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中弘股份陨落:从资本宠儿到退市弃儿

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导读

上海易居研究院智库中心总监严跃进表示,中弘犯了房企能犯的大部分错误,如市场判断失误、产品规划失误、投资失败、资金链管理不佳等。宋延庆则认为,老板的价值观出了问题,好高骛远,投机心重,没有将心思放在房地产开发业务上,才导致公司错过了房地产市场难得的“黄金时代”。

10月19日,连续20个工作日收盘价低于股票面值(1元)的中弘股份宣布停牌,等待深交所做出是否终止上市的决定。如果最终退市,中弘股份将成为A股市场第一个因股价连续低于面值而退市的企业。

在此之前,中弘股份的债务问题已为外界所熟知。截至今年10月9日,公司的违约债务规模达到56亿,相当于去年营收规模的5.5倍。

受此影响,控股股东中弘卓业、实际控制人王永红持有的中弘股份股权曾被多地法院进行司法冻结。最高法院信息显示,中弘股份、中弘卓业、王永红均被列为失信被执行人。如今,中弘在多地的项目陷入停工状态,部分高管也陆续离职。

今年以来,中弘曾多次尝试引入合作方,以托管、重组等方式进行自救,但最终未果。

以房地产为主业的中弘股份,于2010年借壳登陆A股,上市初期,中弘的发展顺风顺水,房地产业务稳步提升,公司还曾因布局一些新兴产业而受到资本追捧,被一度誉为“妖股”。

但自2014年起,中弘的资金链问题逐渐浮出水面。在2016年楼市调控全面启动之后,这一问题逐渐恶化,不仅影响到公司的正常运营,还反映到债市和股市中。虽然国资背景的宿州国厚出手保壳,但公司仍有可能遭遇退市的尴尬。

上市8年来,中弘股份经历了资本市场和房地产市场的双重红利期,可谓占尽天时地利。这样一家企业,究竟是如何滑落到退市边缘的?

成败商住房

中弘股份起家于北京的一个著名项目“北京像素”,这是位于北京市朝阳区的一个商住项目(商业立项,以住宅的形态设计,并向个人进行散售),总体量达70万平方米。中弘在2004年获得该地块,直到2009年才开始销售。

当时恰逢北京地铁6号线规划获批,项目因享受轨道交通优势,不仅销售顺利,房价也得以快速上涨。到2014年清盘(除地下车库、仓储等)时,项目均价已经从最初的1.7万元上涨到接近4万元。

由于体量庞大,且采用了当时较为前卫的loft设计,北京像素一度成为北京的名盘。这一项目的销售成绩,也支撑了中弘股份上市前三年的业绩。

借助这笔“启动资金”,以及公司在2010年、2014年两次增发所募集的款项,中弘在北京、济南、吉林、浙江、海南、云南等地不断获取项目,开始全国化布局。这些项目多为综合体业态,其中,吉林、浙江、海南、云南等项目体量较大,区域内旅游资源丰富,中弘将其规划打造成文旅项目。这也奠定了后来“地产+文旅”双主业的基础。

到2017年,中弘还通过增发,最终获取海南的文旅项目“半山半岛”,但该项目深陷产权漩涡,不仅令中弘陷入司法纠纷,而且未能对业绩带来贡献,尾大不掉。

兰德咨询总裁宋延庆向21世纪经济报道表示,文旅项目具有前期投入大、回款周期长的特征,不仅难以快速产生业绩,而且对开发商的运营能力和资金实力有着较高的要求。

宋延庆表示,对于多数启动多元化布局的开发商来说,解决办法在于通过快周转的住宅销售回笼资金,来填补慢周转项目的资金短缺。但如果遭遇楼市调控,无论快周转项目还是慢周转项目,都将承受巨大压力。“这几年调控压力大,像中信、万达等布局文旅的企业,日子都不好过。”宋延庆说。

对于中弘而言,文旅项目的资金流动性,一方面来自文旅综合体中住宅项目的先期销售,另一方面来自其他区域的快周转项目。这部分项目主要位于北京,和北京像素一样,大多为商住类产品。

在文旅项目不能快速产生业绩时,北京的商住产品成为中弘的主要业绩来源。年报显示,过去几年,北京市场的销售和回款规模一直占中弘的半数以上。

2017年3月,北京出台调控楼市的“326新政”,不仅暂停个人购买商办类项目的贷款,而且对个人购买商住项目,实施了不亚于住宅项目的限购条款。这使得商住项目“规避限购”的优势荡然无存,北京大量商住项目陷入滞销,一些在政策前夕出售的商住项目,还陷入退房风波。

对于严重依赖北京市场的中弘来说,这一影响堪称致命。在2016年业绩稍有起色之后,公司在2017年的营业收入下降近八成,仅为10.2亿元,当年的净利润、现金流量、每股收益、净资产收益率等指标均为负值。

中弘在2017年年报中披露了业绩不佳的原因:海南如意岛填岛项目停工、济南中弘广场项目未能按期完工。而受“3·26商办调控新政”影响,北京平谷·中弘由山由谷二期项目和北京平谷·新奇世界国际度假区御马坊项目销售停滞。其中,御马坊项目陷入退房官司,签约金额和回款金额均为负值。

中弘股份经历了中国房地产市场的两个上涨周期,但其上市以来的销售业绩,始终处在上下波动的状态。2016年公司曾实现销售规模56亿,但这已是其最高水平。

“大股东的提款机”

在中弘股份的多元化棋局中,远不止文旅这一项。

2012年,中弘宣布投资矿业市场,2013年创业板“手游风”兴起,中弘于当年7月宣布进军手游行业。2014年,国内电影院线行情火热,中弘又宣布联合上影集团在浙江安吉投资建设影视产业园。

从此后的表现来看,上述规划无一兑现,说明中弘并没有在这些领域深耕的想法。但在二级市场,公司股价却因为这些消息而出现上涨,大股东则借此机会不断套现。

2013年8月6日,中弘公告称,公司与唐杭生团队签署了手机游戏战略合作协议,次日,公司股价涨停。此后的十几天,大股东中弘卓业“疯狂”减持,累计套现20亿。

2015年年初,在公布定增预案后,中弘股价于3月18日报收涨停,但驻扎其中的主力资金却选择大举“出逃”。统计数据显示,当日有3.53亿元净资金流出该股。

由于“逢高必套现”的情况不断出现,中弘股份被称为“大股东的提款机”,董事长王永红的财务技巧也被业内相传。

但这种行为终于招来祸端。正是在手游概念的炒作中,中弘成为徐翔案涉及的13家上市公司之一(其中有两家上市房企,另一家为金科股份)。2016年8月,王永红辞去中弘股份董事长等职务,退出董事会,中弘股份法定代表人由其胞兄王继红接任。

经过不断的增发和套现,王永红对中弘股份的持股比例,从上市初期的70%以上,下降到26.55%。但透过高管团队,王永红仍然实际掌控公司的日常经营。

2015年,中弘提出其最具野心的“A+3”战略,“A”是在A股上市的中弘股份,未来将以旅游地产为主,属于重资产公司;“3”是指中弘于当年收购的三家境外上市公司——开易控股(香港上市)、中玺国际(香港上市)、亚洲旅游(新加坡上市),这三家公司分别涉足互联网金融、品牌管理、旅游,与旅游地产业务形成协同效应。

虽然提振了股价,但这笔投资并不能称得上成功。三家境外上市公司的业绩均不佳,2017年还同时出现亏损。

不仅如此,和文旅项目一样,这些多元化领域都在蚕食中弘的现金流。中弘原海南项目相关负责人向21世纪经济报道表示,每当获得一批销售回款,公司总部就迅速抽走,全然不顾项目本身还有贷款压力。他表示,中弘对建筑商、供应商欠款的现象十分常见。

据21世纪经济报道了解,从2017年下半年开始,中弘的部分项目就出现欠薪、停工等现象。其中,位于浙江安吉的新奇世界文旅项目尤其严重,涉及多个资管计划违约。截至今年10月9日,中弘股份的违约债务规模(本息合计)达到56亿。

从2014年开始,中弘的资金压力就逐渐体现在财务报表中。过去4年(2014年至2017年),中弘股份的营业收入一直波动,2017年降至10亿元。这期间,中弘股份的经营活动现金流始终为负。

上海易居研究院智库中心总监严跃进表示,中弘犯了房企能犯的大部分错误,如市场判断失误、产品规划失误、投资失败、资金链管理不佳等。

曾有机会“断臂求生”

今年以来,积重难返的中弘尝试引入“外援”求救,但过程并不顺利。

2月,中弘卓业、王永红与深圳港桥基金共同签署了重组协议,深圳港桥将联合其他主要合伙人发起设立一只不超过200亿元人民币的私募股权投资基金,用于重组中弘集团旗下的所有资产。但因“未能与相关债权人就偿债安排及该重组事项达成一致,并取得债权人同意意见”,该重组宣布终止。

6月29日,中弘卓业与新疆佳龙旅游发展股份有限公司签署协议,拟将其持有的中弘股份26.55%的股份转让,后者接手后将成为中弘股份的控股股东。但按照规定,上市公司因涉嫌证券期货违法犯罪,在被中国证监会立案调查期间,大股东不得减持股份。因此,此次股份转让于8月27日遭遇搁浅。

8月,中弘股份、中弘卓业与加多宝集团及前海银谊资本签署托管协议,约定由加多宝及银谊资本对公司及集团进行债务重组。但由于加多宝集团经营情况和财务数据的描述与实际情况严重不符,引发分歧,各方于10月9日正式宣告结束合作。

在此期间,坏消息不断出现。

5月29日,大公国际将中弘股份的公司主体信用等级调整为B,评级展望维持为负面。大公国际认为,“中弘股份经营获现能力下降,资产可变现能力及债务融资能力减弱,获得股东支持难度较大,加之大额资金外流,偿债来源匮乏。”中弘的相关债务评级也被下调。

8月14日,因涉嫌在2017年一季度报告、半年度报告、三季度报告有虚假记载,中弘被证监会立案调查。

直到10月9日,最终的“接盘侠”出现。当日,中弘与宿州国厚、中泰创展签署托管协议。宿州国厚的大股东是国厚资产,后者经安徽省政府批准设立,系国内首批地方AMC公司。严跃进认为,这一背景决定了,宿州国厚会千方百计保住中弘股份的壳,从而进行其他的资本运作。

中弘曾在2010年借壳ST科苑集团登陆A股,ST科苑的第一大股东是宿州市新区建设投资有限责任公司。如果壳真能保住,这个壳资源将在8年后再度回到安徽宿州。

但此时,中弘已经没有回旋余地。从9月13日起,中弘股份的收盘价连续14个交易日低于股票面值,并触发退市警报。此前的8月15日-9月4日,中弘就曾出现过收盘价连续15个交易日低于面值的情况。

中弘在协议赋予后者“有权单方面解除协议”、“有权决定是否续期”等条款,退让的姿态十分明显。这些条款甚至还因缺乏约束力被深交所问询。

10月16日,中弘股份董事长王继红、总经理张继伟提出辞职,意味着管理层的“换血”已经开始,王永红将彻底从中弘退出。

据21世纪经济报道了解,早在中弘四处求救之前,包括融创在内的部分房企曾与中弘商谈项目收购事项,但因价格等原因,最终未能谈拢。

宋延庆认为,如果当时中弘选择“断臂求生”,或许不会落到今天这步田地。“这反映了中小房企的一种典型心态,他们心有不甘,总觉得市场会变好,所以不舍得低价出手。”宋延庆说,在当前的调控形势和市场变局下,这种侥幸心理只会害了自己。

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