ABS百亿输血租房市场溯源 供需仍是主要矛盾

（原标题：ABS百亿输血租房市场溯源： 四模式或与“高价揽房源”无关）

本报记者 李维 北京报道

近期部分一线城市的房租上涨，让市场进一步聚焦租房市场背后的资本动作。

8月20日，张江高科（600895.SH）、我爱我家（000560.SZ）等多只房屋租赁概念股出现上涨，而代表这一概念的房屋租赁指数（884247.WI）单日涨幅更达2.98%。

房租和概念股一同上涨的背后，资本市场也通过ABS为租房市场提供了“弹药”。21世纪经济报道记者根据Wind数据统计发现，截至8月20日与租房市场有关的ABS（资产证券化）产品共达11只，合计发行总额约为86.34亿元（不含发行中或储架未发行），已逼近百亿规模。

事实上，处在发行状态及已经完成储架备案的租房ABS也已“箭在弦上”。在业内人士看来，随着住房租赁市场的成熟，其ABS形式的融资将会逐渐常态化且形成较大的潜在市场。

有市场声音认为，住房租赁企业在资本加持下对房源的争夺，对此轮房租价格形成了助涨效应。但有分析人士对此指出，虽然此类企业对房源的争夺会在一定程度上扭曲短期定价，但该现象背后仍然是长期供需矛盾的暴露。

百亿租房ABS

更多和住房租赁有关的ABS产品正在喷涌而出。

8月7日，蛋壳公寓宣布其作为原始权益人的3年期产品“天风-蛋壳公寓信托受益权资产支持专项计划（下称蛋壳计划）”完成设立，规模达2.035亿元。

无独有偶，7月5日，恒大地产作为原始权益人的“中联前海开源-恒大租赁住房1号第N期资产支持专项计划（下称恒大1号）”也获得了上交所的无异议函，该产品规模高达百亿并处待发行状态。

事实上，ABS产品成为住房租赁市场的主流募资渠道之一。

21世纪经济报道记者统计发现，截至8月20日，与租房市场有关的ABS产品规模共达86.34亿元。

值得一提的是，若考虑部分产品的储架情况，当下租房类ABS的潜在规模远不止此，例如恒大1号和蛇口计划的储架额度分别高达100亿元和60亿元，而已发行部分占比十分有限。

若根据底层资产差别，租房ABS产品可分为四类，一是将住房租赁已形成债权作为底层资产的房租分期类ABS；二是以待收租金或经营租金差额等还款来源作为底层资产的租金出售类ABS；三是以项目公司股权、债权及物业资产整体作为底层资产的REITs类ABS；四是以基于已有物业的抵押信贷为基础资产进行再证券化的CMBS（商业房地产抵押贷款支持证券）。

业内人士指出，坊间有关部分租房企业高成本获取房源的传闻，与上述四类模式中REITs和CMBS两类ABS项目的资金供给无关。

“REITs和CMBS两类ABS的原始权益人大多数是以开发商、国企为代表的重资产企业，即通过拿地、项目开发、收取租金回款这一模式来经营，ABS是其现金流提前变现和实现资产减负的方式之一；这和传统地产项目开发时的土地抵押、销售回款还款路径具有相似性。”北京一家中型券商金融市场部人士表示，“重资产租赁和自如等‘二房东’模式是大相径庭的。”

“重资产下，ABS背后的大部分项目都集中在特定区域，因此其对整体租房市场价格的影响也是有限的。”上述人士进一步指出。

供需仍是主要矛盾

除传统房企的重资产模式外，陷入“高成本收房源”舆论争议的自如公寓也在ABS市场进行融资。但21世纪经济报道记者发现，其发行的多只产品均属于房租分期ABS。

例如“中信证券-自如1号房租分期信托受益权资产支持专项计划（下称自如1号）”就属此类。发行材料显示，自如公寓的后台支持法人——北京自如众诚友融信息科技有限公司（下称自如众诚）作为原始权益人，而底层资产则是以信托计划向租客发放的小额分期贷款债权，目前该产品已发行四期，涉及规模不少于13.6亿元。

业内人士指出，上述房租分期类ABS更多是以小贷形式来帮助租房运营企业增强获客能力。

“这相当于设立一个房租信托给租客发放贷款，再让其分期还款，这相当于通过分期方式提高租金支付能力，以实现获客。”一位接近自如的中信证券人士表示，“很难说是提供资金帮助其抢房源。”

此外，还有刚刚出现不久的租金出售类ABS，其中“天风-蛋壳公寓信托受益权资产支持专项计划”正属此类，其底层资产及还款来源为入池物业的租金差额（蛋壳公寓向租客收取的租金收入与需向委托业主支付的租金之差），而蛋壳公寓日前也是陷入“高价揽房源”舆论的租房运营企业。

但业内人士认为，该类ABS收入依赖于租金差额，而传闻中的“高成本揽房源”行为无助于其ABS的回款。

“这类项目通常原始权益人会自持劣后端，符合收益的方式应当是尽量压低拿房源成本，而不是推高收揽价格。”前述券商金融市场部人士认为，“除非还有一种可能，即在后端能收到更高的租金。”

至此可见，四类模式下的ABS资金供给均未对租房企业的“高价揽房源”现象形成资本助力。

一位长租公寓经营人士则认为，租房企业高成本争夺房源虽然有依托房源数量来提升融资估值的诉求，但从中长期来看房租上涨仍是住房租赁领域的供需失衡所致。

“房租本质上仍是供需决定的，自如、蛋壳的提价某种程度上也是顺势行为，因为业主是有选择不加入品牌公寓的权利的。”上述长租公寓经营人士坦言，“如今几大公寓运营商如果是在竞价争取，说明存在供需矛盾，也就是说优质房源是较为紧张的。”

亦有业内人士认为，随着部分地区房租价格的上涨，市场将发挥自身调节能力，吸引更多开发商、第三方运营企业投入租房市场，而租房ABS的整体规模有望持续扩大。

“市场本身有调节能力，如果末端房租继续上涨，会吸引更多原本空置的业主更原愿意租房源，同样也会吸引更多资金投入到租房领域中去，这都会增大租房市场的供给。”前述券商金融市场部人士称，“市场扩大后，ABS的融资需求和规模也有望得到再提升。”