中小房企扎堆赴港 融资需求突显

今年以来，已有8家房企先后在港递交上市申请，其中大多是区域性房企且规模较小。业内分析指出，扎堆赴港上市的背后或突显出中小房企的融资困境。

炎炎夏日已过，但港交所热闹依旧。

继银城国际在港递交招股书后，内地房企德信中国也迈出了赴港上市的步伐。

据不完全统计，截至目前，今年以来，已有8家房企先后在港交所递交上市申请，分别为弘阳地产、万创国际、大发地产、美的置业、万城控股、恒达集团、银城国际和德信中国。此外，正荣地产和弘阳地产于今年成功登陆港交所。

值得注意的是，今年递交IPO申请的大多是区域性房企且体量不大，与头部房企相比，知名度也较低。

那么，赴港上市背后是蛰伏后的“蓄势待发”还是另有“隐情”？

中小房企的盛宴

许多人对于正荣地产于今年1月16日在香港上市并不惊奇，毕竟作为规模前30中为数不多还未上市的房企，正荣地产通过资本市场向其已实现千亿规模的闽系“兄弟”看齐也无可厚非。

除了正荣地产的规模较为靠前，今年以来提交IPO申请的房企大多为中小房企，且与正荣地产相比差距较大。比如，截至2018年2月28日，大发地产仅拥有172万平方米的土储，且项目集中于长三角区域，并不分散，2017年营收也仅44.1亿元。

事实上，万创国际、万城控股、银城国际、恒达集团、德信中国这些全国知名度本不高的名字在其各自披露招股书后，突然如“雨后春笋”般进入人们的视线。

他们或是房地产江湖里的“沧海遗珠”，只不过，与在全国范围内大举扩张的头部房企不同，这些房企往往还守着自己的“一亩三分地”，也未有足够的能力去撬动房地产行业金字塔顶端格局的改变。

事实上，万创国际在2015年12月才获得房地产开发企业资质证书，2017年的营收不过6.3亿元，业务主要聚焦安徽省。截至2018年3月31日，建筑面积土储不足200万平方米的万城控股2017年的营收也仅为9.7亿元，目前布局还局限于天津、惠州和河南驻马店。恒达集团称其为河南省许昌市最大的房地产开发企业，但其目前的业务除许昌这个大本营之外，仅涉足同处于河南省的郑州市和信阳市，2017年公司的销售收入为14.64亿元。

或如弘阳地产董事长曾焕沙所言，这些区域性房企对于香港资本市场青睐有加是因为香港市场很开放。但在不少市场分析人士看来，谋求上市或是中小房企在面对头部房企收割速度加快的竞争压力时，期望通过上市来为自家城池争取更多的机会。

生存需求

融创中国董事会主席孙宏斌曾说，如今的房地产市场是大公司的“钻石时代”，“因为大公司在不断地合并小公司的市场份额，小公司都没了，这个时代就结束了”。

据克而瑞统计，截至2018年5月末，融创、保利、恒大、碧桂园、绿地、万科六家房企的销售总规模达到12359.5亿元，和第二、三梯队房企的业绩总和相当。留给中小房企的或是“蜗居”般的生存空间。就算是2016年就已在百强房企中排名第23名的正荣地产，彼时其合约销售也仅占全国房地产市场的0.31%。

千亿规模是目标，是房企在房地产江湖里叱咤风云的底气，是免于被迫出局的“金钟罩”。然而，千亿规模意味着持续的投入和开发，这背后，需要的是源源不断的资金。从招股书来看，从正荣地产到德信中国，都有不小的融资需求。

有的房企融资是为了还款，比如正荣地产就在其招股书中坦白，其上市募资资金除了用作现有物业项目开发，还将偿还其背负的大部分现有计息银行及其他借款。

“我们持续寻求融资机会以支持我们的业务”，正荣地产一语道明融资和业务发展之间的密切联系。

对于中小房企而言，融资愈发困难是其不得不面对的现实。万创国际在其招股书中这样描述其贷款渠道的限制：“我们无法通过现有信贷融资，以低成本取得足够的借款。”

许下“未来5年冲击3000亿元”销售规模愿景的大发地产，虽然业绩在2017年实现跳跃式增长，但是，2017年1.5亿元的利润似乎并不足以匹配或支撑其快速扩张所需的周转资金，对资金的渴求也在逐步显现。招股书显示，2017年，大发地产经营活动净现金流从2016年的8.55亿元骤减至-23.93亿元，截至2018年2月28日，公司计息银行及其他借款达11.5亿元，是同期所持现金及现金等价物的两倍。

2017年末，资产负债率达404.7%的恒达集团在其招股书中透露，预计在2018年、2019年分别借款约6.18亿元、3.26亿元，均超过公司2017年1.37亿元的利润规模。

在高速扩张规模的需求下，现金为王。

事实上，即便是头顶何享健家族光环，布局已覆盖11个省份，2017年合约销售额已达507亿元的美的置业也颇愿通过债券、信托等方式增加融资规模，即便其或需支付更高的融资利息。仅2018年，美的置业就先后于3月7日和3月20日分别获得发行本金总额为45亿元和30亿元公司债券的批准。

额度还未用完，但截至2018年3月31日，现金“银票”仅余157亿元的美的置业显然已有“曲线补仓”的打算。据其披露的上市募资用途顺序来看，收购土地或将是资金的第一大去处。值得注意的是，彼时，美的置业的流动负债总额达762.9亿元，短期偿债压力不小。

低估值之苦

上市或能让房企在短时间内不再“囊中羞涩”，但对于不少已在港股上市的内地房企来说，香港资本市场并不是一条“鱼跃龙门”的捷径，甚至，在企业估值问题上，让企业管理层颇为“头疼”。

以今年上市的正荣地产和弘阳地产为例，截至9月20日，弘阳地产报收2.75港元，上市2个多月以来，股价涨幅约为20%，总市值约为91.3亿港元。规模较大的正荣地产的总市值相对较高，截至9月20日为185亿港元。

事实上，截至9月20日，即便是位列内地房企第一梯队的恒大，其市值也仅比港资房企新鸿基地产多了不到100亿港元。不同的是，前者在2018年上半年获得净利润已足抵后者2017/2018年整年溢利。与此同时，长实集团、恒基地产、太古地产、九龙仓置业等港资房企的市值均高于融创中国、龙湖集团、融信中国等一众内地房企中的“尖子生”。

利润增幅似乎并未对房企的估值有较大的提升作用，交易量不高，股价持续的“不温不火”或是很多H股房企想要回A的原因。

据悉，富力地产、万达商业、龙光地产等均向A股折返跑，只不过回A之路漫漫。

9月17日，在回A路上走了14年的“老兵”首创置业公告称，撤回A股发行申请。碧桂园也曾尝试分拆物业板块在A股上市，但在1年的等待后于2017年年底撤回了申请，并在2018年6月19日于香港上市。

“虽然也不排除在香港分拆上市，但由于在A股上市能获得更高估值，对母公司而言，当然会首选A股”，对比碧桂园前首席财务官吴建斌此前的表态，碧桂园物业撤A赴港更像是与A股失之交臂后的“无奈之举”。

“事实上，港股整体估值在全球就处于较低的水平，港股中内房股的估值也处于较低水平。”易居研究院研究员沈昕指出，“在当下调控政策趋严和融资渠道持续收窄的环境下，房企的业绩增长也面临较大的不确定性，一旦业绩增长未达预期，板块估值就会承压”。