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独角兽企业扩张或将推动北京部分区域写字楼租金上涨

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《2018第二季度胡润大中华区独角兽指数》显示,中国独角兽企业总数上升至162家,其中北京有67家,占比41%,为大中华区独角兽企业最多的城市。戴德梁行北中国区写字楼-企业服务部主管、高级董事严区海表示:“北京市作为中国独角兽企业最聚集的城市,独角兽企业已成为北京写字楼市场需求的重要来源。”

中国独角兽企业的定义为成立时间不超过十年,尚未上市且估值超过10亿美元的企业。北京独角兽的企业发展,与北京的“科技创新中心”功能定位、人才储备以及资本体量等诸多因素有关。《北京城市总体规划(2016年—2035年)》中提到:“坚持提升中关村国家自主创新示范区的创新引领辐射能力,推进科技创新中心建设。”另外,众多的高校、人才的驱动以及良好的产学研平台,助力北京集中了大量科技领域的独角兽企业。据美国风投数据公司CB insights数据显示,北京已成为硅谷之后吸引风险投资最多的城市,风投的体量与活跃度关系着独角兽企业在一个城市的发展。而北京诸多得天独厚的优势对独角兽企业在北京的聚集起到了积极作用。

根据戴德梁行统计, 67家总部在京的独角兽公司其办公总面积超过100万平方米。 这些公司在北京市各行政区的分布为,朝阳区32家、海淀区26家、亦庄5家、东城区3家、顺义1家。由此可见,独角兽公司的办公地点在各行政区的分布呈现不均匀态势,主要集中在北京北部区域,其中在海淀区和朝阳区的办公面积就超过90万平方米。

就细分商圈而言,北京独角兽企业办公地点集中于中关村、上地和望京商圈。中关村作为中国的硅谷过去几十年一直是中国高新产业的聚集地,聚集了大量成立时间较久的独角兽企业。上地的办公主要以产业园独栋为主,因其独特的地理位置和相对较低的租金水平吸引了一批如滴滴出行等大体量的独角兽公司整栋租赁。望京因其集群效应(阿里巴巴,美团等巨型互联网公司总部位于望京),便利的交通及较为完善的附属设施,受到大量线上平台与线下实体商务结合的新型互联网企业的青睐。

独角兽企业对北京的写字楼需求强劲,但对办公租赁成本控制严格。就目前来看,上榜的67家独角兽公司中,选择乙级办公楼的企业数量达25家,选择产业园的达10家,整体租金水平低于北京市目前的平均水准。同时,独角兽企业仍在保持一定的扩张速度。戴德梁行的调查发现,在未来一年中,有扩充意向的在京独角兽企业个数占比超过25%。中关村因其有利的地理位置及人才优势和政府关于创新企业的扶持政策,对这些企业存在着强大吸引力。但受到中关村写字楼供应量的限制,未来企业的扩充在上地和望京商圈将会更加活跃。戴德梁行表示,截至2018年第二季度,中关村商圈和望京-酒仙桥商圈甲级写字楼租金较过去三年分别上涨22.6%和10.9%。独角兽企业的扩张趋势或将继续推动中关村、上地和望京商圈租金水平平稳上涨。

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