循迹固安发展进化史 为何能在颓势下长期坚挺

京南的固安，却受区域发展红利加持，在颓势下走出了长期坚挺的上扬曲线。

在经历过几轮的跌宕起伏之后，环京房地产市场在2018年加速分化：燕郊、香河等在房地产快速发展期出现房价透支的城市，近两年纷纷出现价格回调；永清、涞水、涿州等城市的房地产市场在经历过短暂跳涨之后，现今呈现稳步下挫的趋势；但在京南的固安，却受区域发展红利加持，在颓势下走出了长期坚挺的上扬曲线。

楼市调控政策和市场监管的叠加作用下，环京楼房地产市场已发生质的扭转：市场投机行为被挤压出去，真实的购房需求开始重新归位。备受京南购房者青睐的固安，之所以能在环京房地产颓势下长期坚挺，秘密就藏在固安的发展进化史中。

溯源：北京发展一路向南

北京市在经过十几年的东征北扩之后，猛然转身，开始一路向南发展。固安的崛起，与北京这一城市发展大势密不可分。

从《北京城市总体规划（2016年—2035年）》可以清晰地看出，西部和北部板块的发展定位是生态涵养区，功能在于生态保护、水源涵养、休闲旅游和绿色产品供给。北京的东部板块，无论是火热建设的北京城市副中心，还是房地产业高度发达的北三县（即燕郊、香河、大厂），都显然缺乏充足的建设空间来支撑北京的外溢发展。因此，在城市经济迈向高质量发展的全新进程，北京必然以京南板块为重点。

“天安门正南50公里”的固安，地处位于北京、天津、雄安新区黄金三角的腹地，与北京仅隔着一条永定河，距离北京新机场15公里，被称作“京南第一城”。2010年开始，固安便喊出全方位对接北京“城南计划”的发展策略，按照“京南卫星城”的发展定位，完善城市基础设施，扩容工业区发展，加大招商引资力度。彼时，北京正针对长期“北强南弱”的城市格局，如火如荼地进行南城建设，通过“一轴一带多园区”的城南行动计划，转变北京南部区域经济风貌。

至今，经过三个阶段的“城南计划”落实发展，北京南地区在环境质量、公共服务、高端产业布局、交通基础设施和生态品质等层面，已基本补齐了短板，正在成为首都发展的新高地。在这其间，与北京南城一河之隔的固安大地上，紧跟北京南城发展战略和整体规划的步伐，翻滚着城市建设协同发展的热潮，城市面貌焕然一新。

眼下，固安作为京南板块的门户城市，已成为承接北京外溢的高新技术产业及人口的重点城市，进入区域价值的井喷期。

狂飙：承接北京产业外溢的首善之地

从2018年开始，京津冀协同发展战略进入向中期目标迈进的关键时期，产业、人口、交通等城市资源面临着洗牌重构的新机遇。

财经专栏作家叶檀认为，随着京津冀一体化发展成果显现，北京的虹吸效应逐渐减弱，外溢效应正在迅速增加。环京板块成为承接北京外溢产业的主场，固安更是凭借宜居宜业宜产的居住生活环境，成为承接北京产业外溢的首站之地。

据了解，近年来固安在承接承接北京外溢产业的过程中，重点瞄准了高新技术产业，积极搭建大项目“产业链—产业集群—产业基地”的现代产业格局。一方面，固安通过建设国家示范技术创新基地，以优惠政策主动吸引物联网、高新材料、无人驾驶、智慧物流等创新产业落户，推动本地产业结构升级；另一方面，固安在承接北京外溢的传统制造工业时，积极探索新旧动能转换模式，帮助传统产业在固安实现创新升级，提升产值。

此外，固安作为北京新机场规划的“五城六镇”之一，被定位于发展“航空物流、综合保税、电子商务、航空基础技术创新、航空器研发、通用航空配套产品研发”等多元化的临空产业集群，依托于此，固安将迅速建立高附加值的现代商业模块集群，拉动区域价值的蝶变提升。

而从城市化进程看，临空经济区的发展除了为固安带来庞大的产业之外，还将为固安带来大量的高素质产业人口。

据《河北省固安县城乡总体规划(2013-2030)》显示，固安预计在2030年人口规模达到80万，这其中大部分新增人口将是跟随临空经济和高新科技经济落户固安的产业人口。人口作为城市经济发展的基础要素，必然推动固安实现价值狂飙。

腾飞：京雄发展带上的首站

清华规划院城市发展策划研究所副所长彭剑波认为，北京城区与环京区域共同构成的首都都市圈，未来必然像东京都市圈那样，构筑出一个中心城区+N多卫星城的巨型网络化的空间结构。

所谓“巨型网络化的空间结构”，即是由城际铁路、城市轨道交通和高速路构建出的立体交通网来串联城市间的生产要素流动。交通作为推动城市繁荣发展的决定性力量，对城市发展格局也有着至关重要的影响。

固安是京南交通枢纽城市，境内由轻轨、高速等组成的“六轨六高”交通网络，便捷地将固安与北京、雄安、廊坊、天津、保定等节点性城市互联互通，使固安成功融入京津冀协同发展的第一梯队。

2018年以来，固安县域的交通发展更是利好不断。6月份，固安县国土局发布的《固安县土地利用总体规划（2010-2020年）调整完善方案》显示，固安将新增加廊涿固保城际铁路、京霸城际铁路项目、S321广阳九州镇至固安知子营、S325固安段等11个交通项目，未来两年固安的交通格局将进一步完善优化，并缩短固安与京津冀核心城市的时间距离。7月，北京住建委也确认京秦高速、“大七环”等交通干道即将开通，这为以固安为核心的京南板块不断注入了发展动力。

值得关注的是，在京南整体的交通格局中，正在火热建设的京雄城际高铁具备非凡的战略意义。一方面，固安作为北京连接雄安新区的出京第一站，通过与S6号线、S4号线、、廊涿城际、固保城际、新机场快轨等轨道干线完成接驳，固安将实现与北京城市副中心、北京新机场、雄安新区等节点区域贯通；另一方面，足以改变京津冀城市群格局的京雄发展带，正是依托着京雄城际铁路延伸发展的，固安、霸州等沿线城市，必然受高新技术产业集群发展的影响，实现区域价值提升。

固安：京南名副其实的明珠城市

除了区域经济的快速发展，固安的生态环境也在不断优化。京津冀三地生态改善工作进入硕果丰收期，永定河湿地公园建设初具规模，沿河绿色生态廊道雏形初现，极大改善了固安的微环境、微生态，打造出宜居宜业宜产的生态底板。

固安属于永定河冲积平原，境内水资源丰盛，北有永定河，西为白沟河，牤牛河及其支流太平河、虹江河，自西北向东南贯通县域，森林覆盖率高，先天自然生态优良。此外，固安还蕴藏有丰富的矿泉水资源，地热资源等，是与巴黎盆地、日本秋明、北京小汤山齐名的温泉之乡。

近年来，固安在先天优势基础之上，坚定不移地踏上了建设生态之城的绿色发展路径。2018年以来，永定河生态廊道修复工程全面启动，23.5万亩的森林湿地、200公里的绿道全面助力永定河全流域生态的涵养和修复。2020年，永定河有望全线通水，沿河将形成“溪流-湖泊-湿地”连通的绿色生态廊道。

与此同时，固安还确定了创建国家森林城市的发展目标，今年同步开启了八大绿色生态工程，打造包括首都新机场南生态廊道、永定河生态景观带、机场南生态廊道绿化带、雄安新区周边绿化、多彩廊道景观线、万亩连片优质林木等重点生态工程。

绿色宜居的生态环境为固安打开了绿色经济发展快速路，也使得固安成为北京及雄安新区高素质人口居住生活的第一站。毋庸置疑，固安已然成长为价值持续坚挺的京南明珠城市。