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北京亦庄8个限竞房集中上市,同质化严重竞争激烈

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10月19日,北京以近80亿元出让了三宗限竞房用地,其中除了房山青龙湖地块底价成交外,其余两宗位于亦庄的限竞房用地,都出人意料地引发了激烈的竞价。其中经济技术开发区河西区X89R1地块吸引了4家竞买主体参与现场竞价,经过55轮的竞价,最终金隅以33.2亿元,溢价率24.34%将其收入囊中,成交楼面价34836.26元/平方米。同区位的X89R2地块,也经过了25轮竞价,最终被金茂+中铁建+路劲联合体以37亿元揽入囊中,溢价率17.46%,成交楼面价32937.64元/平方米。

凭借土地市场的火热,亦庄已经成为北京楼市未来供应的主要集中地。数据显示,目前亦庄区域已经确定案名,在售和即将开售的限竞房项目就有6个,再加上新成交的这两宗河西区的限竞房用地,未来区域的限竞房供应总量在万套左右。而这些项目又都有一些共同点:售价相差不大,户型都受到政策限制,又都是品牌房企开发,同质化本已十分严重,再加上大体量的供应,无疑会让区域的开发商们展开近身肉搏。在同一命题下,开发商将会如何破局,购房人用脚投票的结果如何,成为年内楼市的一大焦点。

普通商品房、限竞房、共有产权房集中入市

目前北京限竞房最集中的区域就数南城的大兴了,近几年“南城计划”和首都第二机场的政策利好让大兴区域的前景备受期待,而作为大兴的重要板块,亦庄板块更是聚集了多个限竞房新房项目。数据显示,截至10月19日,大兴区共有限竞房项目13个, 其中6个位于大亦庄区域,包括首开熙悦林语、首创禧瑞天著、瀛海府、和悦华锦、万和斐丽和即将入市的金麟府。

有趣的是,这些限竞房项目售价相差不大,都在5.2万元左右,所售户型也都差不多。在10月19日最新成交的两宗限竞房用地同样位于亦庄板块,售价也控制在5.2万元。一时间亦庄聚集了8个可售的限竞房,供应近万套,这必然导致了相互的竞争关系。

一位亦庄限竞房的潜在买家告诉北京青年报记者,随着可售限竞房的增多,新盘开发商的态度也有点不一样了。以前开发商都是奇货可居,开个盘不是推三阻四,就是神秘兮兮的。今年可好,入市前先提早曝光户型,供君选择。预售证还没批?也没关系,可以先排个卡,开盘前一定提早通知。

根据机构提供的数据,北青报记者盘点了下8个限竞房项目,全部位于五环至六环间。而且限价均在5.2万元左右,项目间的价格差仅在百元左右。户型方面,亦庄板块的几个限竞房均瞄准了改善人群,除了少数一居室和两居室外,多数供应的房源都是三居四居,面积段从56平方米一直到138平方米不等。

要知道亦庄区域的楼市供应还不仅仅是限竞房,还有在售的普通商品房和共有产权房。临近南海子公园的亦庄金茂悦是亦庄区域的老项目了,连续多年成为区域销冠,如今项目在售为亦庄金茂府部分,主打高端千万级的科技别墅。另外,低总价的共有产权房已有三处落子亦庄,其中去年22.2亿元成交的河西区共有产权房用地,是亦庄单价最高的共有产权房,销售价格为3万元/平方米(含全装修费用),将提供千套左右的房源。

业内人士认为,亦庄的供应未来将覆盖高、中、低三个价位,其中供应量最大、竞争最激烈的就是中等价位的限竞房了。

最终是产品对比同价同区位考验开发商功力

随着亦庄供应的增加,如何在同质化的项目中突围,将是考验区域开发商功力的重要课题。

在目前的大亦庄板块中,围绕南海子公园又分为亦庄河西板块、旧宫板块、瀛海板块,三个区域的限竞房不但供应量大,而且价格相差不大,户型雷同,面向的也是同一批购房人。

像亦庄河西板块的和悦华锦项目,由保利、首开、金地联合开发,限价52695元/平方米,同属河西板块的金麟府也即将入市,同样限价52695元/平方米。而瀛海板块已经开盘的万和斐丽,则限价52449元/平方米,瀛海府也限价52449元/平方米。旧宫板块的首开保利熙悦林语限价为52315元/平方米。此外,10月19日新出让的两宗亦庄河西区住宅用地,限价同样为52695元/平方米。不难看出,几个同属大亦庄板块的项目不但位置邻近,售价也相差不大,基本在5.2万元/平方米左右。

同样都受70/90政策的限制,这几个项目之间的竞争可谓是近身肉搏,各家开发商都拿出了看家本领。

保利主要操盘的和悦华锦选择将该项目纳入近年口碑很好的和悦系。同时,该项目并未采用时下限竞房流行的高低配的方式,建成别墅加高层的产品,靠别墅部分赚取溢价,而是按照1.8的容积率全部开发成6-8层的电梯洋房。此外,可移动的多变空间也是和悦华锦销售人员口中的卖点。

同样位于亦庄河西板块的金麟府则将低总价作为最大的卖点。北青报记者了解到,即将推出的金麟府是亦庄推出一居室最多的限竞房,58平方米至62平方米的一居约60套,统一集中在1号楼东西向。这就意味着,总价300万元就可购得一套一室一厅的洋房,而一路之隔的和悦华锦最小户型为89平方米三居室,总价则在450万元左右。跟和悦华锦一样,金麟府也是纯洋房社区,总共760户,没有按照高低配的方式做成高层和别墅。

先前入市并被公认为限竞房中销售最好的瀛海府项目将户型作为自己的最大卖点,88平方米的户型做成了南北通透的三室两厅一卫,两卧朝南,明厨明卫。其中,两个次卧9平方米,主卧13.5平方米, 整体面宽9.7米。一般来说,130平方米的三居室面宽也就在11米左右,这样一比较,采光空间就很充裕了。另外,项目还有较大的赠送面积。像主卧和南向次卧的飘窗及设备平台都是赠送部分,加大了实际使用率。

一位区域开发商负责人告诉北青报记者,几个限竞房的总价都在500万元左右,都面临70/90的限制,要想在同区域的竞争中脱颖而出,只能在产品上下功夫,同题中做出差异化。与瀛海府同期开盘的其他限竞房销售并不乐观,还在顺销中,就说明了购房人当前的可选范围很大,进入了买方市场,限竞房项目必须以突出的优势打动购房人,这就要看各自开发商的真实功力了。

覆盖全市购房人 配套趋于完善

据合硕机构数据统计,亦庄的限竞房均有较大体量,比如和悦华锦,提供1600套限竞房,首创远洋禧瑞天著提供1359套限竞房,万和斐丽893套,瀛海府246套。不仅是限竞房,目前亦庄区域还有3个共有产权房,均价分别是2.3万元/平方米、2.9万元/平方米和3万元/平方米,合计供应稳超万套。这还不算仍然在售的亦庄·金茂府等非限价的普通商品房。

面对供应量的井喷,是否有足够的购房需求来承接呢?

一位长期在亦庄从事渠道代理的人士告诉《广厦时代》记者,一些区域地缘客户较多,主要是因为选择有限,受到工作和生活范围的限制。但亦庄不同,这里不仅有京东这样的大型企业,也有南海子公园这样的超大氧吧。再加上多条地铁线和公路网的完善,早已不局限于本地的地缘客户了,尤其是亦庄的别墅区,更是吸引着全北京的购房人。

合硕机构首席分析师郭毅表示,虽然近年来丰台南四环一带的新增供应量也很大,但并没有影响亦庄的客户积累,由于亦庄本身是国家级经济技术开发区,具备雄厚的产业支撑,加上优异的自然环境,已经成为京南片区最重要的高端置业区域。亦庄能覆盖的客群范围也很大,北至海淀、东、西城,南至大兴,东至朝阳、通州,西至石景山、门头沟都存在潜在的购房需求。

中原地产首席分析师张大伟则表示,限竞房时代,北京楼盘主要是看地铁等交通配套,邻近地铁的盘,很多购房人都在买,尤其是价格合适的刚需盘。

以亦庄河西区的几个热点限竞房项目为例,均价普遍被限在5.5万元/平方米以内,这个价格与京西的门头沟、石景山的限竞房差不多。而亦庄在开发区的产业支撑下,已有5000多家国内外知名企业落户,其中不乏世界500强企业的身影,相比其他区域,对于部分购房人还是有一定吸引力。

公共交通出行方面,亦庄距离市中心及国贸CBD都不远,位于通州副中心与首都新机场的中心节点,除了京津塘高速、五环、六环外,还有未来的博兴西路城市快速路。地铁方面,亦庄线、在建的8号线、S6线等都构成了未来亦庄的立体交通网。此外,亦庄新城还将有现代化的有轨电车T1线加入。据悉,亦庄新城的T1线是北京新城首个有轨电车项目,也是北京市首条PPP有轨电车线路。按照规划,T1线共设15站,将与亦庄线、规划S6线两条地铁接驳,车站周边将增设早餐厅、警务厅等设施,将进一步提升亦庄居住区的通勤。

在配套上,亦庄作为经济技术开发区,本就有着优势的商业配套,南海子公园又弥补了环境配套,唯一弱势的教育资源,近年来也得到了改善。像最近出让的限竞房项目中,不少都配有教育用地,包括熙悦林语和万和斐丽,在土拍时就规定将配建有幼儿园。中小学方面,亦庄区域已先后引进北京二中、北京十一学校、建华实验学校等教育资源。2017年更是确定引入人大附中亦庄分校,并且将建成为一所覆盖小学、初中、高中三个学段的12年级学校。

一位在亦庄从事渠道拓展多年的业内人士透露,从他们目前接触看,人大附中亦庄分校确定引入后,不仅是亦庄本地的换房客户,外区的改善客户也将亦庄视为关注的重点。不过,在大体量的供应量面前,各个限竞房项目的竞争会非常激烈,而且同一批购房人可能同时是好几个项目的准购房者,直到开盘当天,结果才会见分晓。

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