负债高企 屡陷纠纷 小微房企河南恒达欲登港股

负债率高企的情况下，住宅物业年销售额只有约10亿元的恒达集团(控股)有限公司(以下简称“恒达集团”)试图寻求登陆港股市场。

恒达集团主要业务集中在三线城市河南许昌，住宅物业的销售额为其主要收入来源，2015-2017年，其销售额分别为9.07亿、7.9亿、11.09亿元，2018年前4个月销售额只有约1.05亿元，同比下滑32.71%。

这一体量，即便与河南本土的建业地产、正商地产相比也要小很多。尽管体量不大，但恒达集团的净负债率却一直处于较高水平，截至今年4月底，其净资产负债率为340.4%。而对于恒达集团来说，这还不算太高，2016年底其净资产负债率达到762.7%，2015和2017年底分别为677.0%、406.6%。

除体量规模受限及净负债率高企外，恒达集团旗下项目的物业服务也屡现争端。根据企查查数据显示，近年来为恒达集团旗下项目及其他项目提供物业管理服务的许昌恒达物业管理有限公司（以下简称“恒达物业”），屡因物业服务存在瑕疵而与业主出现纠纷。

针对财务数据、物业服务纠纷、公司未来发展等相关问题，《华夏时报》记者向恒达集团企划部门发送采访提纲，但其称相关负责人工作比较繁忙现在还在外地，暂时无法与他联系上，其他员工解答不了疑问。

净负债率曾高达762.7%

招股书称，以待售住宅总建筑面积计算，恒达集团是河南许昌最大的开发商，在房地产开发领域已有25年的历史，算起来是从1992年便开始房地产业务的。

不过在许昌之外，恒达集团却少有项目。截至5月31日，恒达集团总土地储备约366.8万平米，持作未来开发的项目总建筑面积仅为207万平米。按照2018年前4个月每平米6462元的销售均价，这些待开发的储备也仅能销售133亿元。但恒达集团对这些土地储备似乎已十分满足，其在招股书中称，“截至2018年5月31日获得的土地储备足以应付未来8至10年的物业开发，故我们的策略为专注于开发现有土地”。

按现有土地储备开发8至10年计算，恒达集团每年的销售额仅有13亿-16亿元，对于住宅与商业物业占据总收入90%以上的企业来说，显然难以满足其未来业绩增长的需要。2015-2017年，物业销售给恒达集团带来的收入分别为10.36亿、9.29亿、15.47亿元。

不多的土地储备却为恒达集团带来高企的净负债率，截至2015年、2016年及2017年12月31日止，恒达集团的资产负债比率分别为约677.0%、762.7%、406.6%，今年4月底虽然有所下降，但仍高达340.4%，始终处于较高水平。而截至2018年4月30日，其权益总额仅4.6亿元，根据恒达集团招股书中关于资产负债比率的计算公式，资产负债比率为于各财政期间末的债务(包括银行借款及委托贷款、其他长期借款及其他流动借款)总额占总权益的百分比。因此可计算，截至2018年4月底其各项债务约为15亿元。

然而，其招股书亦显示，截至2018年4月30日，恒达集团未偿还银行借款及委托贷款以及来自非金融机构的借款总额约16.26亿元，这一数字高出其总负债。对于该矛盾处，记者咨询了其企划部工作人员，但其表示项目负责人在外出差，暂时不能解答。

据招股书解释，较高的资产负债比率是由于扩大土地储备及建设开发活动造成的。记者计算发现，2015-2018年，恒达集团土地收购成本为6.81亿元，建筑成本及资本化开支共24.63亿元，二者合计31.44亿元，这两项约占总销售成本的80%左右。

旗下项目物业服务屡现纠纷

在招股书中，恒达投资与恒达物业管理均为恒达集团的关联公司，记者了解到，与恒达集团一样，河南恒达投资有限公司与许昌恒达物业管理有限公司的实际控制人均为李小冰。

作为关联公司，恒达物业承包了恒达集团旗下较多项目的物业管理工作，但却屡次出现与业主之间的纠纷。

记者在企查查上看到，恒达物业“因物业服务合同纠纷案由起诉他人或公司”的裁判文书达26个，“因生命权、健康权、身体权纠纷案被起诉”两个，此外还因“以格式合同、通知、声明、店堂告示等侵犯消费者权益”被许昌市工商局予以行政处罚。

2017年7月5日，许昌市魏都区人民法院公布了恒达物业与业主物业服务合同纠纷的一审民事判决书，据显示，恒达物业起诉许昌市魏都区恒达立体国际小区业主拖欠物业费，但该业主认为，恒达物业提供的服务标准不达标，物业公司未制止小区私搭乱建，业委会已经起诉7天宾馆并取得胜诉，物业公司长期未对业主提供账等等。

对此，法院虽判决业主支付物业费，但也提出恒达物业在提供物业服务中存在一定瑕疵，且在履行合同时亦存在一定违约行为。据记者不完全统计，从2015年至今，类似的合同纠纷涉及业主达22个，包括恒达集团旗下诸多项目，如立体国际、建安名家、相府小区等等。

2016年9月28日，恒达物业因利用合同格式条款侵害消费者权益被许昌市工商行政局处罚，没收违法所得79433.45元，罚款79433.45元。

此外与恒达物业同属李小冰控制的河南大地物业管理有限公司也有较多物业服务纠纷。其“因物业服务合同纠纷案由起诉他人或公司”的裁判文书有7条，涉及小区主要为大地东方明都。业主称，物业公司在未成立业主大会的情况下，通过集体讨论或者书面征求意见的形式上调物业费，严重损害全体业主利益。