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丁建刚
对房地产市场的观察和研究，公众，甚至包括诸多业界人士都希望有一个准确的数据，甚至有一个公式，可以对市场现状和趋势，做一个精准的量化判断。
其实，这一想法过于天真。经济活动绝不是简单的数学公式。
由于房地产市场的另一个特殊性，其天然具有投资属性，因此它的市场走势和价格并不完全由真实的供需关系决定。
市场需求，并非一个可预测和计算的恒定量。
只要有巨大的利润空间，需求几乎可以无限扩大。
事实上，在更大的程度上预期决定了需求，也决定了市场的价格。
因此，在分析和研究市场的时候，我们既重视数据，但绝不能“唯数据论”。
特别是近两年由于限购、限贷、限价等政策，使得商品房市场的成交数据完全失真。这是整个中国房地产市场令人啼笑皆非，荒唐至极的公开秘密。
由于限价和限网签，不仅导致商品房价格失真，甚至连成交量都失真。
因此，我们在进行市场研究时，通常会去伪存真，以观察最真实的市场数据。
而库存量，通常是真实的市场数据。
这个库存量，不是指显性的库存，即并非是挂在透明售房网上的库存。在显性库存中，可能有些房源实际已经线下成交，只不过没有网签而已。
我们更重视的是实际库存。即：开发商已经取得的土地中，尚未开发和已经开发尚未销售（含未领预售证及领出预售证未销售）的这个实际库存。
这是未来一两年内，市场真正的无可避免的可供量。
以杭州为例：
浙报传媒地产研究院决策通系统数据显示：截至2018年8月底，杭州市八区住宅的实际库存，为2354.6万平方米。
这个库存量已经高于两年前，即2016年9月时的库存（彼时实际库存约为2314.8）。
说明：从2016年9月至今，两年内大池子的进水量多于出水量，大池子的水位没有下降，甚至略有升高。
本文来源：观点地产网
责任编辑：
汪瑞杰_NO7469
