高价地已经让它元气大伤。”

作为中国房价泡沫最严重的城市,厦门自2015年全面取消住房限购措施后,房价一度狂飙。一年后,随着调控政策的转向,厦门重启限购,曾经虚高的房价在政策的不断加码下,逐步被遏制。

诸葛找房近期公布的“百城二手房房价”数据显示,10月份厦门的二手住宅挂牌均价是49059元/平方米,环比下降0.54%。但在整体排名上,依然仅次于深圳、北京、上海,位居第四。

在购房政策日趋严格的背景下,万科首开白鹭郡率先降价近四成,打响了厦门新房大幅降价的“第一枪”。虽然住宅泡沫被挤压,但曾经推高的价格,难以在一时间彻底回落。

换言之,在厦门的购房者中,手握大量现金的高净值人士几乎都被限购,而刚需客群仍有高房价的压力。受制于此,不少开发商和置业人群向环厦板块寻觅机会。

2017年7月,泰禾以17.87亿元受让福建新华都置业60%股权,获得位于漳州白塘湾国际旅游度假城项目内的18幅地块,占地面积累计1372亩。

今年3月,碧桂园首次在漳州港买地。以3.65亿竞得龙海2018P03地块,楼面价9014元/平。

8月初,雅居乐地产正式与万新集团签署合作协议,共同打造福建漳州香山湾项目,地块占地面积总计约530.8亩。

“厦门湾”是环厦板块的主角吗?

一位业内人士告诉地产壹线,相比岛内的价格,环厦的水平更低,溢出效应明显。

上述泰禾收获的漳州白塘湾的项目,就是近期火热宣传的“厦门湾”。

厦门湾是指福建省厦门市与漳州市管辖的龙海市之间的海湾。行政区域归属漳州。

东岸有鼓浪屿、厦门港海沧港区及厦门邮轮中心等,西岸是招商局漳州开发区,是大陆主要的对台口岸。该业内人士表示,“厦门湾是被泰禾项目炒起来的概念。”

其实,早在“厦门湾”的概念被炒热之前,漳州开发区(或称“漳州港”)因为地理位置上距离厦门市更近,是有通勤需求的厦门刚需族关注的焦点。

2010年,招商局漳州开发区有限公司斥资35亿元填海造地形成的中国首个大型离岸式人工岛,后开发了位于漳州港的卡达凯斯项目。

一位熟悉厦门市场的分析人士表示,“招商局人工造岛,有很多楼盘这几年卖得不温不火。厦门之前涨价,它前一阵也涨了。现在的漳州港主要是存量市场,基本上二手房都没什么成交。”

他告诉地产壹线,漳州港房价有个特别有意思的现象:“厦门主城区房价涨,它就跟着涨,但主城区还没跌,它就先跌了。”

泰禾厦门湾项目负责人表示,漳州港和厦门湾在客群定位上有区别。从蓄客名单上看,厦门湾项目主要瞄准外地投资者,来自北京、东北等地的客户是潜在的购房主力。

不过也有市场分析人士指出,福建和闽南地区的投资者比较不屑,买的少,“主要是认为那边什么都没有,但价格摆在这里,毕竟比别的地方便宜很多了。“

地产壹线从厦门链家的工作人员处获悉,招商局漳州开发区的楼盘均价目前在1.8万/平米左右,而泰禾厦门湾项目均价在1.3-1.4万/平,别墅类项目在1.7-2.4万/平。

现在的“厦门湾”似乎被视为环厦旅居的统称。但熟悉厦门市场的人都知道,拥有绵长海岸线、主打海景资源的“厦门湾”并不能代表整个环厦板块。因区位、景观和人文等因素的差异,环厦的不同区域各有侧重。

比如,角美片区与厦门海沧直接接壤,陆路通达,号称“一步入厦”,重点吸引刚需客群。

长泰片区依托马洋溪和天柱山自然的山水景观资源,片区主打环境纯净度,成为很多中产阶级寻觅第二居所的方向。

另据当地媒体报道,厦门东面的南安水头片区,因为开发时序较晚,成为环厦板块的价格洼地,也有不少投资客群趋之若鹜。

投资赌的就是预期和未来。行业人士提醒,在投资环厦板块旅居地产时,要注意四点事项:

第一,综合考虑开发商的实力,承诺的事项可否兑现。比如有些开发商承诺帮助业主租赁房屋,达成约定的年化租金收益后,再抽取佣金。

第二,甄别楼盘是否会有烂尾的风险,避开大坑。

第三,在长期投资里,一点点的利率上浮就会吃掉很多收益。因此要选择投资杠杆有利的政策。比如,开发商首付二成的规定就会优于五成。

第四,一般大型的文旅盘会集中交房,很多人会选择同时抛售,投资者要考虑自己所卖的房子在价格和户型上是否比别人更具优势。

岛内落户政策VS环厦便利交通 谁更具虹吸效应?

9月底,厦门市发布《关于完善我市户籍迁移政策的通知》,放宽重点群体落户限制,放宽在厦门居住就业的外来务工人员落户条件,以及调整完善厦门有关落户政策。

有数据显示,厦门户籍新政实施不到一个月,已有近5000人落户。

厦门市房地产中介行业协会副会长、厦门均和房地产土地评估咨询有限公司董事长王崎认为,落户政策的放开,将提升刚需族对厦门楼市的购买力。对于处在相对低位的厦门楼市来说,会有提升效果。

有厦门楼市观察者表示,“厦门的投资客应该很开心,很多人落户,说明需求变大了,房价就算不涨,至少是止跌了。”

国家统计局10月底公布的今年9月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据显示,厦门二手住宅环比下降0.3%,降幅全国第一,同比大跌4.9%,跌幅亦居全国第一,但一手住宅止跌回稳,销售价格环比8月持平,同比微涨0.1%。

崛起的环厦板块楼市,曾经为厦门购房者提供了多样化的置业选择。但是地产壹线了解到,现在厦门核心区的商住房价格目前已落回到2014、2015年的水平。

对于刚需族来说,落户政策的放宽,在很大程度上会让厦门楼市对环厦板块的非旅居的项目产生“虹吸效应”。很多房产中介尝试打出“便利交通”的牌面,帮助环厦开发商留住刚需购房者的注意力。

据了解,目前连接厦门和漳州的交通线路,主要有从厦门到漳州客运码头的渡轮、厦漳大桥,以及厦漳城轨R3线。此外,漳州沿海大通道未来也会通过R3线实现和厦门对接。

特别是R3线开通后,从漳州港到厦门思明区的鹭江道可能仅需要10分钟左右的时间,对于在厦工作的刚需族而言,无疑是不错的置业选择。

但近日,厦门市交通运输局对外表示,“鉴于前期工作中遇到一些困难和问题较长时间未能取得突破,省有关部门牵头组织厦漳两市商讨沟通,经过审慎研究提出了暂缓建设R3线的意见。”

一位在环厦板块置业的网友发文吐槽:“家住漳州港,厦门岛内上班,天天坐船上下班,快艇14元,来回28元。碰上大雾停航就得打车进岛内,拼车要50多元。早出晚归,这工资都花在交通上了。”

地产壹线了解到,9月初,厦漳大桥的收费标准已由25元/趟调整为5元/趟,或许是希望缓解R3线暂缓建设的尴尬。

一位专门研究厦门楼市的分析人士指出,现在依然有很多置业群体考虑进入厦门和环厦板块,但大批量资金进场的情况暂时不会出现。“因为很多人觉得还不是底,至少得到今年年底或者明年春天局势才能更明朗。”

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