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需求凶猛!杭州住宅实际库存回到两年前

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丁建刚

对房地产市场的观察和研究,公众,甚至包括诸多业界人士都希望有一个准确的数据,甚至有一个公式,可以对市场现状和趋势,做一个精准的量化判断。

其实,这一想法过于天真。经济活动绝不是简单的数学公式。

由于房地产市场的另一个特殊性,其天然具有投资属性,因此它的市场走势和价格并不完全由真实的供需关系决定。

市场需求,并非一个可预测和计算的恒定量。

只要有巨大的利润空间,需求几乎可以无限扩大。

事实上,在更大的程度上预期决定了需求,也决定了市场的价格。

因此,在分析和研究市场的时候,我们既重视数据,但绝不能“唯数据论”。

特别是近两年由于限购、限贷、限价等政策,使得商品房市场的成交数据完全失真。这是整个中国房地产市场令人啼笑皆非,荒唐至极的公开秘密。

由于限价和限网签,不仅导致商品房价格失真,甚至连成交量都失真。

因此,我们在进行市场研究时,通常会去伪存真,以观察最真实的市场数据。

而库存量,通常是真实的市场数据。

这个库存量,不是指显性的库存,即并非是挂在透明售房网上的库存。在显性库存中,可能有些房源实际已经线下成交,只不过没有网签而已。

我们更重视的是实际库存。即:开发商已经取得的土地中,尚未开发和已经开发尚未销售(含未领预售证及领出预售证未销售)的这个实际库存。

这是未来一两年内,市场真正的无可避免的可供量。

以杭州为例:

浙报传媒地产研究院决策通系统数据显示:截至2018年8月底,杭州市八区住宅的实际库存,为2354.6万平方米。

这个库存量已经高于两年前,即2016年9月时的库存(彼时实际库存约为2314.8)。

说明:从2016年9月至今,两年内大池子的进水量多于出水量,大池子的水位没有下降,甚至略有升高。

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